承上期提及將「新書導讀及分享會」內容整理濃縮，由於網上有錄音版本，筆者亦無意再作重複，有興趣的讀者請到網誌收聽（或直接到http://www.talk-global.info/forumdisplay.php?fid=27）。當天到場的讀者提問，每每提出有深度的問題，由於沒有錄音未能盡錄，而且有時間深思之下，特再選部份解答如下：
問：美孚、太古城、第一城等藍籌屋苑樓齡已不淺，現在購入廿多年後將會如何？
答：無人知道到時銀行會否有新政策延長供款期，但到時美孚最早的一期樓齡61年、太古城51年、第一城48年，到時是那個模樣，其實無人知，筆者不敢妄言。但是全港最早的私人屋苑其實是文華新村，即現在渡船角的八文樓，現在樓齡已45年；西灣河太安樓以前是中產樓，現在樓齡41年，筆者認為上述的藍籌屋苑，到時也是這個格局居多。
問：為甚麼筆者沒有介紹居屋？居屋的投資價值如何？
答：居屋一手出售時，由於未補地價，其業權實不完整，所以房委會可以介入不准出租。業主想取回完整業權，則要補市價的三成地價，而這個所謂市價，是由房委會決定的。舉個例子，一手市價100萬的居屋以70萬發售，到「市價」升到200萬時，業主要補的不是30萬，而是60萬，即使業主只能以180萬售賣，或只是想出租，也是這樣計算。
而居屋的設計往往是「模型化」，比如慈雲山上某居屋，其向海那邊一隻窗都無，皆因興建時的模型沒有遷就坐向，且居屋硬件質素不及私樓是市場共識，結果就是售價長期有折讓及流通量低，所以居屋只有居住價值，談不上投資價值。正因如此，筆者從來都不作推介。
問：如果以租價比計算，現價樓市已接近高位，可否視之為見頂水平？
答：筆者以美聯全港平均呎價及呎租計算租價比，2008年3月樓價於$4251見頂，租金是$18.07，得出租價比4.25%；到2008年7月租金於$18.22見頂，呎價$4066，租價比4.48%；而2009年11月呎價$4309，租金$17.32，租價比4.02%。可見這位提問的朋友是有備而來，計定數！
筆者曾提過，樓價是狗，租金是主人，這種互動關係是以租金為主導，關鍵在於租金未來是看升還是看跌，今天看來很低的租價比，只消來年租金再次上升，就自自然然地降低，一如股市的P/E，明年宣佈的2009年業績，多數都好過今年宣佈的2008年，而且展望2010年，無論上市公司業績，甚或工資水平，均有機會作緩步增長，即使增長率那樣低，再加上樓盤供應緊張，筆者較看好明年的租金水平，此亦解釋樓價能升至現在的租價比，其實是市場理性預期的結果。
筆走至此，又到年尾的時候，展望2010年樓市，筆者認為供應短期多（皆因2009年的樓花堆疊到2010年）長期少，利率低企在明年也不會有重大改變，可是有利因素已在大市上充份反映，整體樓市將於現水平10%上下徘徊，直至新因素出現。要得出多於大市的升幅，唯有選擇有新有利因素的樓盤，如新增基建、商業價值增加、社區改善等。
而要特地一提，所謂利率看升樓價跌，筆者要再次重申，樓市罩門不在利率，而在信貸的寬緊度，銀行一收遮樓股就會靜下來。擺在眼前，兩者均沒有改變的跡象，有心置業者宜早為之計。
P.S. 亦可參考這裏：http://www.talk-global.info/viewthread.php?tid=9049
記得我小時候，外婆是住文英樓的。印象中二十年前的文英樓已經是很殘舊了。 雖然不知道文英樓十四年前(1995年，31年樓）的呎價和樓市中位數比相差幾多。但肯定不會像今日今日的太古城，既比樓市中位數高，又升得比大市快。我認為太古城的物業管理公司應記一功！ 但我對美孚已起戒心。問題不在那和太古城相差十年的樓齢。而在整體管理的考慮。美孚是舊式管理，職員應用“看更”而不是用“管理員”去形容。美孚商場和太古城商場差天公地。
[版主回覆12/25/2009 22:40:00]筆者住過八中樓，亦是與八文差不多，甚至連管理公司都無。
美孚管理公司是越秀，屬新世界的富城，已經算似樣。當然不能與太古城相比，主要因為美孚的商場已賣散，太古城中心仍然是太古的物業。
除咗管理質素外，地運嘅改變亦好重要，文華新村附近嘅佐敦道碼頭同埋巴士總站因填海而消失咗，西灣河太安樓嘅海景亦因為填海而蒸發咗。
[版主回覆12/25/2009 23:26:00]文華新村其實是有機會復活的，因為對面就係高鐵站。
居屋無投資價值好多人都唔知，我有朋友寧願低價急讓私樓，目的為咗繼承阿媽嘅公屋資格，再用綠表買居屋往，佢以為咁樣好着數，殊不知自己已經放棄咗換樓嘅機會。
[版主回覆12/25/2009 23:26:00]難聽ｄ講，居屋根本就係房委會搵政府及買家笨。
不要和同一物業談戀愛，見環境有變就好換碼啦
我覺得自住就要看環境配套，投資的話就有看水位了～～
我覺得脫兄下一本書可以寫置業個案分析。
暢銷書的共通點係寫的野夠切身， 市面上其他的樓書都係數學和財務理論、置業程序的資料等， 至於各類人應該怎樣計劃買樓、買什麼類型的樓、怎樣考慮買與不買樓/租樓等皤問題則在市面上其他樓書較少觸及， 而呢方面亦是脫兄二書和三書的強項。
[版主回覆12/26/2009 19:03:00]這方面，需要時間來構思與考慮，謝謝意見
脫兄, 我當日都有去分享會, 得益良多, 我朋友原本都想去, 不過因為要帶小孩, 好在你在錄音及ppt分享, 多謝哂
[版主回覆12/27/2009 00:02:00]不用客氣
你好,脫兄
請問你對炒樓的看法如何?因本人想嘗試在這方面做買賣,不知您可否指教一下,十分感激
[版主回覆12/28/2009 00:32:00]如果真的想炒樓，相信要選個窄的範圍，再要與該區的經紀熟絡，才有機會找到筍盤及好客。要避開炒家多的物業，諸如美孚或太古城之類不用想，祝你好運。
本人上次到三聯聆聽脫兄指教，提出地產股的疑惑； 近期有期權專家教路：如果有興趣入市短炒樓盤, 可作另類選擇 : – Short Put 長實 -001。例如用一百萬首期認購單位， Short Put 長實-001 @95 一月, 收期權金每手 $2.00, 十手長實可收 (租)$2.00 X 1000 股 X 10 手 = $20,000, 成本按金是 : $6,800 (每手按金) X 10 手 = $68,000, 還有 $932,000 在手睇市, 此乃慳水、慳力的投資。 問題1： 據報導超人近期增持價位在＄95－＄99，SP 收租這種投資方法是否可行（最壞打算是＄95－＄2，即93 接貨）？ 問題 2：如果試用，新地＄100是否穩陣過長江＄93？ 問題3：如果改掛收租股份，九龍倉OR太古較佳？ TKS
[版主回覆12/28/2009 22:08:00]發明對沖基金囉「落背矣」獎的長期資本基金主持人都破產了，關鍵只在一句話：「無關係，又要話係有關係」。地產股股價不必然與樓價有關係，更何況大部份大地產股只有一部份是地產收益，比如長實就受和黃影響，恆基亦靠煤氣食糊。
筆者寧願大槓桿做波幅細的投資（如：買樓、孖展藍籌股或ETF），都不會小注買大波幅的投資工具（如：窩輪、期權），因為難以預料的事實在太多，比如今天賣地，已累不少人輸錢。
好多謝脫兄既提點。小弟會去睇下，小弟買的剛巧是第一版。 十分感激，期待脫兄既新書。
To 逍遙
閣下只要睇周顯＜＜炒股密碼＞＞就明白專業炒股者其實同專業炒樓者手法其實大同小異
1,土瓜灣 傲雲峰鄰近日後 沙中線 港鐵站，升值潛力較區內的翔龍灣更高? 市場常將傲雲峰的樓價與長沙灣四個新屋苑即昇悅居、泓景臺等相比，傲雲峰的優勢在於景觀，因該四小龍屋苑，景觀較佳的單位都只望內園景，但傲雲峰附近只有10餘層高的樓宇，故中層景觀已極開揚，大部分向西南的高層單位，更可望灣仔會展景觀。 2,投資有水位? 平均呎價約5,800元，呎租則約18元，租金回報率亦接近4厘。高層海景700餘方呎單位，叫價已達450萬元，600餘呎單位叫價亦達390萬元. 可否指教,萬分感激
[版主回覆01/04/2010 22:42:00]1. 樓齡兩者打成平手，交通現時四小較優，但傲雲峰在沙中線落成後很近車站，而以南的樓宇每多用盡地則，中長線更佳
2. ５８００稍嫌太高，如對此盤有興趣，要等一下了，筆者認為低於５３００，約下降10%才好考慮
To: 脫苦海兄 "文華新村其實是有機會復活的，因為對面就係高鐵站。" 小弟家住油麻地多年，每當經過八文樓，都想，隨著九龍站愈來愈旺，此地亦應愈來愈值錢。不過，除了收購重建，又好像沒有其他方法。 八文樓雖然十分實用，但質素很低。 但，八文樓被收購重建的可能性好像很低，因為業權十分分散。 不知有何復活方法?
[版主回覆01/10/2010 21:51:00]筆者相信像沿彌敦道的住宅那樣，轉變為商業用途的可能性最大。到時變成樓上舖、旅館、診所之類
脫兄, 新年快樂!
如果以現價300個買69x呎 1) 旺角富榮 2) 美孚 自住10年後換樓, 你會揀 1 or 2 ?
感謝!
[版主回覆01/22/2010 19:04:00]2
1太多蟹貨