近幾個星期中原城市領先指數回軟，市面即傳出股市走在經濟之前6-9個月，地產股由2008年1月開始回落，推測樓市在今年下半年回落，應睇淡樓市云云。中原老細串得最應：「把股市裡的錢看作是聰明錢，只反映股市的投資者狂妄自大。」筆者不敢像地產老Ｃ那麼敢言，但絕不會不經數據上的檢證而無條件接受所謂傳統智慧。

1997年7月樓股同時見頂；2003年4月恆指見底，8月中原指數見底，只有4個月時差。又有人說250天是牛熊分界線，或50天線下穿250天線確認熊市，有統計20年來出現11次，當中只有4次出現急挫，有7次築底回升。多年的經驗顯示這種快餐式的市場傳聞經不起考驗。筆者相信住宅樓供應緊張，及租金與樓價互相追逐，加上港元隨美元貶值及高通脹預期，將會證明事實。

繼沙中線前週落實後，本週「青沙公路」通車，將西九龍與沙田連繫一起，一如沙中線令東南九龍樓價起飛，沙田區樓價亦早已響應，比如有17年樓齡的新城市廣場呎價$7,000直迫太古城，甚至比西九龍半新私人屋苑有過之而無不及，令到某些人認為沙田樓「炒過龍」。

筆者在旺角朗豪坊入伙時，驚覺砵蘭街上海街中間居然可以開西武，經長時間觀察，證明商舖租客比筆者聰明得多；新城市廣場翻新後，火車站那一層的商舖變為諸如agnes. b、Tommy Hilfiger、Armani Exchange，惠康也要讓路予CitySuper!，連珠寶行都被趕上一層，這顯示兩個現象：顧客（包括附近居民）消費力提高、經濟活動令到土地價值上升。

樓價由兩大部份組成：建築硬件、地價。前者最容易理解，建築成本在一開始就決定了，往後的保養以及後期的改建修繕，只是反映在物業建成後的折舊，比如河畔花園，大維修之後樓價大升，即表示物業的折舊因大維修而大大下降。

但建築費從來都不是樓價的主要構成部份，比如渣甸山某過萬元一呎的豪宅屋苑，每平方呎的建築費達$3000，只是樓價的零頭；某屯門區新屋苑，每呎建築費只是每平方呎五百多元，以開售價二千多元計，也只是五份之一。因此主導樓價的其實是地價，樓宇升值的部份主要也是地價，甚至還要抵消因建築硬件折舊導致的減值。

地價又由甚麼決定呢？施永青曾說，樓價是反映土地的生產力，換句話講，即是該土地上能夠賺多少錢，便會反映在地租及地價身上。與樓價關係最密切的是回報率，即是租金相對於樓價的比率。租金追不上，樓價就會下跌；租金上升，遲早谷高樓價。所以市區某些舊樓比附近物業低價，以至1997-2003那段樓價下跌的日子，其實是反映商業活動減弱，引致租金與地價的下跌。

樓價的升跌，可視為「建築硬體折舊」與「地價升跌」角力的結果。鄰近屋苑的地價相近，樓價的高低便反映了建築硬體折舊，筆者就以新城市廣場四周的屋苑為例，以下是各屋苑的資料：

決定樓價最顯著的因素是樓齡，所以一手樓價比周圍的舊樓貴是理所當然的。其次是在區內的相對位置，車站及大商場附近的樓宇地價最高，然後隨距離及交通時間漸降。建築硬體隨著時間折舊，除非因大維修令到物業的外觀顯得較新，因此選擇物業，樓齡已高的不易保值。

還有一個因素筆者不便明言，心水清的讀者必能心神領會。市場無情地理性，一如單單依賴財務數據選股，往往會選出高息低P/E的垃圾股，揀樓亦是同樣道理。