每逢換季新貨上市，新款衣服標價比舊貨貴；到季尾新衫變舊款，又要降價求售：這本來是稀鬆平凡的常識，偏生有些人為掩蓋一己分析樓市的進退失據，卻去拿新盤比二手市價貴來大造文章。就拿Yoho Midtown為例， Yoho Town樓齡6年，新元朗中心樓齡17年，就當每年折價2%，前者折舊11.4%，後者折舊29%。

 

然後以位置計，新元中雖在輕鐵總站上蓋，同時就在西鐵站的隔鄰，可惜將被西鐵元朗站地盤南北夾著；Yoho Town離西鐵站有一段距離，而四周又冷冷清清；Yoho Midtown則比較近西鐵站，且就在未來元朗區最大商場Yoyo Mall及Hoho Mall上蓋及隔鄰，位置上又集兩者之長。

 

而筆者認為坊間傳媒有意無意忽略，卻最能令Yoho Midtown成為焦點的，就是其市場定位。筆者早前以俄羅斯公仔模式，來描述同區不同物業被定性為不同的市場定位，以元朗區為例，一般單幢舊樓是上車盤，新元中可視為換樓盤，Yoho Town是中產盤，Yoho Midtown以其開則及硬件，被發展商宣傳為更上一級，類似於近年的「扮豪／假豪」級數，自然有膽叫價更高，市場有人接受就自然有人搶購。當然筆者並不認為定價很抵，事實上近年買入一手樓花者，可算是硬食這款溢價，即使一等經年，也只能微利離場。

 

市面上每多強調樓價與區份(District)的關係，筆者發覺近年有個「五千多現象」，新盤只要是港鐵站上蓋，即使在近郊開價五千多元一呎完全被市場接受，例如荃灣西站萬景峰、烏溪沙站銀湖天峰、康城站領峰，以及現在的元朗站Yoho Midtown。所以筆者相信他日屯門站、荃灣西站七區之類，也是以五千元以上為指標。

 

市區的上蓋盤，更以挑戰七千甚至一萬為目標，皆因樓價所反映的不只是與所謂CBD的距離，更重要的是通勤時間(commuting time)，而地盤在區內的位置(location)最為關鍵，因為由元朗站到柯士甸站只需22分鐘，但一眾半新元朗屋邨盤隨時要步行十多分鐘才到車站，結果近郊的上蓋盤反而有機會打贏市區遠離鐵路站的物業，而發展商亦以此類地盤為優先勾地的對象。有證券行擔心新地高價投地，要賣呎價六千才有利可圖，要包裝為豪宅方能突圍而出，本欄讀者們對此種行外話又有何評論？

 

筆者常強調的商業重心區概念，亦可套用在將軍澳66區地皮，現時將軍澳區尚未有某個站跑出來，筆者卻相信新地正用其財力來營造將軍澳南（即將軍澳站附近）作為將軍澳的商業重心區。現時新地正管理35萬呎的將軍澳中心商場；上蓋將軍澳56區地盤接近落成，除86.1萬呎住宅外，還有5.4萬呎寫字樓及62.6萬呎酒店，再加上66區地皮可建66.2萬呎（不多於880個單位）及6.62萬呎非工業用途（可建一小型商場），一個類似沙田新城市廣場，有住宅、寫字樓、酒店、商場的物業群將會落成。

 

就在投地的同一天，新地在佛山禪城區再下一城，投得去年末購入地盤旁的另一地皮，總面積達25.9萬平米（即278萬方呎），且是商住用途，很明顯新地的目的是把在香港極之成功的「自製商業重心區」及「賣住宅物業賺商場」兩大策略在國內複製。筆者鮮到國內行走，亦不知佛山巿禪城區瀾石鎮是否具有此潛質，然而國內城鎮人口不斷上升，再加上諸如高鐵及城際鐵路等交通基建，在重點城鎮建立能提供穩定收入的商業物業，亦可算是業界的發展之道。