土地成本：佔三份之一
建築成本+利息支出+銷售費用：佔三份之一
利潤：佔三份之一
簡言之，以一般樓宇興建進度為三年計算，把地價乘以三，就是三年後的樓價，土地就是樓宇的三年期期貨(Future)，或更直接一些講，就是發展商心目中的樓宇售價。表面上像是很大利的生意，但由於發展過程要三年，即每年的回報只是一成多。
又有一些人用麵粉比喻地價，麵飽比喻樓價。正常來說，由於由麵粉變成麵飽需要增加成本，正如地皮要投放資源才會變成樓宇，所以前者應該平過後者才合理。但這裏忽略了一個重要因素──價格是會隨著時間而改變，如果發展商預期樓價會大幅上升，便會不惜以高價競投土地。因此，便可以從地價計算出發展商對於未來樓會的觀點。
香港曾經出現「麵粉貴過麵飽」的情況，當時是1987年股災之後，樓價大約從高點下跌了三成左右，但從官地拍賣可見，地價不單沒有下跌，土地樓面呎價比樓宇呎價還高！發展商是不是傻了呢？歷史告訴我們，今次他們押中寶。
那麼又曾否出現相反的情形呢？當然有！大家是否記得長實以數百元的地價，投得馬鞍山服務式住宅地皮，當時公眾嘩然，政府賤賣土地之聲不絕，可是歷史又告訴我們，把地價加上平整地盤（主要是解決溶洞的問題）乘以三，大約是千多二千元，與後來低潮時郊區樓宇呎價相差不遠。
大家可以考慮紅灣半島的定價，與上面概念的關係。
然而發展商的算盤又是否必然地對呢？以下網站收集了將軍澳區主要樓盤的地價，大家可以從而得知，一些藍籌地產商，在預計樓價時曾吃過大虧：
維景灣畔
市場人士透露， 這幅地皮的每呎樓面地價(每平方呎可建樓面的土地成本)大約是 $3,500，每平方呎總發展成本極有可能超過$5,500。
根據收集到之資料, 當年紹永鋼鐵成立附屬公司, 將該土地轉到附屬公司名下, 然後將該附屬公司, 轉讓給新地/太古, 間接將土地轉手, 金額為 127 億元. 如果按照可建住宅樓面約 3,121,856 平方呎計算, 每平方呎成本約 4,086 元。 但如果連商場面積一併計算, 平均土地成本估計約為 $3,500 元左右。
而根據 2003 年 5 月之新聞消息, 新鴻基地產自 98 年度為將軍澳維景灣畔撥備高達 47 億元後, 4年來未有再為任何地產項目撥備, 但摩根士丹利與新地管理層接觸後指出, 新地在今年度業績極有可能再為維景灣畔項目撥備 。撥備後, 維景灣畔每方呎成本將進一步降到 2400 至 2500 元。 目前該盤呎價約 3000 元。 太古地產在 2003 年 3 月公布業績時, 也為維景灣畔三期及東涌海堤灣畔等, 作出減值近4億元。 維景灣畔所在的調景嶺地皮 , 是新地與太古合作發展, 於 97 年地產高峰期, 以 70 億元向紹榮鋼鐵鋼鐵買入, 估計該盤每方呎總成本達 6250 元。 由於樓價急瀉, 新地 98 年曾為該項目備 47 億元。 2001 年初, 新地副主席郭炳江曾公開承認, 維景灣畔「埋單計數」勁蝕 60 億元。 不過, 時至今天, 若以大摩預期的撥備後成本價比較, 該盤三期共有 5000 個單位 (每 單 位 平 均 800 方 呎 ), 整個項目總虧損應高達 150 億元。
清水灣半島 (Nov 15, 2002)
將軍澳清水灣半島，前身是香港氧氣公司之將軍澳廠房, 於一九九三年與新地達成協議, 共同發展作住宅物業發展。
根據資料, 該廠房由香港氧氣公司之附屬公司 Hong Kong Oxygen Development Ltd. 與新地屬下的發展商公司訂立聯營協議, 把土地交由發展商公司發展住宅物業。協議下，香港氧氣公司可因此獲得1.8億元，而其附屬公司亦可獲得3.2億元的利潤保證。 項目於九六年達成補地價協議，牽涉金額約 26 億元，以可建樓面 145萬方呎計算，每平方呎平均補地價金額達到 1,700 元。
將軍澳怡沁園 (Mar 12, 2003)
根據最新資料, 將軍澳怡沁園之補地價, 乃分兩次完成, 第一次約為 11 億多, 是作為夾屋之補地價, 第二次為 4.6297億元 , 是將夾屋轉為私人住宅之補地價, 兩期共補地價 16 億元, 若以總樓面面積約111萬方呎計算， 即每方呎樓面補價為1454 元。
調景嶺站上蓋發展 (Nov 11, 2003)
首期補地價金額 10.28億元, 平均每方呎約 773 元。而第二期部分的補地價則為日後由長實自行與政府磋商。 業內估計 : 建築成本 800 元一呎, 利息成本 300 元一呎，每方呎總成本約 $1873 元左右. 地鐵最低分紅為 25%。
而根據里昂證券曾分析，該項目的總成本呎價估計在 2000 元水平。
坑口站上蓋發展 (Nov 11, 2003)
補地價 12.7億元, 平均每方呎約 820元。比將軍澳 57A 區 600元 一呎調高近三分之一。
而根據里昂證券曾分析，該項目的總成本呎價估計在 2282 元水平。
將軍澳 57A 區項目 (Oct 24, 2002)
將軍澳 57A 區項目（即將軍澳中心３期），補地價約 1.9 億元，以可建樓面 317,570 平方呎計算，每平方呎補價約 600元。
將軍澳 55區B 項目 (Nov 11, 2003)
補地價 6億元, 以可建樓面 1,041,923 平方呎計算，每平方呎補價約 576 元。地鐵最低分紅為 25%。
而根據里昂證券曾分析，該項目的總成本呎價估計在 2000 元水平。
慧安園 ( Mar 12, 2003) (資料來自多年前之 : 消費者委員會報告)
土地來自發展商使用早年之"甲乙類換地權益書", 與政府交換回來, 平均土地成本 : $670 , 期內建築成本 : $550 , 估計樓宇總成本 : $1569
富麗花園 (Mar 12, 2003) (資料來自多年前之 : 消費者委員會報告)
土地來自發展商使用早年之"甲乙類換地權益書", 與政府交換回來, 平均土地成本 : $505 , 期內建築成本 : $550 , 估計樓宇總成本 : $1357
目下的問題是：究竟目前的樓價是否升得過速？後市是繼續這種趨勢、平穩，還是轉而下跌呢？筆者現從這幾個角度分析：
樓價走勢
根據中原城市領先指數，http://www.centanet.com/cci.htm：
從樓價的「谷值」，有以下發現：
由2003年8月低點31.77計，2004年2月中的40.58，上升了27.73%。
對上一個低位是911事件後2001年11月的39.81，比目前低1.90%，用證券技術分析觀點，打破前浪底，是扭轉了一浪低於一浪的下跌趨勢。
2001年1月錄得43.54，還差7.29%。
2000年6月錄得46.72，還差15.13%。
1999年11月錄得50.62，還差24.74%。
官鱷大戰之後的低位是1998年11月的45.71，還差12.64%。
更遠的重要低點是由1994年的國內宏觀經濟調的低點，1995年11及12月的55.3，還差36.27%。
從樓價的「峰值」，有以下發現：
對上一個小陽春是2002年3月41.67，還差2.69%。
再對上一個小陽春是2001年3月是46.27，還差14.02%。
又再對上的是科網狂潮的2000年1月的55.22，還差36.08%。
1999年4月的高點是57.23，還差41.03%。
再上一個高點是1997年6月的102.51，相信這個數字並無意義。
再看對上一個高點是1994年4月的74.67，還差84.01%。
如果大家認為科網狂潮的是「泡沫價」，則01或02年應該是較為實在的價格，可推斷樓價再升多一成多便到達「科網後」的高價。又如以官鱷大戰的低位，也是有一成多的升幅。再參考九七「泡沫前」的價格，如果香港經濟能回復1994年中國宏觀經濟調控前的水平，理論上樓價可以上升八成多；若以後來的低位作準，則有三成多的升幅。
由於中原城市領先指數數據只是去到1994年，我們再參考歷史較久的中原城市指數，1997年之前的數據，要去到指數最早的數據，1992年1月1日才有40.52這個較接近的數據，換言之樓價只是升回1992年初時的水平。
綜合以上的資料，個人認為樓價仍有約一成的升幅才抵達明顯的阻力，如香港經濟中期能循健康的軌跡發展，重拾華南地區經濟樞杻地位（即只計珠三角附近的經濟影響力），與長三角、環浡海經濟帶分廷抗禮（個人認為可能性存在），以香港當時的經濟實力，樓價可有三至八成的潛在升幅，但仍待未來香港經濟發展走向而定。如果香港最後淪為一個普通的城市，相信再升多一成便要行人止步。
供樓負擔比率
日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞，首先介紹這個名詞，意思是大學畢業生的月薪當中，拿出多少百份比來供樓（例如一間市區的500呎樓宇供20年）。某大銀行的資料研究部多年來有統計，可惜小弟並無具體數據在手，但據知樓價在高峰時，比率可高於100%，即是以所有的薪金也不足以供樓。
筆者記憶中，去年樓市最低潮時，供款比率約30%，以樓價上升約兩成計，便是36%，而一般銀行可接受以薪金的一半作為最大的貸款額，即供樓負擔比率是50%，假設利率不變，理論上樓價可以再升38%。
當然這個數字並無實質意義，因為目前利率在歷史低位，中期內有約五厘左右的潛在升幅，當利率回升時，供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息，按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%，舊有的按揭供款便會增加一倍！目前的供款比率便由36%自動上升到72%，買樓人仕不可不作長遠打算。
再把以上數據由概念化為實質數字，據統計處的「選定職業的平均每月薪金」中，「督導級及技術員級人員」資料顯示，2003年9月的平均工資是$16,665。
http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/fas/wages/average_sal_index.html
即可以$8,333(50%)申請按揭貸款，以七成按揭，供20年計算，大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計，可以購買815呎，如以樓價上升約兩成多計，現價約$3,300，可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800，只可以買579呎了。這還要考慮利率上升的因素，如果單從工資的角度，除非有較顯著的上升，則樓價再升的幅度有限。
市場供求
筆者以前曾以人口與供求的關係，大力抨擊八萬五之荒謬性。首先，在1997年現存住宅單位已略為超過人口戶數。
http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/hkinf/population_index.html
http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/hkinf/land_index.html
住戶數目 屋宇單數總數
1999 201.2萬 209.1萬
2003 220.6萬 237.0萬
2004 225.7萬 241.4萬
第二，平均每戶人數已回落到約3.5人(700萬人口有200萬戶)，換言之再下調的空間不大。
第三，香港當時既沒有大量人訓街，亦沒有大規模待清拆的寮屋。
綜合而言，樓宇的供應在當時已差不多達到平衡，除非：
一、香港人口大幅增加；
二、平均每戶人數跌到接近2，即越來越多夫婦沒有小孩，或單身而獨居人仕大幅增加；
三、一戶人住得多過一間屋。
十年每年建八萬五的荒謬處在於，多了85萬個單位，要多差不多300萬人，香港人口在十年內增加到過千萬，才有可能完全消化所有單位，所謂消化不是指「買」，而是「住」。沒有那麼多人口，免費送比人都無人住！
這個荒謬的政策約行了三份一便叫停，連正常的供應，可假設未來十年約有40萬個單位，戶數增加40萬的方法，除了人口在十年內增加140萬人之外，目前的新趨勢是真的多了沒有子女的家庭（從出生率下降及幼稚園小學招生不足可見），以及獨居人仕可能增加（適婚年齡性別比率失衡，差距了二十萬，可預期有可能有二十萬單身人仕，部份經濟能力許可獨佔一個單位），這是從人口著眼。
再從資金著眼，假定現在發展商的貨尾有2萬，政府居屋貨尾又有2萬，兩鐵手上有4萬，未來三年發展商將會興建約5萬，加埋有13萬個單位，假定平均價是250萬，要吸納所有單位要3300億元，目前在港存款比回歸前多約6000億元。財力方面是沒有問題，但要市場上有足夠的住屋需求，有錢的人才會買樓自住或收租。否則人口不足，免費都無人住，自然沒有傻瓜買黎養老鼠。
然而大家要緊記，目前的市況是假定了居屋及兩鐵單位暫時不會推出市場，因此個人相信，發展商是希望把握06,07年前，撈最後一筆錢，董後再重新計算，所以高價搶地只會在豪宅地出現，那些所謂的上車盤地皮及樓宇，高價搶入恐怕幾年後要嘔突。