區域透視(3):大西北樓市最新分析│脫苦海

為甚麼一些豪宅的樓價好像沒有頂似的?最主要的原因,是這些豪宅的買家所追求的,不是一般人要求的居住質素,他們並不要求交通便利,也不一定要接近市中心,而是要求一有私隱度,而居住環境寧靜優美,最好群山環繞而又有開揚的景觀。

這個單位的景觀就被稱為「全城着迷景」,落地玻璃外,就是維港明信片的現實版,無遮無掩,正望維港。以下是一張參考圖,是筆者從布力徑的山上影下來的:

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現時坊間主流只有一種分析樓價的角度,就是無論是甚麼類型的住宅,一概用香港大學畢業的工薪族的角度分析,總是計算不吃不喝要多少年才可以買到,來說樓價已升到遙不可及。

但事實上社會上有不同的階層,那些收入在大學畢業生以下的家庭,他們可以申請到公屋,或者符合購買資助房的資格。至於一些豪宅,除了高薪人士之外,不少家庭薄有財資甚至富甲一方之人,也可以出資購買。「成功靠父幹」往往其實是父親借子人頭一用,為家族以低稅購買多一個物業。

這種不同階層的分析,其實是很重要的,否則一把間尺走天涯,就很容易差之毫釐謬以千里了!

最近在某討論區有帖文認為「新界西(屯元天)投資價值不佳」,引起一些討論,主要觀點是「新西,炒作幾項本身不太會大幅提升內在價值的大型基建,而把價格炒高。長線,新西的價錢將會回歸內在價值。現在新西的情況是發展潛力低、價格高、價值低」。而該樓主認為,現在香港發展地點主要有三個:將軍澳(南及康城)、東涌、新西,而未來發展,會包括古洞北等區域。

不同人有不同的心水是正常不過,筆者會認為新界西和九龍西一樣,具有潛力成為中港兩地工作人口的首選地方,而將軍澳和港島東則是在本港就業人口的理想選擇,至於東涌雖然近機場及港珠澳大橋,但由於對外交通無論是乘港鐵或駕車,都會牽涉到較貴的費用和時間,變成較適合機場附近產業居民。

現時香港一般人的平均薪金仍然比國內略高,所以站在工薪族的立場,港島和將軍澳比新界西貴的現象是合理的。可是換一個角度,從事國內業務的生意人,西九龍因為有高鐵所以最理想,從事國際業務的生意人則會鍾情東涌。可是屯門元朗,由於有永不塞車的西部通道以及深圳灣的一地兩檢,而且樓價比市區平,對於在國內上班的工薪族來說具有吸引力。

基於生意人的購買力比工薪族高,所以也解釋了新界西的潛力比新界東高的原因,但是和連通機場的西九龍和東涌相比就較為遜色。至於事情的關鍵在於,屯門西鐵站以西有一大片綜合發展區,若果不發展做住宅而改為大型的商場和商業物業,是有機會成為新界西的商業中心,而這處其中的一個大業主是九巴,究竟新鴻基和九巴會否發展成類似觀塘創紀之城的大型商業組合呢?是關係到中長期屯門樓市的層次。

脫苦海
香港專欄作者,地產博客及書籍作者
Tokuhon
Hong Kong Columnist, Property Blogger & Book Writer

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