究竟香港人有多少人擁有物業？統計處資料顯示，04年全港221.97萬戶人，自置比率是53.7%，即是說有119.20萬戶家庭有擁自置物業，假設當中有80%物業超過100萬，即有95.36萬戶，當然，要扣除按揭金額才是資產淨值。假設平均按揭餘額是五成，即擁有淨值50萬以上。

按金管局統計資料，2004年12月認可機構總存款（港幣連外幣）38,660億，其中港幣佔20,178億，除以香港人口，即每人均佔56萬各種貨幣或29萬港元。當然，我們不能假定所有存款均為港人所有，起碼熱錢不是，但比較1997年6月底（即回歸前）數字，分別是27,069億及15,849億，即銀行存款在七年內增加了42.8%及27.3%。

這些數字說明了甚麼？就是香港人一點也不窮！或者更正確地講，香港整體或人均的財富數字並不是一般人想像那麼少。對於一個擁有100萬流動資產，或50萬資產淨值，或幾十萬存款的人來講，購置一層三四百萬的樓宇並不是很大的負擔。當然，貧富懸殊令到社會上大多數人均不會有平均值那麼多財產，但越多人低於平均數，則顯示高於平均數的人擁有的更多。事實上目前自置居所住戶佔53.7%，即社會上目前只有約一半人擁有物業，餘下的46.7%的人是租住物業，絕大部份是公屋。

這裏便有一個吊詭的問題：既然一半人有買樓，一半人租樓，咁新建樓宇是誰人買了？撇除公屋居民，未有物業的人不是沒能力置業，便是沒意向置業，你要不是買唔起，便是唔想買，餘下的便是正計劃去買而未上車。這些人包括新增家庭，如結婚或分戶，或新定居香港人仕，但統計數字說明，香港人口增長率低，結婚率亦低，甚至連申請單程證的人也只有四成配額，每戶平均人口現時是3.1人，再分下去便趨近沒小孩家庭，要求的面積也趨小。

另一個可能的來源是公屋戶置業，房署統計資料顯示，公屋的數目是一年少過一年，2000年度有650,759個，2003年度有634,209個，減少了16,550個，即拆卸的單位多於興建的單位，結果是有些人被擠出去，有些人是購買了居屋，其餘的是進入私人市場。當然我們不宜高估這個數字，因為部份人是換成居屋，事實上目前在建及已建而未售的居屋單位數目有二萬之譜。

個人以為，以上人仕均不是樓市買家的新力軍，如上所述，人人坐定定，有過百萬流動資產的人不是已置業就是不願置業，渣樓人仕除非分戶否則不會買多間，而平均3.1人的家庭又分得幾多？咁低息都擺銀行，都唔荒會囉出黎買樓，公屋居民囉著數寧買居屋不會搶私樓，居屋居民無錢補地價。那麼真正行出黎買新樓的主力是誰呢？

最近幾個月的樓市與之前有三點不同，其一是負資產戶大降，其二是二手樓交投大增，其三是有炒家重出江湖嘗到甜頭。這三件事是互為因果的。目前中原指數大約是50，可以計算到如果有人在指數70點時以七成按揭買樓，不計已供本金，大約是50。即是說目前的「打和點」大約是70點，各位看一看究竟有多少時間中原指數是高於70的？

或者舉一個例子，有人用200萬買了一個單位，當這個單位低於140萬時，業主是要「抬錢」贖樓的，如果樓價高於此數，則該業主是隨時都可以放盤而無需真金白銀向銀行贖契。

當然，這個人可以是見過鬼怕黑，賣出了單位後不再買樓，但是自住單住賣了要租樓，租的樓都要有人買，即是這個單位的需求並沒有因出售樓宇而消失。如果不是自住，而是放租也一樣，總之「住」的需求並沒有減少。如果是丟空坐貨就有影響，但經過這個大跌市而仍有實力守到今時今日的，相信鳳毛麟角。

下一步就是二手樓成交開始活躍，一方面表示有人可以大量套現，套出來的現金可以是用來買樓或作其他消費，另一方面那些買了一手樓的人也可以套現，樓宇重新變回一種有升值及變現能力的商品，而不像國內樓宇，一手買即使如何平宜，二手市場水瓜打狗就變成毫無投資價值。隨著一手樓價大幅標升，即使二手樓價有折讓，與一年半載前的一手價相比，二手樓仍能獲利。例如前年用$3000買了單位，現在同區一手賣$4500，二手折讓即使是八折，仍然有20%的水位，足以抵消利息及各種駛費有餘。有現利在手，買家也不會急於出貨而是惜售，間接推高了樓價。

既然渣家也可以獲利，自然便有炒家進場，炒家是靠市場空隙來獲利，這個空隙存在於差價，而這個差價是來源自一手新樓與二手舊樓之間。最典型的例子是西灣河，嘉亨灣帶動了鄰近的鯉景灣、太古、康怡，其他區域如西九龍、將軍澳也有這種現象，甚至發展到只要預期某區將會有天價「豪」宅賣，二手市場也被帶動，例如美孚新村。有點像Esprite帶起I.T，然後帶起其他服裝股。

目前這個美好的狀態短期內仍能維持，只要天價「豪」宅去到貨，自然帶起附近的二手樓，二手樓造好也能刺激換樓潮，至於音樂何時停止，相信是要市場無法承接到一手樓價，六七千呎的市區樓，萬多呎的「扮豪」宅，幾萬蚊呎的「真豪」宅，仍然在可承接水平，即使這個價有點不合理。