樓價大跌從何說起(2013/05/29)

樓價大跌從何說起

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中原指數最近三周已回穩,由118.51升118.79當然不能算是甚麼升幅,但總算守到年初時的水平之上,由於指數的滯後性,現時指數反映的是半個月之前的市況,而期間也沒有進一步的滑落,可以預期未來數星期指數也是偏穩為主。

無論是雙辣招或者一手銷售監管措施,事後都被認為目的是打壓樓價,現在樓價回穩又會有人認為是措施「失效」。筆者向來都說「樓價下跌」並不是施政的目標,而既使撇除政策的動機只看內容,大多數政策的效果是增加交易成本和資料的透明度,對樓價的影嚮是中性的,而且並不會令持有物業者拋售。

若真的要樓價下跌,要做的是增加持有成本,例如空置稅、資本增值稅、利息稅等,令到非自住物業持有人為避開這些徵費而賣樓。不過正如某些政黨所「提唱」的首富稅,希望股息也徵稅,除了涉及雙重徵稅之外(因為所有業主都已交了差餉地租,收租業主要交利得稅),也衝擊了鼓勵投資及持有財富的價值觀。

既然政策和稅制均不去衝擊樓市,淡友們就寄望於加息,以增加持有成本的方法來令樓價下跌。不過他們又講不出為甚麼會加息,只是聲稱從歷史上息口偏低,利率易升難跌,加息之後供樓負擔大增令到樓價下跌之類,偏偏近期各國卻爭著來減息。

歐洲中央銀行於5月2日宣布減息0.25厘,之後印度、澳洲、韓國、越南以及斯里蘭卡央行亦紛紛宣布減息,背後的原因除了貨幣爭相貶值的貨幣戰爭之外,更重要的是各國債務大增,又怎會加息來搬石頭打自己腳?

而在香港的按揭市場,亦靜悄悄地出現按揭減息,東亞、花旗、星展等已在5月初開始減息,然後是匯豐將按息減到實際息率2.15厘,即早前加按息前的水平,現在中銀更進一步將實際息率減到2.1厘,已抵達金管局的息率下限。

樓市價穩而成交淡靜,意味著新造按揭減少,金管局剛公佈4月份住宅按揭新申請、新批出及新取用按揭貸款宗數全線下跌,銀行要搶生意就要集中造轉按,由於收緊按揭成數,加上樓價沒有顯著升幅,連做按揭財技的空間也減少了,銀行唯有減息才能搶客。

由於一手銷售新例剛剛實施,已經有發展商因為犯例而要拖慢賣樓,其他發展商也抱著觀望的態度,據稱有萬多個單位因而被凍結。不要忘記政府各種政策例如SSD也是間接令到二手市場的供應減少,在一手二手供應均減,而加息的預期落空之下,樓價大跌從何說起?

當然,淡友也可以說當這萬多個一手單位一次過衝出市場,發展商唯有劈價賣樓,可是發展商卻沒有多大的財政壓力要急著賣樓,要他們大平賣,他們就寧願不賣。所以期望樓價大跌,除了慢慢等2015年之後實質樓宇供應增多外,便是香港和鄰近地區的經濟出現大問題,不知這些事情真的發生時,淡友們又會不會去買樓呢?

2 thoughts on “樓價大跌從何說起(2013/05/29)

  1. 最近康城收樓, d租都開始走下坡
    [版主回覆05/31/2013 14:22:44]近年每逢新樓入伙,該盤的租值就會大跌,當一年死約期過後,租金就會追回大市。例如名城和日出康城,所以理論上剛入伙的物業是最抵租的。

  2. 版主係呢度差唔多2年之前已經叫人睇定d 先買樓,等下一年又一年,聼你支笛的話就真係奶到阿媽都晤認得
    [版主回覆06/02/2013 18:35:12]有甚麼損失?

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