公地的悲劇──土地大贈送、大賤賣(2004-12-05)

土地、人民、政權,係構成國家的三大元素,因此即使國家對土地的擁有權分給土地持有人,但仍然會緊握土地的控制權,例如決定土地的用途、限制土地的買賣、從土地買賣中收取費用等等。而且沒有一個國家會把每一寸的土地均出售,政府總會或多或少持有一定數量的土地。這些所謂「公家」的土地的管理,往往因為「無主」而被糟塌,經濟學上稱為「公地的悲劇」(Tragedy of Common)。

這個名詞的來源是英國古代的農村除了私有的土地之外,有部份土地是公有的,稱為common。這些無主之地,沒有了一個特定的物主,結果人人都係物主,個個走去掠奪上面的資源,有些人在那裏放牧,有些人在那裏割草料,有些人在那裏丟垃圾等等,結果這塊公地便被眾人一齊糟塌。

另一個版本是中國周代時曾推行「井田制」,把一塊田割為九塊,外圍八塊由九家自耕,中央一塊田是由八家輪流耕作,收穫以作田賦。歷史記載沒有注明這種制度有沒有公地的悲劇發生,但從井田制在春秋戰國時徹底崩潰,代之以私人擁有土地,可見這種「無主」的土地管理不合時宜。

任何國家或城市,總不會全部土地均由私人擁有,如公眾設施就必定屬政府,待售土地、新開發土地等也是如此,如何管理便是由政府處理。在香港這個甚麼天然資源均缺乏的地方,土地便是算最豐富的資源,偏偏這個政府最喜愛糟蹋土地。

政府大幅土地批予私人公司,早有先例,早在百年之前,便有太古以英國海軍利益要求批出的船塢地年期長達999年,即變相由租地變擁有土地,千年之後才要交地稅,如今船塢安在?其他諸如公用事業的廠房,由北角搬到去鴨利洲,由鴨利洲搬到去南丫島,油庫由市區搬晒去青衣島。他日葵涌貨櫃港如果搬晒去大嶼山,剩果塊地先至得人驚!但是,起碼別人真的曾經用過塊地做生意,真金白銀用錢去買,獲巨利也無可厚非。

回歸後,香港由幻想家執政,只需用一個概念就可以獲得免費贈送土地。薄扶林明明係高級住宅地,偏偏有人計劃去起商業大廈比政府收租,個個去享用四十蚊一碗的雲吞麵,然後在免費獲贈的土地上興建豪宅,結果有幾多科技公司入主大口環?呢d計策由商家佬提議,應承果班官已經夠離譜,家下仲搞到由政府提出免費贈送大片市區臨海土地,意圖換取商人管理的所謂文化藝術措施,咁仲唔係捉蟲!

個人認為,錢解決到的問題就不是問題,商人有的只是錢,並不見得他們在落實科技、文化、藝術等上層建築有何優勢之處,如果錢能夠達到這些目的,為甚麼不乾脆拍賣土地,由政府策劃?如果錢係解決唔到的,商人亦不見得解決得到。但是,最關鍵的問題是,香港是否真的需要這些標奇立異,並不腳踏實地的所謂設施或目標?上海作為中國最大的城市,不去腳踏實地去解決產業空洞化,地價工資上漲引發生產成本失去競爭力,卻去興建磁浮火車、全世界最高的大廈、環球片場、一級方程式賽車場等;由上海人管理的香港特區也去破財去走呢條路?

其實,香港最大的公地悲劇並不在此,數碼港或西九龍的土地充其量值三百多億,真正大塊大塊地派出去的土地是公營房屋。香港有約四成的住戶居住在公屋,約一成的住戶居住在居屋、夾屋、房協樓宇中。當中公屋的土地是政府免費批給房署的,即是說即使目前的房署能夠達到收支平衡,代價是政府把這些需要成本平整的土地贈送給房署使用,甚至領匯的商場房地產在興建時也是贈送土地,今日領匯集資是還給房署,而不是物歸原主;居屋等出售的房屋,也是免三成地價的,意味著又是全體市民贈送土地給房署賺錢。

更離譜的是所謂私人參建居屋,私人發展商在獲得興建權後,是以一個獲利的價格批售單位,意味著又有人打本(土地成本)給別人賺錢。今次政府在紅磡被人反噬實在是第一天已經註定。更況房委會進駐了一些不通世務的理想主義者,違反經濟規律,要在市區的海景地段興建居屋,其官勉堂皇的藉口是社會不同階層應混雜一起居住,或者經濟條件較差也應有權擁有海景單位,其謬誤之處在於,這些單位必定是有限的,例如社會上這類經濟條件較差的住戶是四十萬戶(約佔總戶數的兩成),政府能夠供應四十萬個這樣的單位以便人人有份嗎?如果不能夠,則紅灣便只有約二千多戶人家「受惠」加埋港島東、油塘、牛池灣、將軍澳等地的類似單位,也只是約萬多個,其他幾十萬戶人也要求這種待遇政府又如何自處?這裏所謂的「受惠」,也不見得真正受惠,很多妄圖僥倖的家庭,在沒有清楚衡量自身的能力之下,偶一遇困境,便陰溝裡翻船。將軍澳「豪華」居屋便有三個家庭在這個背景之下沒頂而自尋短見,其他所謂「受惠」人也不多見掌聲,真是何苦來哉!

紅灣事件,發展商要拆,只要這個政府仍然尊重私有產權的話,便無從阻止,發展商一大堆「環保歪理」的確令人作嘔,比著其他一些財團,可能連這些塗脂抹粉的動作也不肯做。如果各界人仕是實事求事的話,應該是要求政府想辦法向發展商爭取更大的經濟利益,例如補地價;環保團體應嚴格監察發展商所作的承諾有否落實;老師校長應教導小朋友,地產商(或者其他商人)只是求利,你向佢地講社會公義或道德係對牛彈琴。

至於這件事對樓市的影響,最直接是把來年的一手單位減低了二千多,上次政府公佈的政府數據是假設紅灣並不會拆卸,即來年的供應即時減少約十份之一。根據工程進度,明年九月開始拆,要拆九個月,即要2006年中才拆完,如果不用打地基,建築期縮短到兩年,即係2008年才應市,以個人估計樓市若在2006-2007年見頂,計及提早預售樓花,此盤可能製造另外一些今日大多數人沒有預期發生的事件。

這塊是非之地,老實說,有錢都唔會買黎住。

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