市傳調控樓市措施，終於出台：
第一招：樓盤凍結稅
政府將徵收最多 15%額外印花稅打擊物業短炒
財政司司長曾俊華宣佈 , 為打擊短期物業炒賣, 將就所有由明日(20日)起完成交易, 並在 24個月內轉手的物業 , 徵收額外從價印花稅 . 當中,
- 六個月內轉手的物業將收取成交價一成半的額外印花稅 ,
- 六至十二月內的轉手稅率為一成,
- 十二至廿四個月的轉手成交, 稅率為百分之5.
另外 , 政府亦建議取消所有延遲繳付印花稅的安排.
由於兩項新建議涉及修改現有法例, 政府將盡快將建議提交立法會 , 曾俊華說, 期望議員支持政府建議, 稅務局會紀錄所有明日起至法例生效的成交, 以便追討稅款.
他強調, 政府的原則 , 是針對威脅社會穩定的炒賣活動, 同時不妨礙真正的用家置業 .
筆者看到最大的影響，是以後成交的樓盤將會被凍結（之前成交的不受影響，見稅局網頁Q2），因為印花稅不是以獲利金額徵收，而以成交金額。例如某物業明日起以300萬買入，上手業主於買入時交了$45,000印花稅，如果在一年多後以$330萬賣出，下手買家要交$74,250之外，上下家各自要支付$82,500($330萬 x 5% / 2)。
結果在明天起成交的樓盤，便由「炒盤」變成「住盤」，之後交易的樓盤（例如簽唔切正式買賣合約，或者臨約沒有「必買必賣」條款，見稅局網頁Q5），上了會的炒家唯有放租，未上會的相信很難找下手成交（他們寧願買之前成交的物業，以免上身），可以選擇的是撻訂，或者要減價到下手可以抵消印花稅，即是2.5-7.5%，而且可能會出現滾雪球效應，即鬥減價。租盤亦可能在短期內增加，令到租金受壓。
第二招：銀行閂水喉
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/art_main.php?iss_id=20101119&sec_id=7015342&art_id=14680329
金管局宣佈即日起
下調樓按成數
2010年11月19日 (05:44 pm)
金管局總裁陳德霖表示，金管局已向銀行發出指引，調低物業按揭成數，即日起生效。
- 樓價 1200萬以上物業，按揭成數最高由現時的 60％，下調至 50％。
- 樓價 1200萬以下至 800萬物業，按揭成數最高由現時的 70％，下調至 60％，最高按揭金額為 600萬。
- 樓價 800萬以下物業，按揭成數最高為 70％，最高按揭金額為 480萬。
另外，所有以公司名義購買物業，按揭成數最高為 50％。
措施即日起生效，但之前所簽訂的臨時買賣合約，不受影響。
結果就係買唔到樓的人更加買唔到，炒得薄無乜buffer的炒家，唯有認命無得守落去。
第三招：按保唔比造大
金管局迫銀行閂水喉，究竟是否表示只管銀行，按揭證券公司有沒有影響呢？以下是HKMC最新新聞稿：
http://www.hkmc.com.hk/chi/ceo/pressrelease/doc/20101119_Revision%20to%20the%20MIP_chi_FINAL.pdf
新聞稿
按揭保險計劃的修訂
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香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）今日（星期五）宣布，按揭保險計劃下的所有產品將只接受680萬港元或以下的住宅物業之申請。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由720萬港元調低至612萬港元，而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，則會維持現有600萬港元的最高貸款額上限。有關修訂旨在配合香港金融管理局今日宣布有關住宅按揭貸款的審慎監管措施。
以上修訂將適用於自2010年11月20日或以後簽署臨時買賣合約的按揭保險計劃申請。於2010 年11月19日或之前已簽署臨時買賣合約的買家，如欲按現時的合資格準則申請按揭保險計劃，仍可向按揭保險計劃參與銀行遞交申請。
查詢請致電按揭保險計劃熱線（電話：2536 0136）。
香港按揭證券有限公司
2010年11月19日
經紀哥哥，今晚開通頂幫人搞臨約喇！仲要記住寫明「必買必賣」。
上星期起地產股大跌，相信係有人收到風，好彩減左磅，賣剩一手。
P.S. 稅局已經更新資料
http://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm
重要的三點：
問 (2) : 在 什 麼 情 況 下 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (2) : 如 完 全 符 合 下 列 情 況 ， 有 關 交 易 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 –
(i) 交 易 涉 及 買 賣 住 宅 物 業 ；
(ii) 賣 方 於 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 或 以 後 才 獲 取 有 關 物 業 ； 及
(iii) 賣 方 購 入 有 關 物 業 後 於 2 4 個 月 或 以 內 出 售 該 物 業 。
問 (5) : 對 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 正 式 買 賣 合 約 的 買 家 是 否 不 公 平 ?
答 (5) : 一 般 而 言 ， 臨 時 買 賣 合 約 無 約 束 力 ， 亦 不 能 將 物 業 的 權 益 轉 讓 給 買 家 ， 所 以 在 法 理 上 不 構 成 轉 讓 物 業 權 益 。但 如 果 臨 時 買 賣 合 約 內 列 明 雙 方 必 買 必 賣 ， 有 關 新 措 施 將 不 適 用 。
問 (11) : 在 什 麼 情 況 下 可 獲 豁 免 繳 交 「 額 外 印 花 稅 」 ？
答 (11) : 我 們 建 議 豁 免 下 列 在 購 入 物 業 後 二 十 四 個 月 內 轉 售 的 交 易 –
(i) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ；
(ii) 把 物 業 權 益 出 售 或 轉 讓 與 近 親 人 士 ；
(iii) 因 破 產 或 強 制 清 盤 而 出 售 物 業 ；
(iv) 其 在 買 賣 合 約 下 提 名 近 親 人 士 ( 即 父 母 、 配 偶 或 子 女 ) 取 得 樓 契 ；
(v) 將 物 業 出 售 或 轉 讓 與 政 府 。
脫兄，
樓價大跌來了嗎？
慘了
[版主回覆11/19/2010 19:04:00]短期係咁，中期黎講盤少左，未必真係大跌。
如果有首期自住的現會是入市的時機嗎?
[版主回覆11/19/2010 19:43:00]梗係等到佢亂到九彩先去買喇！
多謝指點
[版主回覆11/19/2010 19:45:00]筆者都算好彩，無跟大圍追價，不過無加到按，有點遺憾。
脱兄，那现在要沽自住樓？
[版主回覆11/19/2010 19:52:00]你層樓係不受限制，梗係唔沽喇！
政府咁未可以有可觀既收入?
[版主回覆11/19/2010 19:52:00]蛋家雞見水，有得睇，無得食
咁樓市係唔係會-少向上既動力,因為炒樓係好大既推動因
[版主回覆11/19/2010 21:28:00]起碼會成交大減，銀行又會降低估值，靜下都好既！
近日見到尐資深投資者都係出擊商用物業, 例如前幾日張大朋沽晒美孚樓, 再創新高呎價買左寫字樓, 唔通佢地都收到風?? 政府呢3招都好似幾重手下喎… 仲好似勁過大陸
[版主回覆11/19/2010 21:30:00]熱錢入左香港，股票唔得，住宅唔得，自然要搵佢地的路數
"筆者都算好彩，無跟大圍追價"，你講的是樓定股?
[版主回覆11/19/2010 21:51:00]梗係講股票，百四以上出左１６，十七以上出左８３，可惜１７出唔到，今日仲想撈返８３，好彩承唔到。
脫兄,
那唔係依家放左層自住樓, 再等外面7國咁亂大跌時先入返市咩?
樓市呢次後, 又會唔會唔再升, 直插谷底呢? 真係好擔心, 請脫兄指教.
另外, 你說股市唔得, 樓市唔得, 咁熱錢會去邊呢? 我今日仲入左國企tim.. 屎啦.
[版主回覆11/19/2010 21:54:00]你家下放，會放到好價嗎？銀行都估唔足。 樓市的基本因素無變到，大方向都係上升，只係要面對調整，就算真係跌到７４，都唔係好多姐！ 張大朋都去炒商廈喇！唔通Ｄ錢存入銀行咩！國企有乜唔好，內險股今日升唔少，２８２８都買多幾手。
脫兄，請教： 即係話如果現在買返黎既樓，如果業主持貨已超過2年， 買家(即係我)，買來只係自住， 800萬以下物業，按揭成數最高為 70％，咁即係不受影響，只需交以往的印花稅吧。 咁即係，買自住樓可以，但買之前，要問地產同業主，你係咪炒家(持貨有無兩年)呀？ 亂到九彩<–出手?有無乜野暗示或提示呢? thanks
[版主回覆11/19/2010 23:11:00]對沒有影響，呢ｄ措施係打壓兩年內買賣住宅的人。 買樓自住可以，買之前，先查下是2010/11/19前簽正式買賣合約，或者簽臨時買賣合約有「必買必賣」條款，咁就不受此限。 亂到九彩？等著睇劇吧！
好彩之前聽苦海兄講, 換左層樓, 依家先發現有三個好處: 1. 單位大左 2. 供樓D息低左 (H+0.65, P-2.75) 3. 套左現去買股票
[版主回覆11/20/2010 00:21:00]4. 估空更多港元（下一篇網誌）
加利仔 5分鐘前
好彩之前聽苦海兄講, 換左層樓, 依家先發現有三個好處: 1. 單位大左 2. 供樓D息低左 (H+0.65, P-2.75) 3. 套左現去買股票
我只要好處1及2便夠了，但我樓賣了，錢keep住唔敢郁(否則俾老婆仔女郁)，現在由原本結婚時的兩房，轉了租三房，等緊要返一個Sweet Home…
[版主回覆11/20/2010 00:20:00]咁你睇定樓，同經紀混熟，或者到時執到平野呢！
Jimmy, 咁要捉緊時機, 趁短期震倉去找尋你既SWEET HOME. 我覺得短期要倉後…二手供應就會開始短缺….到時你有錢都未必有心水樓買. 唔知苦海兄點睇?
[版主回覆11/20/2010 00:20:00]其實最大的問題，係銀行同HKMC收縮左槓桿，咁對大多數人黎講，佢地買樓能力就縮左，原本一成首期都上到會，點知HKMC，唔做650萬以上。
D 学者分析员有无跌亲个脑 , 话个价吾会跌会按经济上升 . 无炒家买野 , 长期交投量就下降 , 又吾会有人追价 , 又点会升呢 . 短期重惨 ,D 摸货 , 尤其是上吾到会或吾准备上会果 D, 就会大减价买出黎 , 问题系买都无人要 , 因为 买家 要现金比 7.5% 士担 , 要借足七成 D 客就更加吾驶讲 , 不如买 D 无麻烦 o 既货好过 . 佢地又话 Do 羊野热钱 , 重会去买 D 一两百万货 , 佢地个头就热 , 首先共产党都用尽办法张 D 钱赶走 ,D 股市边有运行 . 再讲 , 要 keep 住件货两年 ,D 热钱 D 目的吾通爱黎收租 , 两年后都吾知发生 o 羊野事 , 热钱投资就系要走得快 , 无脑 ! 新盘可能重惨 ,YOHO 新盘有两三成系 炒家 , 以后就同你 sayonara 啦 . 政府到底有无问过成哥 ?
[版主回覆11/20/2010 00:17:00]價會跌，成交都會跌，市況冷卻甚至淡靜一排，遲Ｄ再升過。呢個所謂遲Ｄ，幾個月或半年，又或者新年之後小陽春。家下最慘係某幾個即將推盤的發展商。
無得炒樓, 熱錢會唔會炒爆個股市呢?
[版主回覆11/20/2010 00:17:00]係都唔奇
樓盤即時減10-15%先有人接… 冷返落黎，又真係未必爆
[版主回覆11/20/2010 00:14:00]貨源由弱者走到強者之手： http://finance.discuss.com.hk/vi … 3634&extra=page%3D1
政府重拳 貨物歸邊 樓價繼續向上
不出所料，政府出招限制入市者，投資者和用家皆欲狙殺
提高兩年轉售稅，限定貸款成數，結果只有一個： 貨物歸邊，有樓的更不會賣樓，想買的更買不到樓，樓價繼續乾升。
大陸經驗，限制每人只限購一套房，原以為樓價會下跌
結果，人人不肯賣樓，怕賣完買唔番樓，想買的只好以更高價引誘業主買樓
大陸打擊樓價連環拳之後，樓價更高
跟蹤大陸經驗，香港樓市只會步其後塵
香港人消化消息後，便會出現 業主死抱層樓唔賣，市場貨源減少，推高價格為其一
再者，大陸豪客資金根本不會考慮貸款成數，年期罰金，只會繼續狂掃樓儲貨
如此，樓價只會繼續飛升
香港政府根本不明白， 樓升是源於低息和資金泛濫
否則，溫總理怎會無奈向澳門人講，中央招數出儘，樓價仍是愈打愈升。
睇左脫兄之前所講, 已經放緊個單位. 真係唔好彩, 點知又出招. 1) 去年尾簽臨約唔知包唔包在 2年內出售要交稅? 2) 我個單位唔夠800萬, 有排都未到. 會唔會小D影響.
[版主回覆11/20/2010 00:13:00]只要正式買賣合約是2010/11/19前簽，就不受影響。 金額只係對按揭及按保有影響，只要係住宅都要徵稅。
脫兄:本人於11月初簽臨約買入一單位167萬,出年2月才交收,是否墮入明天的條款交額外印花稅,怎計?叫律師在臨約補充"必賣必買"是否可以辦到呢?
[版主回覆11/20/2010 00:09:00]專業人仕自會提供佢地的意見，筆者也不會相信他們不懂怎樣做。
脫兄！有野想請教 見你講，等距「亂」先出手 咁點解先叫「亂」？ 當然我唔係要捉到呢次調整的最低位去買，但都想把握呢次機會買樓自住！究竟點判斷何謂是機會呢？ 我諗到的例如，每週睇下成交樓目，等到連續反彈到某個水平就出手？可以嗎？請指點
[版主回覆11/20/2010 00:10:00]所謂亂，就係亂開價，早排班人市價加一兩成叫價係亂。有時市價減一兩成都無人承又係亂，總之就係不在市價買賣。
政府依家只係撥亂反正, 將之去年應做既黎到依家先做 同禁止發水樓一樣都係後知後覺 市況目前我估會橫行
[版主回覆11/20/2010 00:23:00]遲到好過無到，壓一壓，可以玩耐ｄ
之前個地產重叫我開高成10% 重話怕賣左買唔返. 但我都覺得有D危. 都係加左5%, 諗住有人還價都成. 而家唯有希望個市靜一排會好D啦.
[版主回覆11/20/2010 08:18:00]唯有等下囉！
再請教上下手都要交稅. 如果我 (A)層樓正式買賣合約在11月19日前簽, 而我放左比人(B). 但佢在2年內出售比其他人(C), 上下手意思係指 (B) & (C) 而不關 (A) ?
[版主回覆11/20/2010 08:19:00]對
脱兄:
我都系行家(代理(虽然是细行)+ 持货者).按照我地持大盘D客近来情况,我 摸货客持货都好严重,所以如果系恐慌性推出黎,跌价情况可能好严重.而按照以往升市(尤其是今次升市)基本上都是 炒家追价(按原价加几十到一百).所以以后无 炒家,除非有利好因素,否则小阳春还有机会,大升呢就吾容易啦.
[版主回覆11/20/2010 08:18:00]炒家最怕唔係跌價，而係走唔到，家下係趕絕炒家，用家則面對大風險，如果兩年內政經因素導致跌市，連用家都要走貨的話，佢地都要交重稅，咁的市況下理性的用家都未必食升市水尾。 香港人，自作孽囉！
這次會否是換樓客的機會呢？賣自住樓然後執炒家放盤。
[版主回覆11/20/2010 08:15:00]咁都要舊樓放到，新樓買到至成市，但經佢咁搞法，買賣兩閒呀！
脫兄, 請教下如果之後我買樓, 已公司名義持有單位, 而我賣樓時以轉讓公司股份方法賣,咁要唔要俾呢D稅呢?有無著數呢?
[版主回覆11/20/2010 18:20:00]唔駛比呢ｄ稅，但係維護一間有限公司，一樣要駛費。
羊毛出在羊身上, 稅也可以屈落買家手上. 而家咁玩, 半用家半炒家大可以提高售價COVER 稅項. 只係另一邊為左KEEP 住層樓而平D 租俾人先.
[版主回覆11/20/2010 18:19:00]筆者相信律師會在買賣合約寫明條數要大家一齊比，無咁容易轉嫁晒去任何一方。
唔洗咁多3招14式，依家一招攪掂，再升就加重第二套房稅。
政府依家同大家賭多鋪，黎緊兩年香港經濟仍然會繁榮~~
另想問脫兄，依家呢招好大機會令到租盤增加，租金下調左，通漲冇咁勁，民怨又才返d，只係炒家可能要夾住走，將之前贏左的比返多少出黎，而自住者亦冇乜愁丫 (失業另計)。政府贏了掌聲，實力不及的買家炒家byebye啦，做了多贏局面。
[版主回覆11/20/2010 18:18:00]睇報紙，已經有飯民蟻員話政府「唔經大腦」，所謂欲加之罪，何患無辭？
十卜
有現貨的投資者是否馬上沽貨離場較為有利？
[版主回覆11/20/2010 18:17:00]未必有著數，一來被人壓價，二來基本因素不變之下，幾個月後又再升過。
不单是炒家，连用家也一起打击，以后用家买楼要肯定自己未来两年不会失业，要肯定楼价最少升7.5%，根本问题是美元贬值，只要港元继续与之挂钩就有一齐变值危机，加息又吾得，又有入口通胀，而家买楼的人不一定为短炒图利，更大原因为保值，因为对纸币没信心，吾炒楼都要想下买其他资产保值，揸港元高危！
[版主回覆11/20/2010 22:59:00]齊齊無得玩，安樂晒！
樓價過左 d 跳樓炒貨後應該穩定但似係大跌兩成, 因為持貨成本低易守. 長線睇, 持貨兩年收租 4%, 風險係美金兩年內唔升, 呢個投資已經值博…. PS: 我諗過兩個月, 又有班人 (地產? sales? 80後? 阿婆?) 跳出黎話: "你睇個 x x 政府搞 d 咩野出黎??? d 1,2 手炒死曬冇人去食翅, 貨源少左樓價又唔落, 代理又冇生意, 係租金平少少 jar…. 咁我得 '十萬首期' 又唔想租唔想供 20 年 點樣上車 ar…."…. 太陽低下冇新事囉…….
[版主回覆11/20/2010 22:59:00]為反對而反對麻！
咪講港元唔跟美金跟人仔 d 樓會平 d 喇, 想像下港元而家係 fix 人仔 1.15, 你估樓價會點樣? 咪又係通脹…. 對換率係兩杯水, 一杯少左當然係另外一杯多番 la…. 港元跟美金跌, 最少保持香港 vs 國內 ge 競爭力…. (如果睇番 SZ , 已經有公司諗緊搬番落黎香港搞定係應該再西少少) 不過香港 d 員工走之前唔會搬埋部腦 或者放十隻八隻 virus 係度囉….
[版主回覆11/21/2010 00:08:00]如果港元同人民幣掛勾，咁國家仲要港元黎做乜野？留個位比索羅斯？
脱兄 :
容许小弟利用老兄的 BLOG 在孔子面前买文章 . 占你一 D 空间 , 我都系希望大家多 D 唸下依家个情况 . 首先 , 大家要知道 , 炒家不一定有大量资金埋单 , 尤其是一 D 经验不足 o 既客 , 按近日睇 , 为数不少 , 而且持货量吾小 ( 十几件果种 ), 如果资金或价钱下跌 , 就会推货出黎 ( 虽然而家持货 o 既吾比士担 ), 但市场同客户 o 既观望态度就将时间空间慢慢磨去 . 上会只不过系没办法之下最后选择 , 有 D 不如鞑订算啦 , 尤其是上吾到会果 D. 而今日行家间听黎都有 D 紧张 .
我相信政府也明白而家 o 既风险 . 正如曾俊华讲系 ” 生死之间 ”. 而家索罗斯又返黎啦 , 温我地最钟意 X o 既曾阴权报仇 ( 至少索罗斯都承认输 佢 , D 见过鬼都吾信有鬼话 ” 睇 好香港同人民币 ”, 大家 睇 下 佢 本 Alchemy of Finance 就知道 佢 永远都系人地最 PK 果阵挣钱 ( 例如今年 3-5 月欧元大跌 ), 所以 索罗斯肯定 睇 得出 irrational exuberance 系香港大陆发生 . 如果今此 佢 整整 , 香港可能重惨过日本 . 所以政府如果再看见有大幅度升价 , 好可能会搞得更大 : 加税到 3 年 20-30%; 所有楼盘 5-6 成按等等 .
所谓大陆 炒家 , 希望大家理解下中港 炒家 o 既吾同 , 林行子 吾系几明 ( 小弟以前都是在大陆做建房相关行业 ).” 有 o 羊吾同呀 , 都系贪心 ”. 就系吾同 , 香港 炒家 系成熟型 ,risk-averse, 都系保本避险 ( 郎咸平都认同香港的地产商系保守 ), 都系多得 1973,1983,1987,1997,2004,2008 年 o 既经验 , 但系大陆 , 去开 睇 下二三线城市楼盘 , 整个楼盘可能只有几十户住人 , 其他都系清水房 (o 羊都无 ), 类似 97 年嘉湖山庄 ( 实验证明蟹货多 o 既盘要返家乡好难 , 至少现在都未 ), 大陆 炒家 吾识得风险都是 risk-favoured( 只到香港同行 97 年前水平 ), 只识得囤积居奇 ( 因为只期望短期或长期升浪 ), 无风险管理 .
事实上 ,2008 年宏调 , 平均跌 10-20%,D 所谓 炒家 都买货罗钱返去救命 . 今次大陆超级宏调 , 你话的洪水点搞呢 . 虽然我吾系话一定会发生 D 什么事 , 但系依家 D 风险好大 ,D 钱系自己 o 既 , 既然大家都系读过下书 , 吾好信埋 D 九流分析员 : “ 中国没有条件加息 ”( 陆东 ); “ 香港楼市下年升 30%”( 瑞信 ), 估错左就去黎讲 ” 我吾系自圆其说 …”( 陆东 , 上星期 iMoney), 反正 D 钱吾系 佢 .
吾好意思 , 脱兄 , 左住你个地球转 . Sorry! sorry! sorry!
真係要等睇戲囉 ! 所以物業收租還收租, 炒乜樓呢, 咁高風險 !
脫兄，想請教一下，小妹於十月廿日左右簽臨約買左一單位，十一月頭已於律師樓過左大訂，要十二月六日交尾數正式成交。咁我呢個單位會唔會受新政策下影響呢？請賜教。
[版主回覆11/21/2010 09:40:00]問 (5) : 對 在 2 0 1 0 年 1 1 月 2 0 日 前 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 但 在 該 日 後 才 簽 署 正 式 買 賣 合 約 的 買 家 是 否 不 公 平 ? 答
(5) : 一 般 而 言 ， 臨 時 買 賣 合 約 無 約 束 力 ， 亦 不 能 將 物 業 的 權 益 轉 讓 給 買
家 ， 所 以 在 法 理 上 不 構 成 轉 讓 物 業 權 益 。但 如 果 臨 時 買 賣 合 約 內 列 明 雙 方 必 買 必 賣 ，
有 關 新 措 施 將 不 適 用 。 不過，一定要問你的律師，有沒有加上必買必賣條款。
現在還是低息，供應又少，錢多到水浸香江，就算出到加印花稅30%都無用，只會令真是想買樓自住同換樓客消失，個市由的大炒家、大陸客、國際投資者玩晒！
[版主回覆11/21/2010 15:53:00]咁．．．ｄ人話要打擊樓市麻！買唔到樓的繼續買唔到，好過ｄ人夾硬上，然後碰上跌市又呼天搶地