供求定理是中學會考的經濟科課程，在自由經濟社會，價格是由買賣雙方共同決定。價格越高，買方能承受的數量越少，賣方能供應的數量越多；價格越低，買方能承受的數量越多，賣方能供應的數量越少。所謂市場價格，就是當某一個價位總需求數量等如總供應數量。理論上，只要所有因素不變，這個格價也是不變的，這當然只是理論上存在，影響供求的因素不斷改變，價格未來的走向也是要分析這些因素才是最重要。

就此而言，利率上升，持有土地的資金成本越重，地產商要減債賣樓少付利息，小市民購買樓宇的能力下降，小業主持有物業的負擔加重，全部都是利淡樓價的，何以過去的歷史卻並非如此？

任何對市場價格的分析，如果只是偏重個別因素，或者只是偏重供應或需求，便是不能說對市場有全面的認識。可是傳媒或市場人仕對於股市和樓市的分析往往卻流於過份簡化，或只偏重一些次要的因素，失之不止毫釐，謬當然不只千里。

就以上引文為例，五、六十年代低利率時代，當時樓宇沒有分層出售，亦沒有分期按揭，社會上絕大多數人根本沒有能力置業，息率又如何影響樓價？七十年代利率上升期，一來一般市民大眾開始有能力買樓，二來戰後嬰兒潮進入社會工作，香港無論人口或本地生產總(GDP)均快速增長，加以近郊高速都市化，區區利率上升又如何阻止供求失衡？八十年代，初期是樓價負擔比率高達180%，怎可能不跌？然後是中英談判，海外移民潮，到中期達成議，把土地供應限制在每年50公頃，利率對這些政治因素完全沒有影響力。九十年代樓價狂升期，是因為92鄧小平南巡，香港大量工廠北移，生產力在國內工廠支援下爆發，加上服務業發展，很多工廠工人進入了更高薪的服務業，配合限地50頃，樓價自然有升無跌直至97。97後政府瘋狂掟地直至2002，然後2003後又瘋狂限制供應，可以預期供應因素完全主導了樓市，再用利率去分析樓市是否不合時宜？

再依此來分析當前樓市，從供應方面看，沒有賣地多時，連發展商補地價進展也不順，即使轉用途也多是轉為酒店，部份發展商更刻意把已落成的樓宇空置或用極慢的步伐發售，樓價偏穩的現象導致二手市場也惜售；需求方面，其實並不有利，薪酬仍未上升，人口增長放援，結婚及生育率低，每戶平均人數降至3，連國內來港也未達標。息率方面的啟示是：由於經濟增長放慢步伐，未來根本無可能出現一個凶猛的加息期，加上目前的按揭利率遠比以前低3-5%，在這個基礎上計算的供款負擔比率只有約45%，再去幻想樓價大跌等入市並不切合實際。