近期各傳媒均熱吹樓市升溫，從下面的中原指數圖，可看到升勢之急猛。而前居屋紅灣半島改建為私樓海濱南岸，以$6000-$9000呎價出售，仍然能迫爆售樓處，首天即承40伙。
中原指數官網：http://www.centadata.com/cci/cci.htm
詳細數據：http://www.editgrid.com/user/wargodriver/property
明明股市連日大插，國內及歐洲各國不斷加息，雖然香港跟隨美國減息，但銀行按揭戰幾可肯定結束在即，P-3.15幾成絕嚮，個別銀行更因為本年度的按揭指標已達，甚至不肯報價。究竟是甚麼因素導致樓市急升？
中原指數只是函蓋私人住宅物業，差餉物業估價署統計各種樓宇的售價與租金，大家可以參閱下圖，顯示住宅物業是各類物業中最墜後的：
踏入十月份，不斷傳出副食品加價的消息，例如豬肉、牛肉等，一般食肆的價格亦逐步上升，反映在消費物價指數，達3%以上。
利率在2006年中見頂後，在2007年9月開始下滑，一些報導說負利率出現。其實直至9月時通脹率年率1.6%，同期的存款利率是2.165%，按揭利率(P-3%)是4.658%，仍然是正利率。即使11月，通脹率是3.4%，存款利率是1.606%，但按揭利率仍有4.1%，所謂利率差，最多只能趕存款出市場，對於供樓的人來說仍然是實質利率。
那麼樓價上升又是否因為「樓宇供應斷層」而產生的呢？筆者暫時賣個關子，遲點會列出樓宇供應數字以供各位參考。
多謝苦海兄分享!!
P.S. 你真係好有火!!! 不如改名叫「風火海」！
[版主回覆12/23/2007 23:33:00]剛者易折，性格使然
有幾點補充：
樓宇供應將於2009年再次上升，目前樓市急升是因為2007年下半年的短期青黃不接
發展商就是把握這半年的日子，盡情將一手樓價谷高 當我發覺地政總署已批及待批住宅預售樓花同意書中，恆基地產居然沒有為2008年落成的物業紀錄，咁好明顯佢寧願賣現樓都唔想提早賣樓花
將會整理幾大發展商的物業發展表，你會睇到住宅一年比一年多，你再比較下已批及待批住宅預售樓花同意書 佢地呢期收埋幾多樓？
如果情況係咁, 想請教脫兄, 咁樓價係咪會響2009年見頂？地產商趁呢個勢不斷推高樓價, 呢兩年地產股會大升嗎？呢個資產泡沫吹得起嗎？
謝謝脫兄指教！
[版主回覆12/24/2007 03:14:00]首先我地唔好諗住估頂，我地需要知道的只是放在眼前的市況應該做乜野。
以我近日收集的數據分析，「一手樓」短缺的情況係發展商同政府一齊製造出來的，因為04/05年賣地係最少的，之後兩個年度都增加，當一塊生地變樓要三年，剛剛好07/08年係最少新樓落成。「二手樓」自從九七年，從來都無短缺過。所以地產商只有2007下半年到2008年下半年可以隨意推高一手樓價，到2009年供應將會增加，到時佢地至用推高左的樓價賣樓。以下係地政總署的樓花批售情況與主要地產商在未來數年落成的地盤： http://www.editgrid.com/user/tokuhon/futureproperty
物業發展收益對目前各主要地產股黎講只係一部份，即使最依賴物業發展利潤的信和也有其他業務同收租物業，大家唔好忘記物業升值係要反映在損益表上，即係話如果投資收租物業如果大升，地產股的利潤上升（雖然只係賬面）是遠遠超出預期。
泡沫同「股災」一樣，是沒有嚴格定義的名詞，但擺在眼前有幾個因素導致地產價格看升，除了勾地政策嚴限供應外，港鐵上蓋地盆將要天價補地價，人民幣上升輸入通脹，美元貶值及跟住焗減息，令到港元購買加下跌，金融資產偏高，均會將資金緊去實物資產，當然你可以話ｄ人買其他實物如貴金屬，但貴金屬市場其實是很細的，容不下這麼多資金。
可能會有人話，各地股市同樓市都搖搖欲墜，香港可以獨善其身嗎？鐵達尼撞冰山，達官貴人都要不顧儀態坐救生艇，到今時今日，仲有乜野投資項目相對地平銀行又肯放水？
請教一下,如有自住需要,現時有是否買樓時機??
還是再等一年?
[版主回覆12/24/2007 09:57:00]幾乎可以肯定2008年樓價會高於2007年，但今日已經係12月24日喇！今次升市同之前最大分別，係連二手樓價都帶動起來，及貨尾單位已經很少（美聯網站有統計數字），現在不買就唔好預明年買。但重申一句，現在樓宇只有很少的投資及投機價值，即係炒起無肉食。
脫兄所言,地產商在製造供求假象,以便托市?
[版主回覆12/24/2007 16:14:00]地產商只可以控制一手樓的供應，二手樓上升才是真正的供求失衡，一手樓超高價賣只係順手牽羊。
謝謝脫苦海兄分享.
我剛剛賣左層樓, 點知道D樓越賣越貴. 今日曹Sir話投资地產股好過買摟.
宜家都唔知買樓好定買地產股好. 樓股都好似好贵. 希望脫苦海兄比D意见小弟子
[版主回覆12/24/2007 18:17:00]你睇下有邊間地產公司未來兩年在香港已經無樓賣：
http://www.editgrid.com/user/tokuhon/property-statistics
另外，買樓有槓桿，買地產股無
買樓銀行唔會主動斬倉，孖展買地產股會
咁買美聯物業(#1200)咪sure win ??
[版主回覆12/24/2007 22:50:00]我真係笨得可以，九月到依家都未買：
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=1005
香港樓宇，每年有幾萬個新單位供應，起的樓多，拆的樓少， 總數量（自1997年）不斷的增加中 ，在總樓宇數目日多的情況大前提下，成交量比之往多，好自然！
請記住，香港樓宇總數，已多過家庭數目。二手供應，絕對不會少。
何來大需求？香港家庭，每個生四個孩子嘛？一定要知香港的家庭在往後數十年的特色：小家庭，單家化；出生率之低，全球排名第一。
[版主回覆12/26/2007 01:49:00]這些因素，2004年時已經想過：
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=654
幾年之後的觀察看到，仍然是「發展商是希望把握06,07年前，撈最後一筆錢」，事實上很多地產商在未來幾年已經很少香港發展的物業落成，包括太古、恆隆、會德豐等主要發展商。
樓多過人，結果是不同類型的樓宇出現個別發展
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=655
數字上香港人的收入的確下跌，但社會上總有一些人是逆流而上的，因此未來這類人住的樓宇價格自然較高，單幢樓、舊樓、居屋、出售公屋將無法跟上大市
老施講得仲誇張，連不同的面積都出現個別發展
http://www.cpn.com.hk/video/CUADLGAOXB.asp
九七之前的雞犬皆升，已經無可能再出現，入錯價，買錯樓，買錯面積，幾年後會發覺只係打和，甚至唔見錢。
經濟學巨人 ? 記得你當年係newsgroup 成日話甚麼 物極必反理論
你係咪十年前個個經濟學巨人? 你發左達未, 想知你呢十年如何
睇緊傅佩榮《四書心得》, 其中一篇令我諗起脫苦海兄。
—君子和而不流, 中立而不倚, 國有道, 不變塞焉; 國無道, 至死不變。
中庸．十章
[版主回覆12/29/2007 20:39:00]我諗淨係「中庸」呢兩個字o岩我。
做人唔好行第一，又唔好行包尾。
睇市做事又唔好一面倒睇好或睇淡。