善用按揭戶口錢生錢 (2013/05/31)

善用按揭戶口錢生錢

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前篇講及加按或轉按,可以存在銀行的綜合戶口,一方面享有比存款利率高的利息,也可以用作供樓扣數。或者是因為銀行較少宣傳,有些人不理解其運作。其實綜合戶口多年前已經有,筆者都用過十多年,各銀行會有不同的細則,大致上是一個結合按揭、儲蓄,甚至投資功能的戶口。

市面上有幾種不同的綜合戶口,其中一種是浮動供款額,若果存入額外現金,會將欠款餘額減去現金結餘來計算利息支出。例如一層300萬買入的物業,買入時向銀行按七成共210萬,若果額外存入60萬,銀行只會按150萬來計算利息,無形中每月供款會因利息減少而降低,而年期不變。

另外一種是不會降低每月供款,而是將存款的利率按照按揭利率去計算,現時銀行存款利率是0.01%,按揭利率大約是2%,那麼存款就會以2%不是0.01%計算,多出的利息收益用來扣減本金,無形中供款的年期會縮短。

綜合戶口對於按揭後有額外現金餘額的人最有利,如果他們未有即時資金需要,又不想放入儲蓄戶口收取接近零息,他們可以將錢暫時存放入綜合戶口,扣減或收取相當於按揭利率的回報。到他日需要用錢時,可直接在戶口提款。傳統的按揭戶口提早還款要收手續費,存入了的款項更不可以再次提取出來使用,綜合戶口就靈活得多。

筆者經常在傳媒看到人們說樓價升對於業主來說只是紙上富貴,升值的部份又不能袋落袋用,卻要繼續供款,生活壓力很大,旦家雞見水──有得睇,無得食。這樣就涉及你怎樣去看物業和按揭,即資產和負債兩樣東西。

有人說樓是必需品,有人說是投資商品,不過更可以是抵押品。要住屋不一定要買可以租,買樓希望投資保值(所以樓價不升時,聲稱要買樓的人可以大量消失),更靈活的看法是物業可以套取現金,而且利息支出遠遠比財仔二按低。

無端端不會有一大筆現金可供存入綜合戶口,但樓價上升時卻可以「空氣中製造資產值」。用回前文的例子,買入300萬物業,七成按揭可以有210萬的貸款額。當逐月還款,例如已還了本金50萬,對於銀行來說你尚欠160萬,對於你來說可以是你欠銀行160萬,亦可以是你還可以向銀行借多50萬。

當這個物業升值到500萬時,你的物業按七成就有350萬按揭額,當你使用的是傳統的按揭戶口,銀行仍然會認為你欠了160萬,亦會用160萬來計算利息。但如果你做一個動作,情況可以完全不同。

將物業轉按到另一間銀行,使用綜合戶口,新銀行會視你的物業按揭額為350萬而不是210萬,由於你欠前銀行160萬,新銀行會交回190萬現金給你。你可以將這筆錢存入綜合戶口,賬面上還原為欠銀行160萬。不過現在你有權將這190萬靈活使用,例如銀行可以按月扣減按揭,只要有餘額就不需要另外供樓。

至於進一步的增值方法,例子也有很多,比如開立股票投資綜合戶口買股票,股息會自動轉賬到綜合戶口,現時兩大中資銀行股息超過5%,英資屬下港資銀行也有4%,但這筆資金的成本是2%左右,起碼有2.5%息差,以190萬計算,即每年有47,500元。銀行股都驚風險的話,可以選擇幾乎年年申請加價的兩電,息率有3.5%,或者「躺著賺錢」的房託基金領匯有3%,置富更有4%。

至於市面上的「假二按真私貸」,就不會有那樣低的息率,樓價長年上升,其實製造了大量理財機會。旦家雞識得用飲管,就不會無水食喇!

3 thoughts on “善用按揭戶口錢生錢 (2013/05/31)

  1. 都幾好主意,不過我的按揭是一厘息,轉按後要俾多D息喎,同埋我一定會將加按的部份提出來炒
    [版主回覆06/03/2013 00:43:34]用機會成本opportunity cost黎考慮

  2. 係唔係將190萬放綜合戶口收按揭息,每月都可收約3千幾咁計,呢190萬可以話係免息借了喎,銀行肯咁作咩?350萬每月還款起碼2萬幾,再加上自己每儲夠一筆數就還俾銀行,基本上唔使點俾息。但用完呢190萬又還唔起每月2萬幾咁多。請多直教,因為真係一知半解,見笑!
    [版主回覆08/26/2013 12:08:33]對於銀行黎講,只係將一個定額償還的按揭貸款,變成一個有抵押的浮動貸款,佢一點蝕底都沒有。
     
    要用完成個加按金額,要數年時間,其間你可以有收入增長或者投資增值。當然,再唔得的可以再加按。
     
    最緊要你想通一件事,你買間屋係為左住,無論你是否有條按揭數,都只係住,所以坊間主流一定要用最短時間還清按揭,未必係最佳的策略。

亂博 發表迴響 取消回覆