統計處上星期公佈《香港的女性及男性－主要統計數字（二零零九年版）》，開了香港女仕們（簡稱港女）一個玩笑，有報章以「適婚女多27萬　港鬧男人荒」為題：「男女失衡持續，令港人結婚註冊數目每況愈下的趨勢。在20-40歲的人口中，女性有近120萬人，較男性多約27萬人。事實上，從未結婚的女性數字不斷飆升，至去年男女未婚總數看齊，兩者均為97萬人。而去年註冊結婚新人有47,000多對，較06年的五萬下跌約6%。」

上期筆者講述所謂「樓宇供應斷層」，與統計數字顯示不符，住宅單位數目比家庭數目多259,600個。自然會有人認為，很多情形下一個家庭可以佔住多於一個單位，例如父母為未結婚自立的兒女購置住宅的分支家庭，或換樓時同時佔住兩個單位之類，但該數字佔全港住宅單位數目10.2%，總不能加以漠視。又據《香港物業報告2009》，空置量是52,940，亦顯示以每年增長一萬三千個家庭計，即使四年都沒有物業落成，所謂「斷層」亦不會出現，除非那些人所指的「斷層」另有定義。  

近年財經及地產評論數量大幅增加，一些評論者為求突圍而出，偏愛構造新名詞，或為舊名詞作出個人的定義，進而以之作為思考及推論的工具。最典型的例子是「百年一遇的金融海嘯」，首先金融海嘯已是沒有公認的定義，亞洲金融風暴算不算？1920年代美國大蕭條算不算？1970年代環球惡性通貨膨脹又算不算？如果都不算的話，對上一次「金融海嘯」是不是1908年？再對上是不是1808年？那麼又何來所謂「百年一遇」？再進一步居然有人說：「話明係百年一遇的金融海嘯，點會咁快完？」此等論點實乃難以驗證或否證的「空廢命題」，或者俗語所謂的「廢話」。

套用在樓市，所謂「供應斷層」固然是一種「空廢命題」，另一種今年流行的是「實體經濟論」，年初就以「實體經濟」來否定樓股上升，到年中就以同樣理由認為樓股不反映「實體經濟」所以是泡沫。莫講甚麼是「實體經濟」指標難以言說，即使大家接受失業率、出口量、本地生產總值(GDP)增長率等能代表「實體經濟」，誰人規定樓股不能超前反映未來經濟表現？所以即使下半年所謂「指標」好轉，樓股反而向下調整也絕不用大驚小怪。某種分析方法上半年不能測市，下半年還用來作甚？

回說篇首的港男港女比例，實際上更能指出當下樓市現象，「港樓」就沒有供應斷層，「港男」卻有，筆者找到1986-2008年適婚年齡男比女少的數據，顯示在1991-1996年之間，男女比例逆轉，然則各位兄弟有沒有發覺從那時開始「搵食容易」呢？答案很明顯是否定的，即使2005年仍有人大談港女如何如何，即是斷層達到20萬都一樣喇！（筆者多次複核2007年數據，不明為何忽然收窄到15萬）

香港「屋多過戶」是由1989年開始（見拙作《樓市漫步──置業進階筆記》），偏偏樓價卻毫無反應照升可也，正如女多男少一樣大把孤男，同樣地大量樓宇空置，樓價一樣可以狂升暴跌。道理拆穿了一字咁淺：「靚女一樣大把人追，靚樓一樣大把人炒」，所以睇大市不如揀靚樓。

至於何謂「靚」？就像吃飯穿衣那麼樣，小朋友都識，大人反而唔識？有條件的男與女，除非開列不相稱的要求，一般都不愁寂寞，此所以甚麼港男斷層其實沒甚麼大不了。收入普通樣貌平凡的男女，一樣可以成雙成對；鑽石王老五或天仙下凡，要求過高一樣會形單隻影。

同樣道理，屋多過戶廿五萬，並不影響「質素與價錢相稱」的樓宇上升，所以半山、九龍站豪宅可以升，屯門細單位一樣可以升，甚至天水圍或深井只要價格有水位再加上有炒賣理由，亦難保他日飛砂走石，只不知要等待至何時。炒樓之道，亦屬如是。