探討近期細樓跑贏大樓的現象
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有網友來電郵詢問，為甚麼近來小型單位的升幅好像超過大中型單位，尤其是一些中產階級居住的屋苑，例如九龍灣三寶：德福花園雖然有升，但淘大花園升得更多，而得寶花園又升得比淘大多。翻看新聞，也有報導今年豪宅樓價升幅不及大市，反之一般的細價樓則有顯著升幅。

所謂有圖有真相，筆者在某物業網站抓出比較觀塘區幾個屋苑的走勢圖，發現得寶花園果然比區內其他屋苑樓價強勢，淘大也不輸蝕，反而藍田兩個傳統的大面積單位屋苑麗港城和匯景花園表現落後。

要解釋這個現象，當然也可以從社區改善著手，雖然位處同區，均受惠於起動東九龍及郵輪碼頭的概念，但是由於牛頭角下邨拆卸，將會改建為社區用地，令到九龍灣一帶部份望樓單位變成開揚景甚至海景，對樓價都有些幫助。但事實上最受惠的是淘大，因為是向牛下那邊有海景，德福向牛下是望山而受惠不多，可是對改善得寶的景觀則幾乎沒有幫助。

另一個可能性是單位的銀碼，金管局多次收緊按揭成數，特別是大銀碼的物業不可以按足七成，結果影響到大銀碼物業，特別是超過700萬。而印花稅制也是累進式，200萬以下只收100元，300萬以下收1.5%，400萬以下2.25%，600萬收下3%等，變相令到大價物業的交易成本上升，比如400萬物業要交9萬元印花稅，600萬則要18萬元。而上述的幾個屋苑，樓價表現亦剛好與銀碼成反比，以下是近期平均成交金額：

得寶花園：273萬

淘大花園：387萬

德福花園：463萬

麗港城：488萬

匯景花園：580萬

筆者又比較紅磡和荃灣兩區，都出現類似的現象：

撇除短期因素，單位的大小對樓價的確有影響，差餉物業估價署每月公佈各區不同面積單位的呎價指數，各類單位定義如下：

A類單位－少於40平方米（少於430呎）

B類單位－40至69.9平方米（430-753呎）

C類單位－70至99.9平方米（753-1,076呎）

D類單位－100至159.9平方米（1,076-1,720呎）

E類單位－160平方米或以上（1,720呎以上）

當中顯示長期來說，雖然單位面積越大，樓價走勢越強，不過A類單位卻表現強於B類單位，以前筆者說過，基於Ｍ型社會，中產解體，貧富兩極化，就表現在以中產階層為對象的B類單位最為受害。

另一方面，以某物業網站計算的全港平均樓價約6,800元，將之代入各類單位得出以下樓價：

A類單位－<292萬

B類單位－292-512萬

C類單位－512-732萬

D類單位－732-1,170萬

E類單位－>1,170萬

可以看到C類及以上的單位也是最受收緊按揭成數的影響，而D及E類單位以2011年總存量計只佔全港的7.5%，乃是超出一般人的考慮範圍，所以大家所看到的是A類單位跑贏B及C類單位的現象而已。