上周日論壇以市民置業做主題，出現火爆場面，台上嘉賓有拿包炭來大造文章，台下有各式人等訴說難以上車置業的苦況。值得一提的是有些人橫睇掂睇，無論別人點幫都不可能置業，也走出來訴說一翻。有十七歲小朋友可能連會考都未考，已經覺得人生無希望，置業無望只是其一，以十七歲之齡已觀照到自己的餘生，不可謂哲學層次不高。人家說首次置業害人，台下人就講到要市民流離失所訓天橋底，筆者又要再老土到爆講多次：「屋多過戶廿六萬」。
所謂樓價平與貴，從投資角度是租值與呎價的比較，即筆者經常強調的租價比(rent-to-value ratio)，以差餉物業估價署2010年3月公佈數字計算，Ｂ類單位(40 -69.9平方米，即大約430-753平方呎)的租價比如下：
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每平米 |
月租 |
樓價 |
租價比 |
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香港 |
257 |
81402 |
3.79% |
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九龍 |
204 |
65424 |
3.74% |
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新界 |
148 |
44136 |
4.02% |
莫講儲蓄利率只有0.01%，用P plan一般按揭息率大約2.1%，以H plan計更低至1%以下，相比於租價比置業無論投資或自住更化算，樓價根本無法大幅下跌。
若果以居民負擔角度，就應該是蘋果對蘋果，月入中位數根本不適用於比較私樓合理水平，因為全港有一半住宅是公營房屋，要計就應該只計住在私樓那一半人口，他們的收入遠比全港中位數為高。
若說儲首期速度難以企及樓價升幅，從來無人規定一定要樓價三成做首期，那是金管局限制銀行的指引。市場上有各式各樣的方法令買家享用高至「九五按」，甚至有發展商經屬下財務機構為業主提供二按。例如200萬的樓宇，5%首期再加上一大堆駛費，25萬甚至20萬都可以做業主。如果連這個數目也拿不出來，而希望政府免息借首期，筆者大膽講句，就像極少部份讀大學借grand loan的社會棟樑，借果時都無諗過還。
當然香港首置的搞笑程度絕對不能企及國內，湖南省某報報導，某些夫婦為著兩人均可各自享有首置供樓優惠，居然想到假離婚以便各行各路來買兩層樓，一個家庭需要兩層樓，不是用來投資炒賣，難道是為離婚鋪路？但國內搞離婚，是真真正正要分身家的，炒樓炒到咁委屈，不知又搞來作甚？
何不食肉糜並不是有錢人的專利，大話怕計數，有某部落搞手被人在其網誌計算一翻：http://hk.myblog.yahoo.com/vincentyuenftu/article?mid=651
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看過閣下於近期報章所發表的言論，甚為不解，希望可以為在下解惑http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20100503/00176_010.html 1)閣下想買的南區單位為400呎，而樓價為250萬，折算呎價為$6250，因此想問問閣下是以那個屋苑的呎價作為基準。因南區不乏呎價$4000以下的樓。 2)如果閣下覺得南區的樓價貴，為何不嘗試於九龍區或新界區置業。例如九龍大角咀的富多來新村及大同新村都有提供閣下所需的四百呎單位，而樓價約在150萬左右。本人不明白閣下於南區上班，為何一定要在南區置業 3)根據閣下提供給報章的入息，為每月$9000，以現在的息口(H+0.65%)，及供30年計，及95%按揭(因我見閣下的首期不夠)，最高可負擔的樓價為140萬左右。為什麼閣下會渴望買遠超自己負擔能力250萬的樓，我當樓價由金融海嘯至今上升了40%，那閣下心目中的樓應當為250/1.4=178.5，仍超過閣下的負擔能力。那為什麼閣下會認為自己有能力買樓 |
其實此款政策及社會氛圍，樓市下調往往成為「自我完成的預言」(self-fulfiling prophency)，即使發展商擺出熱賣甚至加價的勢頭，二手市場大膽叫價的情況亦將會逆轉，甚至出現炒家避險壯士斷臂，有心置業上車者，宜把握短期內出現的機會，計清計楚自己有多少實力，然後將貨就價不要奢求Dream House，上車享受供平過租，九成本一成利。
脫兄, 經過這一輪冷風, 你認為2012這個原本預期的到頂時間, 會是提早到來還是廷後? 謝謝!
[版主回覆05/08/2010 02:12:00]筆者認為沒有多大影響
· 脫先生 . 你之前講過…” 幾個月後將會出現下一個置業及換樓機會，又睇下有幾多人掌握到，又有幾多人得個恨字 ”
· 但是今天 .. 中原指數. 再升2.4%..到80.68 是否滯後?
[版主回覆05/08/2010 02:12:00]那是「中原城市領先指數」，只計算中原的成交，而且是86個屋苑，數字有滯後或出入並不奇。
脫兄覺得今次咁搞一搞會靜到幾耐?
Facebook 反對用公幣補貼買樓！買樓係要經個多年辛勞的！ 群組
而家可以借95 來買層樓…..仲可以分三十年還
比起以前要儲30-40 萬比首期才買到樓… 已經易好多..
有D月入加埋4-5 萬都話買唔到樓…我就感到超驚奇
[版主回覆05/09/2010 13:49:00]就以今日城市論壇黎講喇！有人話廿萬唔夠買中價樓，而要買上車盤喎！咁香港地產富豪都可以怨，無力收購一個城市喇！
$9000收入… 又比唔起首期，係唔應該買2.5M樓，低係要求復建居屋係主觀願望，個Mechanism 就係咁了。
[版主回覆05/09/2010 13:50:00]收入只有九千，就係個人收入偏低的問題，就算樓價跌到沙士價，再由政府借埋首期比佢買居屋，佢一樣買唔起。
本人很少在blog上留言，但是今天在capital上看到先生的文章，實在忍唔住也要跟各位年輕人談一談，數星期前在電視看到一位年輕人月入$15000，每月儲$5000要儲八九年先有能力交首期，現在呢一代年輕人有儲蓄習慣實在太好了！回想本人當年年輕人名言「後生仔無返一兩條卡數喺身點得呀！最後多半都由家人代以還，慘不忍到」話說回頭，年輕人想置業應當量力而為，身體力行，好像我公司的年輕人，每天由天由遠方的屯門來到金鐘上班，月供三千多為的只是要供得舒適一點，可能每個人生活習慣不同，但也應量力而為，月入萬多也應身體力行不儲七成也一半吧，夜夜（生）歌不如學本人租屋把了。南區置業非一般人一人所能，如脫先生所說，遠少少，仲可以住大口D點睇!!
[版主回覆05/09/2010 13:52:00]儲錢但唔識理財，一樣係到老一場空。唔講股票講樓，買居屋絕對係一個好差的財務安排，偏偏有咁多人恨有。
我也有看當天的城市論壇,都覺受訪的年青人心態有問題! 17,22歲人竟想著買樓…..何不好好求學及工作,先做好本份! 將來在職場上找到一份好工,或創業…..賺到錢再去想怎改善生活…
[版主回覆05/09/2010 13:54:00]再睇今日城市論壇，以呢類人的思維能力，比個中央政策組乜乜物物佢做都無用。
連買屋能力不逮，叫人妥協啲住遠啲，都俾人鬧，人人都想一步登天買到成世人都滿意到不得了o既Dream House。
啱啱睇咗一陣「城市論壇」，有學者話只係想政府幫啲唔係冇能力買樓，只不過樓價升咗變咗買唔起o既人。樓價升咗之後買唔起都唔叫做「冇能力」？講乜呢？難明。
[版主回覆05/09/2010 13:34:00]成班人都特登將「居住」同「置業」混淆。台上有個仲好笑，直頭將「屋」與「家」視為一體，咁政府一定要取消公屋了！以及令到人沒有置業而沒有了家。
前幾天在網上看到毛澤東生前有句話，大意是：不能不為人民謀幸福，但多謀不行，不謀不行。(這句話原本是用來論述消費與積累的矛盾關係)。作為一個領導人，頭腦怎可能經常發熱？
[版主回覆05/09/2010 16:29:00]樓市已經搞死過一次，搞過第二樣（醫療、教育）喇！
d 青年人, 大部分用名牌, 去旅行, 食日本菜, 自助餐, 買私家車, 就咩都玩得起, 叫佢地一個月草番5千好味, 草4年都有24萬, 小小地都可以上車la 借9成半, 佢話佢無錢, 但喺轉過頭話去邊度邊度食刺身好食, 五一遊行咪上街屈政府起屋比佢地住, 呢d廢青多到嘔, 社會的核心進步價值, 到底去咗邊!?
[版主回覆05/09/2010 16:32:00]大家可以細心留意下呢類人的言詞，其中一個話中轉公屋儲到廿幾卌萬，是用發展個人興趣同做自己鍾意做的野！
又想過自己想過的生活，又想有野渣手，出錯世勒！
我真係高估咗人類嘅智慧，原來有咁多人唔識喺錯誤中吸取教訓！既然有咁多茂利唔怕死想做業主，政府應該成全佢哋，等樓價大跌，將呢班人一網成擒，讓佢哋嘗試做負資產嘅滋味，因此居屋回購保証不能再有，政府資助貸款買樓無錢還應強制破產，連翻身機會都唔應該俾呢啲人，正所謂「天作孽，猶可恕；自作孽，不可活」！
脫兄點睇恒生梁高美懿話不用心急買樓? 出口術?
[版主回覆05/11/2010 00:36:00]所謂隔行如隔山，恆生高層唔見得一定比中銀高層高明，以前都講過喇！