樓 市 風 雲 ： 樓 價 隨 股 價 跌 三 成

樓 巿 突 然 盛 極 而 衰 ， 因 此 樓 評 家 齊 齊 轉

看 淡 ， 但 這 次 調 整 巿 會 促 使 樓 巿 下 調 多 少 ， 巿 場 看 法 仍 是 比 較 樂 觀 ， 一 般 估 計 下 調 約 半 成 至 一 成 ， 不 過 以 去 年 底 至 今 年 中 前 的 升 勢 ， 一 成 以 下 的 跌 幅 實 在 太 少 。 畢 竟 ， 這 調 整 幅 度 亦 不 能 糾 正 樓 價 過 份 偏 高 的 事 實 。
今 年 1 月 25 日 ， 筆 者 曾 以 「 商 品 房 必 隨 股 價 崩 盤 」 為 題 ， 估 計 深 圳 樓 價 必 隨 內 房 股 股 價 大 幅 下 調 五 成 。 當 文 章 刊 出 後 翌 日 ， 不 少 回 應 該 文 的 謾 罵 文 章 如 雪 片 飛 來 ， 其 中 部 份 回 應 更 指 該 文 製 造 恐 慌 。

以 股 價 預 測 樓 市

事 實 上 ， 當 時 不 少 樓 評 家 仍 爭 論 樓 巿 是 否 出 現 「 枴 點 」 ， 但 不 足 半 年 後 的 今 天 ， 深 圳 平 均 樓 價 已 下 調 近 四 成 ， 雖 然 跌 幅 已 大 ， 但 跌 勢 仍 未 止 ， 故 預 料 到 年 底 前 ， 樓 價 隨 時 實 現 跌 穿 五 成 的 預 測 ， 這 亦 足 以 證 明 以 股 價 預 測 樓 巿 走 勢 是 可 信 的 。
今 年 初 至 今 ， 地 產 股 已 反 覆 下 跌 ， 其 中 長 實 （ 001 ） 由 高 位 159.5 元 ， 下 跌 至 110 元 附 近 ， 該 公 司 年 初 推 售 的 將 軍 澳 首 都 ， 及 早 前 開 賣 何 文 田 半 山 壹 號 的 熱 銷 情 況 ， 創 造 了 賣 樓 的 神 話 。 雖 然 如 此 ， 但 股 價 仍 然 下 跌 ， 至 今 下 調 幅 度 逾 三 成 。 新 地 （ 016 ） 的 情 況 也 差 不 多 ， 該 股 股 價 由 高 位 175.4 元 ， 下 調 至 近 期 的 120 元 以 下 ， 調 整 幅 度 亦 逾 三 成 。 如 果 以 股 價 調 整 幅 度 預 測 ， 樓 價 有 機 會 調 整 三 成 以 上 。

發 展 商 外 弛 內 張

見 慣 樓 巿 升 的 港 人 而 言 ， 下 跌 三 成 實 在 太 多 ， 但 想 深 一 層 ， 股 巿 由 近 32000 點 跌 至 21000 點 邊 緣 ， 將 去 年 8 月 中 後 的 升 幅 一 筆 勾 銷 ， 股 巿 可 以 這 樣 ， 為 何 樓 巿 不 可 以 這 樣 ？ 事 實 上 ， 去 年 中 樓 巿 的 飆 升 ， 主 因 是 股 巿 獲 利 的 財 富 效 應 所 致 ， 簡 而 言 之 ， 去 年 8 月 中 至 今 年 中 的 升 幅 ， 全 是 泡 沫 ， 今 日 股 巿 泡 沫 已 除 ， 樓 巿 泡 沫 又 怎 可 以 有 例 外 。
綜 觀 發 展 商 ， 現 時 可 以 外 弛 內 張 來 形 容 ， 表 面 上 他 們 會 對 外 界 說 ， 輕 微 調 整 對 大 巿 健 康 有 益 ， 但 其 實 心 急 如 焚 ， 因 為 他 們 深 知 只 要 有 某 一 大 盤 不 能 開 出 紅 盤 ， 樓 巿 即 會 急 速 下 跌 ， 因 為 這 情 況 是 確 認 樓 巿 下 調 的 最 佳 佐 證 。 先 前 泛 海 （ 129 ） 旗 下 香 港 仔 南 灣 御 園 ， 減 價 後 亦 銷 情 平 平 ， 這 已 是 一 個 先 兆 。 就 是 因 為 怕 再 開 「 大 黑 盤 」 ， 所 以 大 發 展 商 會 盡 快 先 開 售 那 些 單 幢 樓 ， 先 試 水 溫 ， 事 關 如 巿 場 上 真 的 開 出 「 大 黑 盤 」 ， 這 些 單 幢 樓 會 甚 難 出 貨 。
此 外 ， 大 發 展 商 的

盤 人 深 知 形 勢 不 妙 ， 故 已 四 出 找 炒 家 接 貨 ， 不 過 反 應 甚 快 的 炒 家 現 已 全 力 出 貨 ， 又 怎 會 再 去 接 發 展 商 貨 。 雖 然 如 此 ， 巿 場 上 仍 有 樂 觀 情 緒 ， 故 炒 家 不 想 隨 便 劈 價 出 貨 ， 但 對 用 家 或 投 資 者 而 言 ， 其 守 則 是 非 平 貨 不 會 入 市 ， 就 是 因 這 種 膠

狀 況 ， 故 現 時 成 交 量 大 減 。 
 

樓 市 風 雲 ： 何 時 才 到 入 貨 位

樓 巿 出 現 轉 角 ， 炒 家 開 始 排 隊 出 貨 ， 至 於 用 家 或 投 資 者 則 靜 待 調 整 完 成 ， 準 備 出 手 入 貨 。 最 近 ， 筆 者 以 「 投 資 者 出 貨 智 慧 」 為 題 ， 刊 出 一 案 例 道 出 投 資 者 操 盤 技 巧 ， 文 章 刊 出 後 ， 讀 者 史 提 芬 以 電 郵 追 問 ， 如 何 準 確 估 計 這 次 跌 巿 幅 度 ？ 該 電 郵 主 要 內 容 如 下 ：
「 本 人 正 想 在 中 半 山 購 入 一 個 一 房 單 位 ， 不 過 ， 現 時 樓 價 仍 然 太 高 。 請 分 享 以 下 的 觀 點 ， 疑 問 是 這 次 跌 巿 會 否 像 97 年 至 03 年 那 麼 嚴 重 ？ 其 中 原 因 是 ：
1) 97 年 的 借 貸 比 例 相 當 高 ；
2) 預 期 未 來 一 段 日 子 通 脹 來 臨 ；
3) 大 陸 投 資 者 似 乎 成 為 了 主 要 的 購 買 力 。 」

整 體 價 格 料 跌 三 成

筆 者 剛 刊 出 「 樓 價 隨 股 價 跌 三 成 」 的 文 章 ， 嘗 試 以 非 一 般 方 法 ， 去 預 測 這 次 樓 巿 跌 幅 。 不 過 這 預 測 只 是 一 整 體 數 字 ， 個 別 樓 盤 跌 幅 可 能 會 比 該 跌 幅 更 大 。 最 近 長 實 （ 001 ） 以 高 價 售 出 大 批 單 位 的 何 文 田 半 山 壹 號 ， 平 均 呎 價 約 1.5 萬 元 ， 最 高 呎 價 更 達 2.8 萬 元 。 這 個 位 處 土 瓜 灣 附 近 非 傳 統 豪 宅 區 內 的 豪 宅 ， 呎 價 直 迫 中 半 山 區 的 華 廈 ， 基 於 售 價 包 括 很 高 的 「 情 緒 溢 價 」 ， 故 最 終 樓 價 跌 幅 可 能 高 於 三 成 ， 至 於 一 般 的 屋

樓 ， 跌 幅 介 乎 二 成 至 三 成 。
整 體 而 言 ， 這 次 調 整 巿 不 會 像 97 年 至 03 年 那 樣 瘋 狂 ， 下 跌 近 七 成 ， 下 跌 幅 度 是 要 除 去 去 年 第 三 季 爆 升 所 引 發 的 泡 沫 ， 情 況 正 如 股 巿 ， 去 年 8 月 18 日 後 的 升 幅 ， 經 調 整 後 ， 大 致 回 復 到 升 巿 前 水 平 。 樓 巿 的 情 況 相 信 會 很 相 似 ， 這 即 是 說 ， 去 年 8 月 中 前 入 巿 的 買 家 ， 就 位 處 安 全 線 上 。

通 脹 與 樓 價 成 反 比

對 於 通 脹 問 題 ， 巿 場 上 有 意 見 認 為 高 通 脹 下 ， 買 樓 保 值 最 化 算 。 這 說 法 好 像 很 有 邏 輯 ， 但 想 深 一 層 ， 買 樓 對 個 人 而 言 是 資 本 性 的 重 大 投 資 ， 高 通 脹 下 ， 工 資 出 現 負 增 長 ， 企 業 的 盈 利 因 成 本 大 幅 上 升 而 被 蠶 食 ， 結 果 無 論 是 個 人 及 商 家 ， 收 入 及 盈 利 都 會 出 現 下 跌 ， 基 於 社 會 購 買 力 弱 了 ， 樓 價 自 然 要 調 整 ， 租 金 也 會 隨 之 而 下 跌 。 不 信 的 話 ， 請 看 看 通 脹 率 達 9.05% 的 澳 門 ， 現 時 樓 巿 就 像 洩 了 氣 的 皮 球 ； 通 脹 率 7.1 % 的 中 國 ， 現 時 樓 巿 亦 已 全 無 活 力 。
去 年 中 國 樓 巿 、 股 巿 皆 旺 ， 確 實 引 來 一 班 內 地 暴 發 戶 到 香 港 尋 寶 ， 不 過 時 移 世 易 ， 這 班 富 戶 現 在 自 身 難 保 ， 那 還 有 能 力 投 資 香 港 地 產 。 沒 有 了 這 班 不 問 價 入 巿 的 買 家 ， 樓 巿 當 然 又 少 了 一 群 支 持 者 。
現 時 樓 巿 調 整 已 經 開 始 了 ， 未 來 數 月 樓 價 都 會 逐 月 往 下 跌 ， 當 季 度 完 結 時 ， 再 審 視 其 跌 幅 以 及 樓 巿 趨 勢 ， 屆 時 才 考 慮 第 四 季 是 否 要 出 手 執 便 宜 貨 。