明報陸振球先生為文列出各區到尖東的時間，來支持西北樓價近期急升。其實在九龍南線通車之前，西鐵可以在美孚轉車到荃灣線，亦可以在南昌轉東涌線，加入九龍南線只是多了一個不用轉車的直達選擇，其實打從西鐵通車之後，屯門交通結構已大為改善，並不是今日始。

筆者撰寫新作而分析各區樓價，搜集了九龍人搬入屯門的資料，且節錄如下：

在1998年以前無論屯門或元朗出荃灣九龍，均取道青山公路或元朗公路，即「南下九龍」；三號幹線通車後，由元朗及天水圍往市區及港島的公共交通改行大欖隧道，令元朗公路及屯門公路使用量減低，屯門大塞車幾成歷史，但屯門區仍然是以南下九龍為主，因為三號幹線是收費隧道，青山公路及屯門公路均是免費，而且車程較兜元朗短得多，所以屯門仍然是「南下九龍」為主。

到2003年西鐵通車，新界西北到九龍進入「軌道時代」，由於西鐵的設計是「北上九龍」，而且比巴士快得多，對屯門的居民來說多一個交通選擇，但是對於原居於九龍市區的人來說，屯門變為「一小時生活圈」的考慮之一。就以旺角為例，45分鐘內可以到達屯門、大埔、將軍澳、柴灣，但樓價卻以屯門最低，結果吸引越來越多九龍工作人口搬入屯門居住。

筆者根據《2001年人口普查》及《2006年中期人口普查》，選出個別區議會選區代表屯門五個主要地段，比較其間居住在屯門區而工作地點在香港及九龍人口佔總工作人口的比重。雖然兩個調查的選區範圍略有改動，而且有新物業落成，但由於人口調查本身也是以抽樣進行，大家可以視之為抽樣結果。

地段	選區	主要物業	市區工作人口比率		增幅
			2001	2006
屯門站	L01 屯門市中心	錦華花園、新都大廈、時代廣場、屯門市廣場、怡峰園、華都花園	32.5%	33.8%	1.3%
青山灣	L13 恆福	碧翠花園、青山灣花園、容龍居、豐景園、恆福花園、嘉和里、南浪海灣、海景花園、青榕臺	30.6%	34.4%	3.8%
兆康站	L27 景峰	彩暉花園、怡樂花園、偉景花園、景峰豪庭、叠茵庭、景峰花園	29.4%	36.5%	7.1%
碼頭	L16 兆禧	慧豐園、邁亞美海灣、兆禧苑	31.8%	35.4%	3.6%
	L19 樂翠	美樂花園、海翠花園、啟豐園
屯門西	L25 建生	寶怡花園、盈豐園、建生邨、兆軒苑、海麗花園	26.6%	28.3%	1.8%

在西鐵通車之前，屯門出市區的巴士每多以屯門市廣場，即屯門站斜對面為終站；屯門碼頭以前有快船到達中環，同時是輕鐵屯門總站及巴士總站；所以該處早在2001年時容納超過三成市區工作人口。屯門北部的兆康站及菠蘿山一帶的屯門西，市區工作人口比重就少得多。西鐵通車後，刺激市區人口搬入屯門，當中以兆康站一帶一躍而為比重最高達36.5%，屯門站亦略有增加；屯門碼頭雖然取消到中環的快船服務，亦由於輕鐵免費接駁西鐵線而受惠。

交通改善並不必然導致樓價上升，例如將軍澳線通車後，樓價並無顯著效應；要交通改善後多了人入住該區才令樓價有反應，即如元朗區也不見得有多少受益。近日報章多見炒作九龍南線通車解釋樓價上升，例如有人以為解釋荃灣區樓價便很牽強，但筆者見過最爛的標題是某財經報在上周居然說葡萄園受惠於九龍南線通車。

所謂改善，「由無到有」受惠最大，「由少到多」較少，本來已經多再加一個就無乜料到。所以屯門受惠最大，元朗次之，荃灣已經無乜料到，如果說九龍樓價受惠於南線就算係廢話。至於說葡萄園也能受惠，該名記者相信沒有到過葡萄園，甚至可能連地圖也沒有查過，更不會想想不駕車的人會不會住葡萄園，買得起葡萄園的人會不會搭港鐵。

東西鐵交接位由尖東移到紅磡，除了因為紅磡站較寬闊，可容四線月台外，亦可以理解為戰略上的考慮。打開沙中線設計圖即見，他日紅磡除了可以到東九龍外，更可以過海到會展金鐘，皆因由尖沙咀到金鐘在上班繁忙時間已很擠迫，直到紅磡可令港島乘客除選擇行到尖沙咀站過海外，更可以在紅隧口轉巴士，他日沙中線過海段落成，更可以轉車過海。

順帶一提，東鐵及西鐵其實可以完全合併，即同一列車由屯門去到羅湖，問題是西鐵疏東鐵密，他日沙中線過海會否使用現時四個月台的其中兩個呢？還是另外興建車站，到時才揭盅。

http://www.mtr.com.hk/eng/projects/images/scl_map.jpg

幾年至十年之後，九龍區地運再次東移一點都不奇怪，但眼前是交通及人流將更集中於西九龍，甚至港島北部份居民過對岸享受較低電費也不出奇。再看那車費及時間表，有些地區多付車費買時間，有些多付時間換車費，卻有些車費又貴車程又長。當然並不是所有人都在維港兩岸上班或生活，但經濟活動集中維港兩岸是短期內難以改變的事實，樓市是「用錢同用腳投票」的遊戲。

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20090824/pba01/lxa1.txt

從此不一樣的新界西北樓市 文章日期：2009年8月24日

【明報專訊】西鐵九龍南線在上周日（8月16日）正式通車，絕對是香港樓市的一個「大日子」；事實上，近期新界西北樓市買賣成交及樓價升幅都極其突出，也見到投資者積極入市，推動力便是來自九龍南線效應。

事實勝於雄辯，從以下由港鐵網頁提供資料而製成的一個簡單圖表，便可知道九龍南線通車以後，市民由新界西北往返九龍核心商業區尖東，若是以西鐵為交通工具，竟較諸東鐵、馬鐵，以至將軍澳支線所需時間更短（或至少打成平手，見表）。

雖然，西鐵所需車需費較貴，但每程也只是相差數元，來回也只是十多元的差額，以每月22日、每家庭兩口子要往尖東返工計，每月車費差額亦只是數百元，然而，若以屯門樓價計算，便較上水便宜至少兩成，若與馬鞍山或將軍澳樓價相比，更是隨時有三至五成樓價的差距。

不要說新界西北樓價因九龍南線效應而可以追至上水以至將軍澳的水平，只要因交通改善而將差距收窄三分之一（與將軍澳相比）至一半（與上水相比），其樓價升幅也已相當驚人。可以說，新界西北的樓市，將會從此「不一樣」。

陸振球