某天早上筆者閱報，看到標題寫著「樓市下跌三成」，原來意思是樓宇交投量下跌三成；又有物業代理巨頭說：「樓市確認見頂」，原來意思是估計沒有高於七萬元一呎的成交；若干天之後見這名巨頭又說樓市是健康調整，為未來升市打好基礎云云。各位大哥，連「樓市」指甚麼也語焉不詳，又怎樣分析？

以筆者愚見，樓股分析必需具有前瞻性與分析性，告訴讀者對後市的觀點，並要簡明地列出原因。莫講那些所謂財經演員，坊間某些個體及集體名家，行文用字閃爍其辭，要不是不願透露個人觀點，盡量寫得四平八穩，就是斬釘截鐵卻不講前因後果。羅列一大堆所謂實體經濟數據，然後說對樓股升市「不理解」，並表示市場是「不理性」，究竟實用性何在？讀者們自然心中有數。本刊亦少有此類文章。

自筆者主持本欄，均希望就樓市分析方法進行探討，部份內容已收入兩本地產著作之內，無奈社會人群被坊間以「傳統智慧」包裝的歪論荼毒，在樓市中無論睇市或揀樓均謬以千里。最典型的例子是有自稱專業人仕情侶，抱怨無力在港島區中環附近置業，或西九龍醫生自稱無力在獅子山以南置業，筆者已另文駁斥。

有感大多數有意置業的朋友需要短時間掌握樓市脈搏，故筆者撰寫樓市分析的工具書，《樓市漫步──置業進階筆記》已銷售多時，現乘時簡介最新著作《智識揀樓──各區置業指南》。既然香港沒有地產指數期貨或期權，投資樓市自然是以樓宇實物及樓花為載體，自九七後樓市個別發展之勢日趨明顯，「睇通樓市」又如何？選錯區揀錯樓亦是沒奈何，惟市場上從來沒有著作表述各區樓價分佈及其前因後果，因此用半年時間整理近年各區樓市資料，草成此書。

 

 

筆者看好西九龍尤其是九龍站及奧運站，並不是因為住在附近或是網上謠傳是「西九龍區活躍經紀」（其實筆者工作與物業代理毫無關係），懂得炒股的人是因為某隻股票好而入貨，而不是因為入了貨而唱好，此亦不宜因人廢言。本書「油尖旺區」部份申明看好的原因。

屯門區今年樓市火熱，是不是純然因為九龍南線通車，還是另有原因呢？答案是屯門區市區工作人口比率近年不斷上升。將軍澳樓價比美市區，原因是大量港島區工作人口流入。指出此等社會現象非常容易，難在如何運用人口統計數據加以證明，讀者閱後自能觸類旁通，發掘其他樓市現象。

某些區域因各自原因導致樓價長期落後，筆者甘冒大不韙指出原因，如南區受商業活動分散所限、黃大仙區被公營房屋淹沒、葵青區因社區結構支離破碎、離島區因為而中環光輝不再，筆者膽敢說是言人所未言，值得置業人仕深思。

此二書只是文字數萬的小書，大部份資料在網上垂手可得，由頭到尾看一次只需兩至三小時，視之為會考精讀「雞精書」亦無不可。但是對於大多數人來說，沒有分析的門路，多多資料亦一如無物，置業金額動輒以百萬計，實在需要事前做足準備功夫，僅希望讀者們除方便查找之外，更能因而建立個人的分析方法。

網上有讀者告之，既然觀塘重建可以帶動匯景麗港城的樓價，然則港島東、東西九龍的重點重建區會否歷史重演？應留意那類物業呢？筆者已把答案告之，亦請看官們多思考此類問題。