正當政改方案變為另一隻電兔之時，今天《都市日報》有個樓市專題，筆者且點評一下。
Focus
群策置新居 BUYING NEW FLATS TOGETHER
今年特首曾蔭權發表的施政報告，引發全城熱話，所說的不只是「慳電膽事件」，而是你我也深受影響的樓價問題。因為有從事醫生及律師的情侶，竟在電台節目向「煲呔」投訴，指樓價貴得連專業人士也負擔不起！不過 叫市民詫異的是，特首語帶教訓地叫年輕人「心頭不要太高」，可選擇偏遠地區置業，而且「打開報紙，4,000蚊呎的樓都仲有好多」，更聲言豪宅價格飆升，不會影響中下價樓，被批評為不食人間煙火，遠離民情。
說醫生律師買不起樓，也許太極端，但普遍年輕人置業，又是否礙於「心頭過高」？我們找來了數名尚算事業有成、但置業均各有困難的新生代，表達他們的意見，說到底，這些也是民意。
記者：何文俊
相片：何文俊、資料圖片
住偏遠地區 坐車坐到累
特首勸年輕人「心頭不要太高」，首次置業宜選擇偏遠地區，但實際上又是否可行？去年結婚的陸小姐，便是曾蔭權口中的這種例子，她本來租住九龍市區，但由於渴望擁有自己的家，因此在數個月前，與丈夫以近200萬元購入離大埔市區有一段距離的某屋苑，一個600餘呎的兩房單位，呎價約3,000元，價錢算合理了，但搬到偏遠地區，日常生活又會否受影響呢？
樓價雖較低 交通負擔大
從事財金業的陸小姐坦言，雖然每月供樓金額，佔兩口子入息水平合理，但由於她們均於九龍區上班，單是每日乘車來回，便用上超過兩小時，交通費亦逾20元，「有時公司開會，可能到晚上8、9點才能放工，回到家中已接近深夜，但明早仍要準時上班，因此相當疲累。」這番說話，正好道出現今「打工仔」的無奈。特首叫市民在偏遠地區置業，但面臨逐漸飽和的交通配套，政府又可有對策，讓市民不致周而復始承受塞車之苦？
陸小姐認為，特首的「偏遠地區置業論」雖非全無道理，但如果年輕人「有得揀」，首選仍然是市區，只是樓價高得不合比例，才無奈選擇市郊。雖然可能對樓市有影響，但她仍希望政府能在市區復建居屋、又或是重推免息首次置業貸款，協助年輕人置業。
她又建議政府放寬申請居屋門檻，認為二人家庭約23,000元入息上限，是較為苛刻。以政府近日推出的一批居屋為例，最高價單位達229萬，一個二人家庭若承造八成按揭，置業成本包括首期、律師費、裝修費等，保守計已用去50萬元，即使以上限2.3萬元的入息供樓，餘款183萬以年利率3厘分20年償還，月供將達1.02萬元，佔每月入息44%，頗為吃力。她認為，若二人家庭申請居屋的入息上限能調高至3萬元，會比較合理，希望政府能作考慮。
財金業人仕應該知道，那些平了的樓價，是補償通勤時間及成本。但事實上市區比郊區更塞車，交通費亦不見得平，以筆者為例，住西九，返港東，搭港鐵一程要４５分鐘（包括上落時間），搭隧巴要接近一小時，每日亦是超過兩小時，交通費亦逾20元，但樓價就比陸小姐貴了50%！那麼筆者又可以有甚麼訴求？政府又如何幫忙？
前景欠信心 租樓求自保
在出口公司工作的Edmond，深受金融海嘯衝擊，因外國客戶訂單大減影響生意，收入頓減。Edmond在過去3年，一直租住荃灣某私人屋苑的600呎單位，月租約8,800元，由於對前景缺乏信心，加上不滿政府的土地政策，即使有實際需要，亦拒絕買樓。
「你看發展商近年的樓盤，單計室內可用面積，七成實用已算多，但他們仍用盡露台、停車場及會所等寬免面積，將盈利無限放大，政府卻以環保為名默許，又維持高地價政策，任由樓價飆升，接貨的小業主卻窮一生積蓄購買『縮水樓』，這樣公平嗎？」Edmond自小與3名家人屈居港島區一個僅約300呎單位，因生活不便，投身社會即遷出老家，雖然儲夠錢付首期，但仍未有買樓打算，主因是不想一世淪為「樓奴」。
怕一世淪為「樓奴」
「一些朋友買樓後，莫說是出國旅行，就連外出吃飯也要格外慳儉，只是為了一件『磚頭』，值得嗎？」他認為，現時本港的經濟發展已飽和，社會發展亦欠缺活力和流動性，因此如上世紀80年代般，買樓收租等升值「致富」的美夢已幻滅，不少在97年高價購入單位的業主，至今仍未擺脫「負資產」行列，因此即使看着樓價節節上升，亦未感後悔。
「今日唔知聽日事，最重要還是保留資本，如果我把積蓄都用作首期買樓，遇上公司裁員及樓市下跌，我的保障便全失，更會欠下一身債。雖然有人說租樓不化算，但我也樂於繼續。」看見Edmond的處境，一眾朝不保夕的打工仔，又有否共鳴呢？
之唔係許文彪上身囉！
http://v.youku.com/v_show/id_XMTI3MTQzOTg0.html？
佢的講法，筆者有三份之一是同意的，就是在沒有穩定現金流之下，是不適合做高槓桿投資（買樓）的，保留資本亦是穩健之道；但是咁討厭「縮水樓」，為甚麼又要住荃灣區的「私人屋苑」呢？就算舊到如荃威荃中，一樣屬於所謂縮水樓，去到６００呎的荃灣私人屋苑，舊極都有限了！至於樓奴之論，除非租住公屋或者黐人屋住，無論購買或租住私人樓宇，其支出均佔收入的重要部份，分別是要比首期及擁有與不擁有。擁有資產者是「奴」，沒有資產要交租一如「佃農」的人卻不當己為奴，當真有趣！
市區樓價貴 首期最重要
市區樓價貴，會計師L先生(化名)最能深切體會。剛結婚不久的L先生，去年中已開始物色愛巢，因自幼在港島西區長大，本來屬意該區單位，但因為「地鐵效應」，該區樓價迅速急升：「例如一些半新盤，約500至600呎，實用率只有7成左右，但每呎叫價亦超過5,000元，實在難以承擔。至於樓齡不低的二手屋苑，呎價亦叫人卻步。」
去年金融海嘯淹至，他任職的公司更宣布減薪及放無薪假，收入頓減，加上需為結婚預留一大筆開支，因此曾考慮「打退堂鼓」，改為租樓，但租金高企，又叫他覺得不值：「以西區一些樓齡約10年的單幢樓為例，約400至500呎的單位，叫租亦逾8,000元，與自己供樓差不多。」
L先生和妻子的工作經常需要加班，二人較少時間下廚，因此希望能搬近其中一方的家人，方便照應。在港島西區「搵樓」不果，L先生便嘗試在妻子家人所住的土瓜灣區物色，然而土瓜灣雖為舊區，但在「沙中線」憧憬下，樓價去年也同樣飛升，但相對港島區，已算是相當「廉宜」。
盼政府重推首置計劃
由於不想租屋「為他人供樓」，經多番波折後，兩口子決定購入土瓜灣區一個樓齡約8年的兩房單位，呎價亦逾4,000元。他坦言，決定購入該單位前，已計算過公司減薪，以及日後重展加息周期的風險因素，認為仍可負擔，才作買樓決定，不過他們亦為首期煩惱，故最終決定借入較高成數的按揭，減低首期開支：「幸好得朋友介紹下，選擇了息率較低的拆息按揭計劃，希望趁現時息口低企，先多供一點本金，減輕日後的供樓負擔。」
談到年輕人置業的最大困難，L先生認為始終首期最重要，因香港生活指數高企，但居民收入未見上漲，要儲到數以十萬元的首期，實屬談何容易。雖然現時香港有九成半按揭計劃，但準業主需承擔的風險亦頗大，因為當樓價下跌逾5%，便會淪為負資產，而且按揭保費亦不菲。因此，他希望政府能重推首次置業免息貸款，或是按揭還款補助金計劃，協助有志置業的年輕人，一圓業主夢。
在筆者眼中，這個是實事求事的置業個案！筆者買的第一層樓就在天水圍，然後才有彈藥換回市區，今日買到土瓜灣兩房單位，他朝樓價升值可以換回西區三房單位，不過可能要十年生聚，筆者由天水圍換回九龍用了六年，再由窮庭換假豪又用了八年，總共用了十四年，現在首期全數來自樓宇升值。那些想一步登天的尋夢者，恐怕永遠停留在夢境之中。
平住市區有得
於市區置業，一眾準業主的最大印象是「貴」，不過在二手市場上，亦非全無廉宜之選，如果對樓齡或屋苑質素要求不算高，即使在港島區，其實也有頗多選擇。
補地價居屋：在港九市區，有不少二手居屋供上車客選擇，由於補價折扣率低，即使連同補地價金額，部分逾500呎的單位，成交金額可低至150萬，呎價不逾3,000元，如香港仔漁暉苑、筲箕灣東熹苑、東駿苑、柴灣景翠苑、小西灣富景花園、富怡花園等；至於在九龍區，亦有九龍灣麗晶花園、藍田康華苑、康逸苑、康瑞苑、以及鑽石山鳳鑽苑、鳳禮苑等，選擇眾多，這些居屋屋苑樓齡由十多年到二十多年不等，雖已略舊，但勝在交通方便，加上實用率平均超過80%，較一般私樓高，為「純住」的好選擇。
迷你私人屋苑：除了居屋外，港島及九龍區亦有不少規模較小的私人屋苑，提供面積300至500呎的一至兩房細單位，適合小家庭居住，而且樓價亦相當合理，最低僅約100萬左右，如柴灣永利中心、筲箕灣中心、九龍灣得寶花園、葵涌寶星花園等，適合資金吃緊、不介意居住空間較小的準業主。
市區單幢樓：如果不嫌棄單幢樓的管理質素較屋苑略遜，其實在港島區，亦有不少接近商業核心區的選擇，在西環、炮台山、北角、筲箕灣等地區，仍有不少低於200萬元的單幢樓選擇，而九龍舊區的單幢樓，部分更是幾十萬有交易，雖然普遍尺碼細、樓齡高、實用率及投資價值偏低，但對於希望節省交通時間的年輕人而言，地理條件已優於一切。
其實人生大部份問題，均來自取捨及抉擇。又要馬兒好又要馬兒不吃草，是某些老細的想法，結果是低薪請了一班飯筒或者辦公室政治人才。同樣道理，筆者不排取有些樓宇像2003年時的寶翠、擎天、何一、將廣，價低好住又好炒，那是天時地利的結果，可遇不可求。面對現實只有選擇具有部份優點的物業，所謂「好住唔好炒，好炒唔好住」，當然更有「又唔好炒又唔好住」，這便涉及揀樓的眼光與運氣了！
購買力巳盡 樓價自然跌 大陸佬炒起香港樓天大笑話 大陸人貪香港樓縮水升值啊
Well, so you now understand this is market force. No intervention is required.
Congratulation, you and your friends can buy cheaper flats now. However, dont afraid, when prices fall…
脫兄也記得小弟住尖沙咀的舊樓、老實這區的舊樓真的沒什麼投資價值….. 就如旁邊的新樓重建就是假豪、如名鑄之類…….. 只有賣重建概念…….但也因業權過多、要收回的成本很高…….起商場麼、太多了、要起假豪…不知要弄多久……….所以這些舊樓真的沒什麼投資價值 但話又說回來、因為小弟真的習慣不了新界來回的疲憊…… 所以也不得不 捨 炒 取 住…..尖沙咀住的真爽…….呵呵 因此非常同意老兄的觀點
[版主回覆11/13/2009 07:46:00]家人退休前也算是半個專業人仕，薪金也不低於現在報上嘈嘈閉的所謂中產，到現在都是住單幢舊樓，佢無能力買新樓或假豪嗎？淨係退休金都可以一炮過咁買。
又要貪新又唔想比人搵笨，又要近市區又唔想多錢，二叔公娶老婆咩！根本唔夠錢又要買，其實一如小朋友追名牌的幼稚行為，有些所謂專業中產，死都要住那些所謂豪宅區或港島區，買唔起就租，說穿了是連地址也拿出來晒。
至於舊樓重建，有人著書立說教種釘，名鑄呢粒釘種左廿年，人生有幾多個廿年？小市民抱種釘心態黎買樓，ｏ徒氣喇！
脫兄, 好文與你分享. 一仔既文黎. 咁arm有講醫生買樓. 胡校長好抵死. "受挫折. 是應該的".
http://bbs.gter.net/bbs/redirect.php?tid=1028392&goto=lastpost
[版主回覆11/13/2009 07:54:00]「她強調自己和丈夫都是專業人士，明確地劃階梯，這是個問題。」──坦白講，以現時的香港，所謂專業人仕的收入只不過比一般平民百姓高一點點，耀甚麼富？
「我學外語的方法，是背，背文學、背邱吉爾演說。做學問，無論哪個年代，都苦，今日的學生，就是不肯吃苦。」──講到，大埔返九龍都嫌苦，東涌搭地鐵去中環又係苦。
有女學生穿上剛剛蓋過屁股的短裙上學，鍾期榮校長躲藏校門後捉人，學生挑戰，「我都二十歲，連父母也不管我，你操什麼心」，校長不罷休，「我只有兩個兒子，沒有女兒，所以要管你」。──剛剛有個巴西女學生著短裙被趕出校，人貴自重。
那烽煙醫生，閱讀不夠博，視野也就窄，董建華年代，八萬五政策，以為人人有樓，結果個個捱苦。──十年前樓價暴跌記不了，卌年前惡性通脹也忘得了
當年我在2004年買了一間九龍巿區單棟新樓, 當時價錢不平, 不過地方好住. 在這一次樓巿升浪之中我單位跑輸大巿頗多 (單棟樓). 但因為最近租金也開始上調, 如果用來收租, 卻有四厘半!!! (如果用HIBOR PLAN, 你地諗下淨息差係咪和味過和味龍??) 家陣我結婚想搬大D, 以較貴價錢買左苦海兄不甚看好東涌樓, 但因為東涌較平, 我可以有能力把這間九龍單棟樓單位留作收租. 我還是比較鐘情好住唔好炒O既地方呀………… 其實我另外有朋友也是先買了天水圍居屋, 儲夠錢, 另外買了間細私樓收租. 其實係咪人人都要自住私樓? 又話私樓貴, 又唔實用, 咁不如買居屋住, 但我想不是太多港人肯放下身段, …….呢個先係問題所在
[版主回覆11/13/2009 08:06:00]根本好多人是用儲樓來致富的，既然供樓自住係樓奴，買樓收租搵人代供樓的仲唔係奴隸主？張大朋果幾十間美孚就係咁樣黎。
買樓自住，一如女仔搵男朋友，最緊要自己鍾意，只係現時社會歪風，擇偶考慮其他問題，如對方的社會地位、收入財富、外貌身裁之類，女多男少揀唔到抵過喎！一如現在屋多過戶，點解又話無樓住。
有朋友跟筆者說，很多人其實自己唔想買樓，但又不想向人多作解釋，咪作一大堆理由囉！人在江湖，身不由己。
睇到呢d文章，我想起：咁住離島o個d人點算？咪一樣日日咁搭船返工,放工。但都無話好似呢d所所謂ga"中產人士"咁呻同埋怨。呢批人又唔要付出，又要維持佢地高質素生活，又怕揹樓債，又驚因為咁去唔到旅行。唉……….香港社會已變質，什麼都是complain, complain, complain………
[版主回覆11/13/2009 19:24:00]就算比間公司隔離的樓佢住，佢地都有千百個理由黎投訴，例如下下比人公司call去OT，無晒遲到藉口之類。講到尾就好似細路仔唔食飯要大人追住黎餵，唔係自己仔女，你咪唔食餓死囉！果ｄ咁的人，可能以為父母官真係父母黎。
量力而為, 至為重要!要行出第一步.
家下按息咁低, 重推免息首次置業貸款根本無吸引力 而且家下推出, 中下價樓樓價還不應聲而起 重推首置我唔覺得係幫到想上車既人
[版主回覆11/13/2009 19:27:00]明明首期低至5%，借P-Loan或Tax Loan都借到。明明H-X%已經係低息，偏偏都要求政府提供，根本由借錢第一天開始，就諗定唔還都唔會被人淋紅油，仲可以抵賴。
而家o岩o岩入中產個批人, 正正係90年代要孭 m-duck 袋, 著dr. martin 鞋返學既學生. 返學只為晒野, 不學無術. 結果自我形象低落, 唯有繼續用名牌證明自己o既存在, 講到底, 一生只係名牌o既寄生虫. 唔用腦諗野, 隨波逐流正好配合各生產商, 資本家o既河車. 稍為吹噓,吹谷, 就一大班羊牯上當. 你睇 "lo" 到超人 "ha" 哈笑o個個 "公園" 就知啦. 讀書時係伸手牌, 出到黎做野依然無進步; 只係問唔到屋企拎, 就向政府,呀爺求救. 唔通真係前世欠你既咩~
[版主回覆11/13/2009 19:29:00]衣食住行育樂都要名牌，屋企地址又點會例外呢？買唔到響度嘈，又唔駛錢，亦都唔會覺得無面。
脫師兄，想請教一下。 其實勾地和定期賣地除咗要先比DEPOSIT 之外，有何不同呢？ 勾地唔到價勾唔出。但定期賣地係唔係都應有底價呢？ 如是者，定期賣地咪同勾地一樣，流入市場的土地都係由政府訂下限價，由市場訂上限價。
For your information
昨日拍賣政府產業署 10 個豪宅單位，其中 8 個成功售出，成交價比底價高一成至二成，總值 1.72 億元，另外兩個因未到底價而收回。拍賣會歷時達兩個半小時，買家競投氣氛較為保守，承價態度頗為審慎，故拍賣期間需時較長。
拍賣時間由下午 3 時 15 分開始，至約 5 時 45 分完場。其中首項拍賣物業為樂活道比華利山 A 座 5 樓 2 室 1721 平方呎單位（連車位），開價 1450 萬元，由於競投期間沒有其他競投人士，只由持有 38 號的買家獨自多次承價，但拍賣官多次表示未到價而可能收回物業，故終由 38 號買家「唱獨腳戲」由頭至尾承了合共 9 口價至 1610 萬元投得，成交呎價 9355 元，較開價高出 11 ％。
至於是次成交金額最多及呎價最高物業，為春暉道愉富大廈 A 座 24 樓 2 室 2028 平方呎單位（連車位），以 3020 萬元成交，呎價 14,891 元，較開價 2600 萬元高出 16 ％。最低成交呎價物業，為域多利道碧瑤灣 41 座 2 樓 2330 平方呎單位（連車位），以 1880 萬元成交，呎價 8069 元，較開價 1550 萬元高出 21 ％。
單一買家獨自承價 9 次
昨成交 8 項物業均能以巿價水平成交，其中有兩項由於買家競投價未到底價被收回。
[版主回覆11/15/2009 13:59:00]今日報紙講這名醫生用九口價投到了比華利山，社會上成功人仕從來是坐言起行把握機會，等等等講講講無行動者，世界永不為他們而改變。
Most buyers will only treat居屋as a stepping stone. No people wants to stay there for whole life unless the buyers do not have any financial "improvement". So 居屋is ultimately used to rent out for low-income households. As we can see, when the housing mkt is booming, there is a lot of "rent-seeking" buyers.
If I am eligible to buy one, I certainly will buy. (for warehouse is also fine)
曾是房委會委員的公屋聯會主席王坤、本身亦是廣明苑業主的他指出，在該屋苑入伙不到兩三年，已有人以傳單、紙仔形式，貼出放租消息。他估計現時20萬居屋單位中，約有5％，即超過1萬個是同類有問題租住的居屋單位。
將未補地價放租的居屋單位業主，自然是另有居所，根本就沒有居住在原來單位的需要。而根據王坤的估計，這類問題放租的居屋，多達逾萬個單位。
[版主回覆11/15/2009 13:57:00]根本的問題是：出租公屋是對低收入家庭的居住津貼，有財力買樓的人不應要求任何形式的津貼，然則居屋便變成了怪胎：不需要津貼的人，要去要求津貼；津貼到手後，又想拿來投資，說穿了就是想政府「津貼投資」。
原來馬鞍山坐巴士40分鐘可直達太古，快速路兩邊青山綠樹﹔如往深圳方向，有新鐵路可以接駁，估計也40分鐘到； 一位朋友住在那裡靠海邊的海典居， 雖然實用率低﹐但四周環境佳，還可以在拓建的海濱長廊騎單車。而附近還有 雅典居等﹐請問該區哪個屋村的中型單位最值得投資﹖預算300-400萬。
[版主回覆11/19/2009 22:30:00]臨海那幾個屋苑的向海單位，如星濤灣、海典灣、海典居，十乂樓唔敢講。
嘉華星濤灣如何﹐似乎用料好過其他物業﹔另銀湖是否可考慮? TKS
[版主回覆12/04/2009 22:05:00]銀湖價太高，好大機會市升佢唔升，呢幾年幾乎所有信和一手樓都難賺唔到錢。
馬鞍山沿吐露港屋苑環境好，但升值潛力有限，星濤灣無入過去睇，比唔到意見。
小弟最近有意買麗晶花園細單位上車自住，樓價希望在二百萬上下。 喜歡其自成一國，環境清靜，交通也頗為便利。 但見價錢近幾個月巳升越金融海嘯前，甚至高出一段距離…. 聽聞是投資者大手買賣以求短利的結果。 請問對該屋苑現時價位及附近樓價走勢有什麼看法？ 有沒有什麼建議可給小弟參考? 註：巳拜讀閣下大作，但針對二手居屋的編有限，所以希望閣下可以在此給小弟一點建議。
[版主回覆12/04/2009 22:03:00]相信投資者不會對居屋有多大興趣，主要原因是流通量問題，但市區物業又具規模，樓齡又不算太舊，價高是合理，貴應該只是個別。
如果只是想平平地住，藍田康字頭的居屋可能是更佳的選擇。
請問藍田康字頭較麗晶有何優越之處？
[版主回覆12/08/2009 00:02:00]最大分別是樓齡，其次是樓價相對於地區潛力（見觀塘篇），麗晶其實不近鐵路站，但樓價顯著高於康字頭居屋。
想再問一下，如果是沙田、馬鞍山一帶居屋。 又有冇沒較好的選擇？
[版主回覆12/08/2009 08:09:00]愉字頭的居屋，筆者曾進內看，已經很舊及價不平。
錦字頭中，錦泰幾乎與私樓睇齊，又有商場，連沿著吐露港的屋苑都要到此購物。
私人參建居屋，如雲疊、海福、富字頭的，管理出現不同程度的問題，尤其是山上那間。