香港樓市在極短時間，經歷幾翻變化。本來樓市因政府連翻發功之下，急速冷卻，但正如筆者一向主張，香港樓市的主旋律是資金泛濫遇上新樓供應短缺，在此基本因素底下，樓市支持力頗強。不旋踵兩幅大埔白石土地勾出，市況即現轉機。

正所謂「行家一出手，便知有沒有」，《資本創富》主編江小魚雖不屬地產界別，卻能一點即中地產市場在政策市之下的關鍵：「若然期內有任何明顯不利樓市遠結構之政策出台，或煲呔曾卸任後，如有跡象察覺後繼的第三名新特首上場要玩『出位』，未知要靠攏那一大族群而推倒樓市，則有關逢低吸納地產股的投資大前題可免。」（《資本創富》210期第63頁）小魚兄是香港財經傳媒中鮮有真材實學而能獨立思考的傳媒人，筆者早有惺惺相惜之感。坊間樓市評論之謬以千里，實乃因調研不足而又要妄下判斷。

炒股與置業是一理通百理明，基本因素相就，再加上資金充足，投資者蜂擁而上，其他因素均是微枝末節，直至市場由量變到質變，比如政府政策作出180度轉變，由高地價政策變為大幅供應。其實「建華八年」已做了殘忍的社會實驗，證明此路不通。作為置業人仕，與其擔心大方向有變，不如認真研究選擇何種物業。

現屆政府真的深明「做好呢份工」之道，即所謂「扮」公室四大法寶：「hea做、假度、虛應、陪笑」。例如曾三招，賣樓花呎價實用面積計，但實用面積未有公認的定義，一般傳媒鼓吹以「內攏面積」(carpeted area)去計算實用率，更在驗樓後計算出來；實際上不同樓層牆身厚度不同，市建局甚至計劃在桂林街項目引入外型凹凸的樓宇作為隔聲之用，到時每一層樓的內攏面積均有出入，報價時又如何計算？而政府目前的實用面積，包括諸如牆身等不能使用的部份，要求未有實物可考的樓花計算呎價，實乃典型的hea做。

一手樓宇成交資料五日內公佈，技術上是否可行，執行上會否偏差，又是否考慮擴展到二手市場？筆者眼見近年政府很多計劃均在未考慮細節前就大鑼大鼓地公佈，例如電費回贈便未慮受益者是業主、租客還是電錶持有人，一錶多戶又如何計算？凡未有細節就拿出來的功課，是為假度。

樓層編號須合理，以及後來公開提出的環保設施不獲豁免，卻只是用一堆諸如「不排除」、「積極考慮」之類曖昧詞語包裝，亦沒有表達具體立場，究竟提高的建築成本會否由消費者負擔，會否因而降低土地價格等，筆者視之為虛應及陪笑。

發展商亦不是省油燈，既然要賣樓時以實用面積計呎價，全城首富就第一個響應，筆者有言在先，必有傳媒找著政府定義與內攏面積之差大造文章，比如「幅牆明明擺唔到野，點解又要計入實用面積？」沒有牆壁遮風擋雨，間屋又能否擺到野呢？正如當日傳媒認為獨立屋的天台、停車位及柱位不應計入實用面積，其實刻意計細實用面積，得出超高呎價，是否特別開心？

筆者在此打一個啞謎，考考各位讀者：「發水與縮水，有何異同？」很多傳媒中人，連這兩個詞語的定義都搞不清，亦是「hea 做、假度、虛應、陪笑」。