今期《資本創富》於年初二出版，同時又是立春日，筆者向讀者拜年，祝各位讀者安居樂業，一路住一路升，未置業的朋友早日找到心水盤上車。筆者順道賣賣廣告，新書《上車置業全攻略》將於新年後出版，內容是有關置業上車的知識及技巧，請多多指教。
回顧過去幾年的新年文稿，2009乙丑年主題是「重張旗鼓，再勝一籌」，樓市在該年由低位回升到海嘯前的水平；2010庚寅主題是「猛虎出柙，乘虎出山」，結果樓市真的由頭升到尾；今年筆者也舞點文墨，主題為「雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離」，甚麼意思？
此語出自樂府詩集卷二十五木蘭詩二首之一：「雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離。」原本是花木蘭代父從軍的故事，說明雌雄難辨，引申形容事物錯綜複雜，難以明瞭真相。目前的樓市，亦是予人撲朔迷離之感，好像無論政府出甚麼招數，即使收緊水喉，趕絕短炒，樓市回一回又升過。一手樓開價又高得驚人，例如元朗區洪水橋也開到五千，由此推斷，將軍澳長實新地的新盤起碼六千，港九市區新盤隨時以萬論價。對於一般用家及投資者來說，究竟如何自處，真的有點難以自處。
所謂撲朔指腳毛蓬鬆，迷離指眼半閉，人們認為雄兔好動所以撲朔，雌兔好靜所以迷離。 其實分辨雄或雌應觀看第一性徵，並不是看腳毛或眼睛，同樣道理分析樓市方向以經濟表現為主，而不單只是考慮加息、通脹之類的因素。而在任何市況，是否值得 買樓，更加要去考慮目標物業現時的估價是否合理，以及該物業的區域或位置是否有潛質。
宏觀地看，國內正進入加息周期，美國加息無期，香港利率是跟美國而非中國，所以擔心加息問題可暫時按下不表。更重要的是國內之所以加息，是因為經濟蓬勃要壓一壓，尤其是通脹所反映的物價上升問題，歸因於流動性泛濫，而不應只著重加息令到供樓成本增加。在經濟上升周期中，樓價被日益增加的購買力浮起，並不會因加息而逆轉。反之經濟蕭條而要減息救市時，減息亦不為利好消息。所以分析的重點是經濟究竟是向上還是向下，暫時看不到中美港三地經濟會有向下之虞。
至於個別物業的微觀分析，以呎價五六千元去買新界的非上蓋盤風險較大，以屯門元朗為例，洪水橋、掃管笏，甚至屯門碼頭、青山灣、青海圍等鐵路不到的地方，除非那些樓盤是設定給有車階級之用，否則長遠必跑輸於各西鐵站附近的物業。反而現時交通及社區已完善，以及未來幾年鐵路將會由無到有的地方，只要樓價估值不太高，值得考慮購入。擺在眼前的有鴨脷洲、紅磡、鑽石山、沙田等地。
簡而言之，樓市是否睇得通，視乎有沒有到位的方法；就算睇得通，也要精於選擇，以合理價錢買優質的物業。現時樓價是有點偏高，但未至於會爆煲，起碼未必是兔年內會發生，況且政府的政策雖然未能令樓市回頭，但煞停了炒風，無形中延長了升市的時間。
