2005年6月2日今天《經濟日報》在同一張報紙上出了兩個專題：新地收購西田、apm推廣策略。表面上係同一間公司的兩件事，其實是顯示了商場管理的新趨勢。

apm的商舖組合，部份是首次來港開業的，是由該公司商場推廣部發信到外國名牌零售商邀請來港開業，因此才有一些別具特色的店舖。人家點解要個個商場都唔去開業，係都要去apm呢？租金可能係一個考慮，營業時間可能係另一個考慮，但最重要的考慮是概念(concept)，一個潮流的商場，就要有潮流的商舖組合(portfolio)，同埋潮流的推廣活動(promotion)。同期開幕的另一個發展商的商場朗豪坊，地點更好，面積更大，名店可能更多，為甚麼聲勢反而不及？

商業上，貴野有人買，平野有人買，新野有人買，舊野有人買，最重要的是找到一個定位(market position)，但最佳的定位係獨特性(uniqueness)，企圖將太古廣場搬去旺角，或者將新城市廣場搬去觀塘，唔係唔得，亦有可能成功，但總不及一個全新的地方，全新的概念。

香港大把聲稱潮流商場，無論客路、產品也接近，要跑出來就要比別人更有特色。先宣傳，後招租，是一般商場的做法，但如果在商場入伙前，已經制定商場的市場定位，再由定位出發，預先找租客，再以商場的整體活動招徠，便可以將被動的「等客上門」變成主動的「砌客入舖」。相比於開業時十室九空，未開業已知道有甚麼商舖，賣甚麼商品，自然能快人一步。

收購西田百貨，又有何啟示？目前很多地產商場有自己名下的零售商舖，例如長實的百佳屈臣氏、置地的惠康萬寧、恆基的千色店哈迪斯、新世界華置的Sogo，新地收購西田也是一樣。一般人認為地產商經營零售舖，是為了現金流(cash flow)、信用額(credit amount)及為商場招客(traffic)。但新地這次收購可以從一個更闊的層次考慮。

新城市廣場第一期早在去年開始翻新，原本並不是分層分類，目前已見雛型。新地第一個分層分類的商場是旺角新世紀廣場，這種佈局方式由銅鑼灣時代廣場引進，每一層只經營一類業務的租客，例如電器、服裝、食肆等。以往的商場均避免將同類的商舖擺在附近，以免引起不必要的競爭，現在反其道而行，要將同類的商舖放在一起以作比較。這是一種由租戶主導(tenant-oriented)轉為購物者主導(shopper-oriented)，只要有足夠的購物者流連，就不怕沒有租戶，租戶在競爭中落敗，或無法支持租金（例如八佰伴或惠康），就由其他租戶代替(CitySuper!)。事實上要租新城市廣場，是要排隊幾年的。

將西田套入這種思維，由於新城市第三期遠離火車站，人流肯定不及第一期，要維持有足夠的客流，必定要有吸引的商戶帶來人流(traffic generator)，所以玩具反斗城及西田設在第三期，就是要吸引人流到第三期。但租金不可以不加，人家亦不一定願意經營下去。部份日本百貨公司對本港市場意興闌珊，而西田本來是西友與永安公司合資經營，永安早已退股，餘下的西友多年來不擴張，對本港零售市場的興趣可想而知。因此據聞雙方傾談的不是加多少租，而是要多少錢才能令西田繼續經營。

雖然明顯地新城三需要西友多於西友需要新城三，但由於西友本來就意不在此，與其傾談租金水平，不如和平分手。新地亦唔係只係買一間百貨公司，而係一個工具，既可以製造人流，更可以用來包裝。一間西田百貨，一個apm商場，大家都有零售舖面、食肆、超級市場、分租櫃位，只是大小不同吧！不要忘記除了興建中的創紀之城第六期外，新蒲崗也是商場的，還有現存多個火車站、輕鐵站上蓋的商場，均有機會收西友重新包裝，大家可以悉目以待。