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1. 買一手新樓好，定係二手舊樓好？

好多人都堅持要買新樓，卻沒有細想買新樓與舊樓的分別。新樓以溢價售出，比同區舊樓貴，其實理所當然，舊不如新咁簡單的道理都扮唔明白，話新樓開價應該和同區樓價比較喎！但係新樓唔淨止「新」一個優點：

a. 新樓由發展商執漏，部份保用期更長達兩年；舊樓是以現狀購入，即係what you see is what you get，收樓果時除非變晒樣，否則上手業主都係關仁。

b. 現時新樓都有合理範圍內的裝修（至於電線放入腳線合唔合理見仁見智），牆身、地板、廚具、潔具都有了，理論上搬幾件傢俬都可以即住；舊樓則多數裝修陳舊，就算化了粧亦難保要再花錢執。

c. 在大部份的市況下，一手交易銀行都估足價，而且發展商往往會提供貸款優惠，例如發展商自己做二按；舊樓能否估足，由銀行決定，估唔足係唔需要比理由，買家就要填差額。

d. 新樓樓花無現樓睇，除非係以現樓形式發售，但有本樓書知道細節；舊樓一般都有現樓睇，但亦有些是無得睇，不過肯定無人話你知，佢裝修用乜野物料。呢樣就各有各。

簡單講，新樓好多野都唔駛煩，但舊樓精於選擇的話亦可能執到好野。但有Ｄ人就好特別，例如已經用溢價買新樓，買左翻黎又要再花幾十一百去大裝修，咁不如買舊樓。

2. 點解新界樓拍得住市區樓？

一向以來，ｄ人都認為樓價應該與市區／維港／中環距離成反比，即係越遠越貴，港島最貴，然後九龍，新界再平，仲要係越遠越平。然則現在新界盤，郁下都五千或以上，部份如沙田荃灣之類，仲要六七千添！

撇除其他因素，樓價的區位分佈並唔係同距離有關，而係交通時間，最明顯例子係明明元朗遠過屯門，點解元朗樓價貴過屯門？原來西鐵係經過元朗兜翻轉頭才到屯門，所以雖然屯門比元朗接近市區／維港／中環，但交通時間就會倒翻轉，所以樓價亦要倒轉。由荃灣西搭地鐵到中環，隨時快過由柴灣，所以樓價亦差唔多。

另一方面，隨著中港經濟的發展，近深圳都可以幫到樓價，上水貴過粉嶺固然典型，古洞南的獨立屋賣得貴過八鄉，亦係因為渣車北上更加方便。

從某個區域內的樓價分佈，鐵路上蓋及四周，又可以貴過要行十幾廿分鐘的樓盤，就算同一個盤，比如盛薈遠過名城，都要賣平ｄ喇！所以，搭車時間重要，連行路時間都重要嫁！

3.  折舊對樓價的影響大嗎？

會計學上有所謂折舊支出，例如機器每年要撥一筆錢作為折舊費用，理論上物業都有折舊，但係嚮樓價升市之中，樓價並沒有因樓齡增加而減價，咁可唔可以話折舊係不存在呢？

兩年前計過沙田區四個屋苑的折舊情況，由於呢兩對都係車站附近樓盤，位置接近，而樓齡都是差十年，樓齡年輕十年，樓價就貴五六成：

	2008年中		2010年末
	樓齡	樓價	樓齡	樓價
駿景園	13年	$5,966	15年	$6,606
銀禧花園	23年	$3,627	25年	$4,164
溢價		64.5%		58.6%
新城市廣場	17年	$6,972	19年	$8,203
沙田中心	27年	$4,308	29年	$5,347
溢價		61.8%		53.4%

嚮同一個時空，越舊的樓宇越唔值錢，不過係可以逆轉的，就係做大維修，做完之後跑羸同區物業。之前有沙田河畔花園，而家有得寶花園：

有ｄ人會因為屋苑就黎大維修，怕要夾錢而避開唔買，但事實上整容前與整容後比較，梗係整容前著數ｄ喇！

4. 單幢樓難出貨？

大型屋苑是私樓市場的主流，造成對單幢樓的各種偏見，其中一種是認為單幢樓比大型屋苑更難出貨。從絕對數字看，太古城、美孚新邨、沙田第一城及嘉湖山莊四大屋苑均經常是最多成交量頭位，耐唔耐就每月過百宗，但唔好忘記，佢地都有過萬個單位。

計算難唔難出貨，最客觀就係睇流轉率，即係每年有幾多個百份比的單位成交，以下是根據中原網站顯示港島東區各屋苑的流轉率，黃色的是單幢樓：

	單位	成交宗數				流轉率
		2008	2009	2010	合計
太古城	12,689	557	870	811	2,238	5.9%
康怡花園	6,615	311	474	448	1,233	6.2%
南豐新邨	2,826	199	221	222	642	7.6%
康景花園	983	47	50	47	144	4.9%
柏蕙苑	838	27	40	51	118	4.7%
逸樺臺	442	31	32	22	85	6.4%
逸意居	214	11	16	6	33	5.1%
御皇臺	240	27	21	28	76	10.6%
慧雲峰	192	16	17	19	52	9.0%
匯豪峰	142	32	13	24	69	16.2%
CASA880	111	9	17	8	34	10.2%

大話怕計數，單幢樓每年往往有10%以上單位成交，反而多幢屋苑大約是5-7%，大型屋苑並不想像中易出貨。

5. 港島區跑贏大市？

呢一點筆者早在2008年《樓市漫步》第一版講過，2003年以前港九新界樓價升跌很接近，但在2003年後，九龍區跑贏港島，而新界區則大大落後。而2010年第三版，分析了中原分區指數與差餉物業估價署數據（政府數據）的分別。表面上中原港島區指數跑贏九龍，但根據政府數據，九龍區卻比港島區強。

 

問題在於，中原港島區26個成份屋苑，豪宅佔10個(38.5%)，而九龍區21個成份屋苑，豪宅只位4個(19.0%)。而政府數據則包括所有物業交易。說穿了，所謂港島樓價一枝獨秀，是豪宅比例較高造成的假象。

6. 單位越大樓價越強？

大多數情況係咁，所以一般有錯覺，以為買樓越大越好。事實上，最弱的單位是主流單位，即B單位（430-753呎），反而最細的A單位（430呎以下）表現強一點，然後就是順著越大越強。

現在香港社會結構是Ｍ型社會，高不成低不就的中層人仕（或者叫中產會好聽一點）是最蝕章的。經濟向上走換樓人士將「越換越大」，即是「出得起錢」的人賣出較細單位，買入較大單位。但同時社會兩極化之下，只有能力買細單位的人仍有一定數量。「窮人」買「貴樓」亦無可奈何。其餘的單位依次由不同階級的人對號入位，當然是越大越貴。

7. 海景單位更保值？

海景單位較山景及園景單位貴是市場現實，然則「海景溢價」究竟是「因海而貴」，還只是集非成是呢？由香港大學房地產及建設系三位學者：鄒廣榮教授、黃紹基博士及姚松炎博士合寫，題為”An Empirical Study of Sea View Value by Repeated Sales Method”，結論是「海景單位」個海就算不見了，那個溢價一樣存在！

筆者認為由於發展商能夠以海景為由把呎價提高，所以往往在海景位置興建大單位。大單位呎價比中小單位高，而且差距越來越大；發展商又會在開則上把窗戶調較至享有更多景色。貧者越貧，富者越富的結果，所謂海景溢價其實只是條件較佳的單位跑贏較次者的結果。

8. 豪宅點樣分真假？

而家乜野新盤都自稱豪宅，究竟邊個堅邊個流？周顯先生說：「豪宅只有兩種，一是高尚住宅區的所有樓宇；二是旺區豪宅，沒有第三種的了。」即是說：要麼就是座落在所謂「高尚地段」，要麼就是在商業重心區內的「貴價樓宇」。簡而言之，就是「旺地貴樓，貴地所有樓」。

怎樣界定「貴地」與「旺地」呢？傳統上一些區域被認為是「高尚住宅區」，最典型是港島區的山頂、半山，以及南區的深山與海灘，諸如壽臣山、淺水灣、赤柱、石澳之類，歷史因素使她們成為貴人集中居住的地方，往往有百年之久。

隨著社會財富增加，這些傳統的貴地，已不足以容納所有高收入人仕，所以出現一些所謂「新發財」地帶，例如灣仔區的東半山、跑馬地及東區的大坑、北角半山，以及九龍的京士柏、何文田、又一村、畢架山、九龍塘等。他們的特點是歷史較淺，往往只有數十年甚至更短，比如京士柏只有十多年，以前只是一些政府及軍部設施。
筆者認為大體上很多「貴地」均是各區地形較高，交通較隔涉，以及環境較清靜的地方，但更客觀的標準是住戶收入的水平，可以參考人口普查的選區住戶中位數。

「旺地」即商業重心區，本來旺只是指人流多，但有所謂「旺丁不旺財」，港鐵站也有人流，但不是每個站都是旺地，其關鍵在於有沒有體現在商業活動之上，最佳的指標是零售舖的租金水平。我們當然難以收搜集此等數據，較直接的方法是看看店舖的檔次，最典型的行業是服裝及珠寶首飾業。旺角雖被人目為低級消費區，一樣可以在朗豪坊開西武及H&M；葵芳新都會廣場也算是區內最大型最高級的商場，可是只有一間周生生，商業價值便不及荃灣區了！

套用樓價方程式：「樓價＝地價＋硬件」。而地價佔大份，硬件佔細份。即使怎樣堆砌硬件，如果不在貴地或旺地的地段，樓價就無左一大截。就算係旺區，如果無優質硬件墊起樓價，亦唔可以算係豪宅。