【明報專訊】美國顧問公司Demographia，發表針對英語世界的供樓負擔調查，發現香港樓價相對家庭每年收入中位數，足足高達11.4倍，明顯超過紐約及倫敦，並是82個主要研究城市中最高。調查又界定，凡超出5.1倍已被視為「嚴重不能負擔」，換言之，香港目前樓價比較「嚴重不能負擔」，還要嚴重得更多。

達「嚴重不能負擔」水平

Demographia 主要針對英語地區作研究，對象包括英國、美國、澳洲、加拿大、愛爾蘭、新西蘭及首次加入的香港。但這調查沒有直接指出，香港是全球最貴樓價，而《彭博》在引述這調查時，則以《香港全球樓價最貴》作標題。事實上，這調查沒有幅蓋中國、亞洲各國等樓價和負擔比率，同樣急升的國家和地區。

調查顯示，去年香港樓價中位數為258萬元，家庭年收入中位數為22.54萬元，樓價差距達11.4倍，遠超紐約的6.1倍及倫敦政府區的7.2倍，排名首位。該公司指出，過去7年研究，只有2006年及2007年的洛杉磯，即在次按危機爆破前，曾升至11.5及11.4倍的相若水平。

英語國家 悉尼樓價最貴

顧問公司指出，調查對象中全共有24個地區的樓價達到「嚴重不能負擔」程度，除首位的香港達11.4倍外，英語國家中，以悉尼樓價最貴，達到9.6倍的「嚴重」程度，其次為溫哥華，亦錄得9.5倍。據了解，有關調查是根據2010年第3季數據，按平均樓價中位數除以全年家庭平均收入進行評分。其中3倍或以下為「可負擔水平」（Affordable），3.1倍至4.0倍為「輕微不可負擔」（Moderately Unaffordable），4.1倍至5.0倍為「過度不可負擔」（Seriously Unaffordable），超出5.1倍為「嚴重不能負擔」。

事實上，報告除香港以外，未有反映其他中國城市的情況。該公司解釋，樓價中位數資料是參考國家行業報告、房屋存量等資料作出計算。而由於該公司未能獲得相關資料及中國主要城市的人均收入數據，令是次調查僅得香港。仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平卻認為，評估一個地區樓價應以歷年樓價走勢作為準則，而非單純從一個絕對數值來看。

「市場一般對量度樓價是否合理，多以供樓負擔比率（Affordability Index）（以每月樓宇按揭供款金額佔家庭收入中位數）計算」。他指目前香港整體供樓負擔比率僅約40%，不如過去1996年至1997年期間高達 90%。而相對內地人均收入來說，其樓價「不能負擔程度」可能比香港更甚。

【明報專訊】英國皇家測量師學會(RICS)委託理工大學進行研究，評估香港樓價負擔及中長期住屋需求，發現本港樓價除了是亞洲地區中最貴，嚴重超出可負擔水平外，更有高達三成香港家庭屬於買不起私樓的夾心階層家庭，若然未來供應無大變化、息口持續偏低，樓價將繼續上升，預計未來20年都改變不了此現象！

香港理工大學建築及房地產學系教授及首席研究員許智文指出，本港未來5至10年私人住宅市場每年平均需求2.2萬伙，至2031年(未來20年)需求約1.95萬伙。但以目前來看，未來兩年每年的實際供應僅約1.12萬伙，遠差政府每年2萬個目標。

樓價負擔亞洲之首

許氏認為，供應嚴峻，今年樓價在低息環境下，料最少有10%升幅。事實上，本港住宅愈來愈難以負擔，據研究引述Numbeo物業數據顯示，本港基本住房的樓價負擔是亞洲區之首，本港樓價與收入比率達到22.72(比率愈高愈難負擔)，即一般中價住宅與家庭年收入中位數比率最高，比上海之20.68、新加坡 14.35及東京11.64有明顯差距。

本港樓價過熱，有達30％夾心階層家庭(收入不足以購買私樓但高於公屋入息水平上限)負擔不起昂貴私樓。如政府無制定長遠而穩定的房屋及土地供應政策，市場缺乏廉價私樓，該批夾心階層會依舊負擔不起私樓，情或持續未來20年。

除樓價高企，住宅單位亦出現供應不均，甚至錯配現象。據差餉物業估價署資料，整體住宅空置量4.3%，其中大單位10.8%，中小型單位僅3.8%。 RICS國際理事會理事及香港分會房屋政策工作小組主席謝建華認為，大小單位供應不均，主要源於2003年停建居屋，採取勾地表制度及鐵路沿線物業招標所致。

地皮多建大戶 細單位渴市

「豪宅地皮及發展商勾地後主要興建大單位，令小型單位供求不衡。」他促請政府正視有關問題，如恢復定期拍賣官地、限制地皮大小單位的供應量、考慮復建居屋、加快土地用途轉換成住宅的程序、參考內地公租房(流轉公屋)、新加坡及馬來西亞的先租後買等。

雖然2010年至11年施政報告中公布了「置安心」資助計劃，每年提供1000個住宅單位予夾心階層，但根本不足以應付市場所需。民主黨議員李永達認為，政府必須立即增加供應，不計公營房屋，每年至少有2萬至3萬伙私樓供應，另外每年增加5000個居屋單位，才能真正紓緩供應嚴重不足問題。

近年樓價持續向上，自金融海嘯後輾轉回升逾5成，在衝量樓價的負擔水平方面，較為常用包括供樓負擔比率及價薪率。前者計及家庭收入、樓價及息率變化；而後者則重於家庭收入與樓價的比較。但無論用何種方法去計算負擔水平，最重要的是沿用相同的前設作為計算基礎。「住宅價薪率」是以樓價與每年家庭收入總薪酬作
比較，從而計算購買一個單位所需要的年期。而目前住宅價薪率約8.3倍，僅稍高於過去18年平均的6.9倍，與97年12.6倍相比仍有一段距離(見圖
一)。

由93年至去年的18年間，以居於私人物業的家庭入息中位數及樓價作分析，價薪率變化幅度頗大，以97年中為例，樓價平均每呎6,208元，即一個500
呎單位需要約310.4萬元，而當年第二季入息中位數僅約20,600元，導致價薪率高達12.6倍；至於03年樓價已大幅回落，當年首季呎價約
1,934元，而當時入息中位數為22,700元，較97年第二季更高，導致當時價薪率一度回落至3.5倍的低位。而若以過去18年的平均數計算，平均價
薪率約6.9倍，可見現時8.3倍略高於該平均數(見圖一)。

供樓負擔比率為另一項參考指標