樓市那有防火牆──豪宅帶得起中樓，居屋拖得霖細樓(2009/10/26)

周末《資本創富》專欄將講述「打壓政策將加劇豪宅價的傳染性」，大約的意思是如果供求問題未解決，熱錢及投資／機樓市熱潮未冷卻，打壓所謂「豪宅」市場的結果是資金轉而追逐中型樓宇！今日講的卻是公營房屋問題，近兩日報章鋪天蓋地報導各界要求重建居屋：

復建居屋呼聲政府難擋
立會逾半支持行會四員立場鬆動

【明報專訊】特首曾蔭權近日多次強調香港不應恢復建設居屋，主管房屋政策的運輸及房屋局長鄭汝樺昨日亦重申這立場，指建居屋無助遏抑過高樓價。但4名行政會議成員張炳良、鄭耀棠、梁振英、劉江華接受本報訪問時，均沒有附和政府立場，張鄭二人更明確表示支持復建居屋。據本報訪問得知，包括泛民主派各黨、民建聯、工聯會等至少38名議員支持復建，港府拒建居屋的取態將面對巨大政治挑戰。

現時行會實行集體負責制，成員發表公開意見，一般會與政府立場一致，但昨日行會召集人梁振英出席公開場合回答有關居屋提問時，並無附和港府，只表示「各方應該詳細、透徹、實事求是地討論應否復售居屋」；被問及樓價是否超越市民負擔能力，他說每人有不同的經濟情況，樓宇供應才是最關鍵。

另一行會成員劉江華對本報表示，行會未正式談妥復建居屋問題，他認為政府要作審慎決定，研究當年為何停建居屋、有沒有理由復建，這議題富爭議。

身兼行會成員的房委會資助房屋小組主席張炳良前日公開表示支持復建居屋，他昨在電台節目解釋，並非一定要立即實行，他是反映房委會成員的意見，認為值得研究和探討，非與政府「唱對台」。

身在海外的行會成員鄭耀棠昨日回覆本報記者查詢時明確表示，政府應復建居屋，以助港人置業。

除了行會議員不附和，港府的立場在立法會內亦缺乏多數支持，包括公民黨、民主黨、民建聯、工聯會等黨派，以及部分獨立議員都支持復建居屋，以民建聯手握10票，加上工聯會4票、泛民共23票、獨立議員陳健波的一票，已達38票，佔議會60席總數逾半有多。

民建聯工聯會支持復建

民建聯和工聯會向來被政府視為親建制政黨，但民建聯房屋事務發言人陳鑑林說，無論經濟高低，市民買樓一樣困難，「經濟差無錢，經濟好樓價高」，但政府有責任讓市民安居樂業，建議未來數年每年可建3000到5000個單位，他表示已就此和特首交換意見。工聯會黃國健也支持復建居屋，但復建數目要視乎市場需求。

被政府視為反對派的泛民陣營，主要政黨均明確支持復建居屋。公民黨余若薇表示，中產階層難以置業，已叫苦連天，若建居屋有助「上車」，政府亦需檢討投資移民政策，免內地資金繼續推高樓市。

民主黨李永達則指，現時月入約1.5萬元至2.5萬元的新婚夫婦，連二手樓也未必負擔得了。獨立議員保險界陳健波亦認為，居屋能紓緩市民買樓的壓力，值得政府研究及考慮。

憂重蹈八萬五覆轍

不贊成復建居屋的立法會議員方面，自由黨主席劉健儀表示，無論居屋單位多少都會影響樓市，建議政府應優化勾地政策，如降低勾地門檻增加土地供應。專業會議的梁美芬和會計界陳茂波亦認為，復建居屋會重蹈八萬五覆轍，建議先推居屋貨尾試驗市場反應，或提供首次置業貸款、租金津貼等扶助中產。

運房局長鄭汝樺表示，若市場能應付樓宇供應，則不應由政府建居屋當發展商，「其實要起居屋推低樓價，要起好多先做到，因為係唔同市場」。她說，復建居屋是大動作，要看全盤狀況才決定。

明報記者古治雄何曉勤何嘉敏

張炳良論復建居屋料不會拖低樓市

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http://paper.wenweipo.com [2009-10-24]

　【本報訊】(記者譚靜雯)樓市升溫之下，重建居屋的訴求再湧現。行政會議成員兼房委會資助房屋小組主席張炳良昨日表示，房委會內部有復建居屋的聲音，獲大部分委員支持，協助既不符合申請公屋資格，又沒有能力購買私樓的市民「上車」。他重申，居屋與私樓市場的定位及銷售對象有別，社會不應誇大復建居屋對樓市的影響。房委會下周三將舉行集思會，討論恢復興建居屋的問題。

　張炳良表示，明白港府在2002年退出居屋市場的決定是經過慎重考慮，但他認為，1997年回歸前樓價高企，港府將一定數量的居屋單位推出市場，當時未有對樓市造成太大的影響，相信復建居屋也不會拖低樓市。他又說，政府在處理樓價高企的問題上需平衡各方面，包括要解決置業人士「上車難」的問題；另一方面，亦要保持樓價的穩定，避免樓價大跌，出現大量負資產業主。

委員多支持盡快建居屋

　房委會資助房屋小組委員黃遠輝認為，當局復建居屋可以為有意置業人士提供上樓機會，但需考慮復建的規模及銷售對象等細節。另一委員楊倩紅支持復建居屋，她說，很多團體及居民都反映現時樓價高企，既不符合資格申請公屋，又沒有能力購買私樓，認為居屋能助市民置業，冀港府能盡快復建居屋，建議當局可視乎市場需求，逐步復建居屋。

　不過，中大財務學系碩士課程主任蘇偉文說，當局既然已宣布停建，便不能隨便推翻前政，否則會造成政策混亂，嚴重擾亂私人市場。

跟開本欄的讀者應知筆者對於樓市的觀點，不過為新來的讀者，筆者簡述現時樓市的實況：

1. 整體樓市其實是供過於求，屋多過戶廿六萬

2. 全港254萬住宅單位中，各種公營房屋佔117萬，即46.3%

3. 香港人口增長越來越慢，今年好不容易才增加到700萬

4. 平均每戶人口3.1

5. 港九市區人口比重不斷減少，現時有52%人口居於新界

6. 發展商興建的新樓宇單位面積越來越大

7. 發展商過去勾地，亦偏向小型地，大型地並不熱衷

第一點，樓市升絕對不是由於供不應求，廿六萬個單位不知要多少年才能消化

第二點，四成半香港人口已接受政府不同程度的房屋津貼

第三點，人口增加得少，對新增房屋需求亦少

第四點，一戶三人，幾乎是分無可分，除非二人家庭（如無孩夫婦或單親家庭）成為主流

第五點，經濟條件不足人仕難以爭逐市區居所，越來越多人居住在郊區

第六點，即使呎價相同，要買新樓的話銀碼更大，何況還要加上新樓溢價

第七點，有誰比發展商更清楚香港樓市？勾大地建中小單位，根本就不是生意之道

綜上所述，筆者認為如有人要解決居住問題，有廿六萬個單位等著他；如要置業，尤其是要在市區購買一手新盤，請多多努力！

公屋租戶居屋業主認為難以在私人市場置業，要不是無病呻吟便是身在福中不知福，政府不應在接近一半人口居於公營房屋的前題，擠壓公屋資源去興建居屋。

私樓租戶置業難，如只是因為欠缺首期，請儲蓄樓價5%作首期。如果連這樣都不能做到，即是收入與支出的差距很少，更加不應該去買樓。交不起租有ｄ人會做租霸，供不了樓銀行是不會客氣的。

自命中產人仕置業難，是否高估了自己「應該」住的區域？政客連月入一萬五千的人也要拉出來當作中產置業難的樣本，其他中產看在眼裏應作何感想？

本身已經有層樓，又想改善住宅環境（例如大埔區全職區議員），請你們明白，置業是投資行為，「高又買唔到，低又不敢買」，除了你自己外沒有人幫到你！

作為市場觀察者，筆者看到復建居屋將會像打擊豪宅一樣，只令其他人更加困苦。張炳良先生說居屋與私樓市場定位與銷售對象有別，則筆者斗膽問：豪宅與中小型樓宇亦是市場定位與銷售對象有別，然則何以又有人驚豪宅價的傳染性？為甚麼對相同的問題要作歧視性的對待？

看在筆者的眼中，各式住宅像光譜(spectrum)，既然沒有明顯的界線，自然沒有防火牆。豪宅有機會帶起中型樓宇的話，復建居屋亦可以拖累小型樓宇，大家就會見到一個奇怪現象（其實一早出現了）：豪宅及中型樓宇價格不斷上升之餘，大部份公營及小型樓宇則未能隨大市上升。那些抱著買間居屋或者細樓上車，期望分享樓市上升或越換越大越近市區，恐怕更失望。

其實除了居屋貨尾之外，當年政府解決居屋貨尾問題時，把很多居屋「藏」起來：

http://www.hk-place.com/vp.php?board=1&id=2059-1

居屋變公屋

俊宏軒（第一個私人參建居屋改為公屋）
海麗村
油麗村
天澤村
彩明苑的和諧式樓改返做公屋
新田圍村裕圍樓
禾輋村景和樓
葵芳村葵歡樓、葵喜樓
石蔭村禮石樓
安田村
高盛台
高翔苑
青逸軒
雅寧苑
天逸村
天恆村
寶達村
石排灣村二期
油塘村美塘樓
東涌逸東(一、二)