有數──關於樓市的一些數據(2007/12/25)

近日香港樓市捷報頻頻，很多報章雜誌均有顯著篇幅唱好樓市，似乎無視股市冷卻，及世界各地包括中、英、美、澳等地樓市均轉淡。筆者特意找到一些與當前樓市有關的數據與大家分享：

地政總署提供每年賣地結果，2005-2008三個年度分別是28,035、77,259、106,103平方米。

勾地被拒的宗數，9月10月11月分別是2宗、3宗及9宗；還有已批及待批住宅預售樓花同意書，可以知道未來有甚麼物業供應，2008年上半年入伙單位有8,125，下半年有2,818，2009年上半年入伙單位有3,681，下半年有3,030。

運輸及房屋局的「私人住宅一手市場供應統計數字」提供私人住宅施工量及落成量，2006年分別是17,300及16,600，今年首三季是8,000及4,400。

差餉物業估價署《香港物業報告2007》提供住宅物業的落成量、入住量、空置量及空置率，2003-2006年底住宅物業空置量下跌了8.8%，空置率由6.8%，下跌到5.9%。而《月結市場統計數字》顯示，截至2007年10月底至，落成量為6,697，只及2006年全年數字40.39%。

土地註冊處提供樓宇買賣合約價值及數目，每月均有數字報出，11月份數字分別是701億及15759宗，是去年同期的2.2倍及3.6倍。

金融管理局提供新批出及新取用的住宅按揭金額及宗數，每月均有數字報出，新批出按揭2007年5-9月平均173.6億及9784宗，10月份標升至229億及11,986宗，11月份標升至276億及13,911宗，新取用按揭數字略為上升，11月份大約186億及9,833宗。

要了解樓價及租金走勢，除中原城市指數外，差餉物業估價署提供「香港物業售價指數」及「香港物業租金指數」，住宅物業租金由2006年10月至2007年10月分別上升了16%及15%。

筆者嘗試解讀眾多數據，最領先的數字是出售土地面積是一年比一年多，明年的現貨樓宇是兩三年前的土地，可以預期2009-2010年現樓將會再次上升，但勾地被拒宗數增多將限制增長的數量。施工量、落成量、預售樓花量顯示由2007至2008年下半年新樓現貨短缺。

需求方面，新批出及新取用按揭是滯後數字，新批出按揭由10月份開始上升，是8-9月新購樓宇數字上升的結果，然後才是新取用按揭上升，如該兩個數字持續上升，即顯示住宅需求的實質上升。

筆者並非像地產經紀般希望說服大家看好樓市，而是希望指出私人住宅將在2008年下半年出現供應緊張，目前中原城市指數上升多少反映這個現象，同時差餉物業估價署各類樓宇的租金及售價互相追逐，即樓價上升不單純是炒供求，而是租金上升趨勢「舉起」了樓價。

如讀者對有關數字感興趣，除可上相關網頁查閱外，亦可參閱以下網頁：

原載：《資本壹週》Capital Money 110, P.71 〈BLOG爆股壇〉

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