面對成交淡靜，市場擔心樓市冷卻，並預期樓價將出現顯著下跌，比如某代理行便預期樓價將會下跌8-10%，甚至筆者的網誌亦有網友發言，如租金下跌，加上部份物業租價比偏低，樓價下跌是理性預期。

而根據筆者上周列出的租金數據，租金尚未有明顯的跌勢，表現最弱的九龍Ｃ單位跌回年初水平，其次是新界Ｃ及Ｄ單位略高於年初，可是其餘類別仍明顯處於年初水平以上，特別是港島區各類單位的呎租均上升$5或以上，顯示住宅租務市場表現強勢。

查實目前坊間睇淡樓市的理由除外圍因素外，最常提及的理據是成交縮減，睇樓及成交宗數少得可憐。可是筆者認為，買賣雙方對於價格的分歧過大，才導致成交萎縮，可以是因為賣家叫價太高，亦可以是買家還價太低，實不可一概而論地認為成交少必然是睇淡。套用股市的經驗，成交大時往往見頂，成交少反而是見底跡象，即如目前的股市。當然亦會有人認為筆者是盲目看好一派胡言，且等待市場告訴我們吧！筆者將在下期講述樓價表現與成交量的關係。

言歸正傳，何以筆者認為租金易升難跌的終極原因是「零拒勾」呢？ 筆者第一次在報上看到這個詞時，只覺得十分可笑。明明是發展商拒絕勾地，偏偏要說成是「未獲批准的勾地申請」，實情是因政府對於勾地價要求過高，令到發展商多次申請均被拒，簡稱「拒勾」，沒有拒勾紀錄就是「零拒勾」，可從實際的情況下，是「發展商拒絕勾地」多於「地政總署拒絕勾地申請」。

下表是根據地政總署資料製作的「拒勾表」，大家發覺在2005年樓市調整期時，有連續七個月「零拒勾」，後來市況轉活時陸續增加，到2007年末達到高峰。而同一塊地被拒勾的次數亦有上升之勢，比如「何文田佛光街忠孝街」及「山頂聶歌信山况103號」便被拒勾超過十次，而兩塊地皮均在勾地表中仍未出售！最終決定權雖在政府手中，可發展商拒絕勾地，亦可算是老鼠拉龜，無地埋手。

 

資料來源：http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/unsuccessful.htm

 

有地產界開山祖師認為，樓價是由供求兩者共同決定，而樓宇的供應除發展商出售的一手單位外，亦要同時考慮二手單位，甚至是空置單位；而即使供方如何少，如求方比供方更少，樓價亦欲升無從。從理論層面來說可算是無懈頭頭是道，可是卻不能經得起現實的考驗。

根據差餉物業估價署《香港物業報告2008》初步統計數字，顯示由2003年至今的落成量、入住量及空置量，即樓宇的真實供求情況，當中已撇除拆卸單位。當中除了落成量及入住量分別代表年內的新供應及需求外，更值得注意是空置量。由2003年至今，空置情況一年比一年下降，即使假定2008及2009年的入住量下降到15,000，2009年空置量將比目前減少約6,350到46,120，空置率將進一步下降至4.2%。

 

 

可是根據運輸及房屋局《私人住宅一手市場供應統計數字》，截至2008年6月30日，落成的單位只有1,600個，施工單位更只有1,100個，能否達到未來兩年有23,650落成量亦未能肯定。筆者相信除非取消或改良勾地政策，否則天平仍然是傾向樓市好友那一邊。