政府台又推出樓市訴苦節目，今次的題目不是講上車難（私樓）， 而是上樓難（公屋）。對於本欄讀者來說， 自無興趣於怎麼後生遙遙擔定櫈仔排公屋， 或者怎樣令收入長期低於公屋入息限額， 甚而家人出首期合四人之力也不敢置業。所謂賢與不肖， 上一代人拼手胝足改善生活，今一代則以做自己喜愛的事， 追求藝術價值來企圖提升經濟價值，實乃痴人說夢。
實話實說，社會上充滿遊戲規則，人人都想辦法玩好個遊戲， 偏生有所謂八十後或類同人等，硬要說遊戲規則不公平，政府／ 社會要這樣那樣，或者希望公屋無量供應。最終遊戲規依然如是， 不守規則的人仍然不會成功。想申請公屋， 細心研讀玩法跟著來玩才是實事求事。
置業亦一樣，有其規則在內，怎樣選擇較佳的物業， 甚麼時機之下應做甚麼，如何分析市況，自有其理路可尋， 只不過少人發之為文，而本欄則以此為目標。 筆者在網誌亦時有收到讀者發問，近日最多人談及是應否加按， 以至現時是否入市或換樓時機。
記得筆者曾引述某發展商的言論：「 從來未見過那麼多利好因素同時出現。」不過筆者看到， 利好因素卻逐漸消失，比如上周所講， 銀行對於按揭放款已漸漸收緊，至少不會再批出H+1%以下的貸款 。去年開始大把大把官地推出市場，到今年繼續， 最終都會落成推出市場，而發展商亦把握目前因附加印花稅( SSD)癱瘓二手市場的機會，連翻推出新盤， 此種市場勢態在未來半年將越演越烈。
SSD對二手市場的影響是人們因規避付稅， 而不會把物業短期轉手，不過時限一過， 被凍結的樓盤又會回流市場。形象化的講法是，SSD像長江三峽大壩，當雨季時洪峰肆虐時將水截住，把洪水慢慢放出來； 而如今長江中下流大旱，則放出多過入庫量的水， 達到調節水量的目的。
可是偏偏SSD不是三峽水閘，收放自如想放多少都可以控制， 就在剛剛過去的5月20日，第一批受影響的物業，其SSD由樓價 15%調低至10%；半年後將進一步調低至5%。 以過去一年大市的升幅，15%的稅率當然有阻遏作用，但10%已 開始令部份人考慮是否把握目前的旺市賣了才算。11月20日之後 當稅率進一步降至5%，相對於樓市幾成的升幅， 市況有何風吹草動，很多被凍結了的樓盤就會湧出市場。
本來SSD的目的是打壓短炒活動，迫令炒家離場，摸貨消失， 本以為可以遏制樓市；當時筆者已指出，二手市場將會被嚴重扭曲， 其實過去半年樓市大升，是因為SSD令到二手市場缺盤， 賣家惜售而掛高溢價，發展商亦乘勢高價推盤。現在筆者看到的是， SSD將會在半年至一年逐漸失效，偏生在頭半年鎖定的二手盤， 將於未來一年湧現！
連筆者都看得到，發展商當然也看得到，在SSD引致缺堤之前， 他們當然去泄洪──高溢價拋出新盤！
請問脫兄若美國真的推QE3, 正常會把全世界以美金計的物價推高包括租金, 本港樓價就算發生上述情況, 但會否仍得到支持呢? 會否不升但也跌不下呢? 謝謝.
[版主回覆05/29/2011 00:16:00]人地美國咪講左無QE3，即係佢地會用其他方法解決問題，不如諗係用乜野招數仲好過。 樓市可能係在現水平牛皮，不過而家買樓無論新舊一概一兩成溢價，你說現在入市有何後果？
咁如脫SIR所講
係咪有貨在手應該半至一年內放左個盤去?
定係其實仲未終極一升?
[版主回覆05/29/2011 00:19:00]其實呢ｄ情況，無論點先至最應該，例如自住物業同收租物業已有不同講法，靚樓唔怕渣，渣樓快手換。 筆者之前講過，中原指數升到120點一點都不出奇，但是現在走去買樓，支付一兩成溢價，其實同用120點黎買樓都無乜分別。當然，話返轉頭，用市價一兩成賣得出物業的地產商同小業主，其實都係用120點黎出貨。
我就覺得同股市一樣, 仲需要終極一升, 只要一日見到"什麼樓市有泡沫", "股市不明朗"等討論, 樓市同股市仲會大升.
*空間
[11 月 20 日之後 當稅率進一步降至 5% ，相對於樓市幾成的升幅， 市況有何風吹草動，很多被凍結了的樓盤就會湧出市場。 ] 如果係自住岩岩先鬆綁 會唔會咁快換樓又被套兩年???????
[版主回覆05/29/2011 00:53:00]香港地大部份人都唔會亂搞自住果層，鬆綁果ｄ往往係炒盤，睇下好多屋苑成交（中原有得睇），大部份的盤都係一住十幾年，少部份的盤被人炒來炒去，SSD綁住的主要係炒盤。
脫兄，辛苦晒喎，成日要你答問題。送你咖啡，慢用。
「楊門女將」到撻過來！佢太多！
[版主回覆05/29/2011 00:57:00]多謝
其實，政府推出呢個 SSD，咪又係曲線益o左地產商。 另外，我個人都幾認同要順著遊戲規則去令自己財富增值！
[版主回覆05/29/2011 00:59:00]一係殺炒家，一係殺發展商，你係政府都會咁做。 而且當中有偷換概念之嫌，政府話係打擊炒樓，無話係打擊樓價喎！司局級官員（林鄭）公開場合都係咁講，所以筆者當時就話，綁兩年才是呢個政策的重點。
我有另一個看法:SSD 出台後基本入市的都是用家或長線投資者,加上成交大減,時限一過,自住的大部份不會沽出,長線投資的,因實力雄厚也不需要斬倉,看來後市有調整但尚未爆破, 所以不宜看得太淡
[版主回覆05/29/2011 12:01:00]無錯，是不宜看得太淡 問題是現在的樓價是供應扭曲之下的結果，如果炒盤流出市場，二手市場就不會像現時般任叫價，一手市場在二手的競爭下也不可以任開價 寓．２８就是任開價，結果ｄ客走晒！
十扑十扑…
通常終極一升都喺有價無市無成交
[版主回覆05/29/2011 21:34:00]就在眼前
現在啲一手盤價單, 係開比大陸人睇既, 佢地唔貴唔豪都唔買, 怕有失身份, 返到國內無法玄耀. 可憐有啲香港人跟住買, 他日跌市就變負資產, 如果經濟轉差再加減薪炒魷, 就悔之晚已. 今日下午2點去黃大仙現X山睇樓, 連埋我大約5個人共2家人, 靜過鬼, 實賣價係公開價單既95%, 仲未計入票時可能出現的回贈或其化優惠, 你話點解？咁叫做樓價有承托？係呀, 係有啲啲啲咁多弱不襟風既承托囉. 我一於耐心等待.
[版主回覆05/30/2011 00:21:00]筆者以前講過，你香港人的區，不等如國內人的區。 香港人係知道深水埗或黃大仙樓價大約值幾多，國內人只知是市區，筲箕灣係市區，跑馬地係市區，居然覺得分別不大！ 樓宇係搬唔走的，現在有人搬錢黎買，香港人唔一起起哄，有乜所謂？不過香港地有些人唔害死自己唔安樂，今時今日仲叫政府復建居屋，電動鉛筆刨伸唔到手指入去，係都要部碎肉機。
SSD 實際上係一穩定市場角色, 雖然樓價睇落係乾升, 實際上入得市唔怕 SSD 的人也不是二打六, 持貨容易係主因. …… 另外, 我旁邊個個 fd 都話賣左樓等跌….. 價值投資叫我地走開, 但係"投機的我"叫我反群眾行….
[版主回覆05/30/2011 07:53:00]有人意見不同，才有買賣 現在係側埋一邊，成交才少
下年香港、台灣、南韓、大陸、都要大執位，下界點玩都未知，投資風險唔細喎！
[版主回覆05/30/2011 19:27:00]所以話2012
同埋，我見到銀行在個幾月前開始估唔足價，個巿唔通真係要回一回氣先再上。
[版主回覆05/30/2011 19:28:00]銀行要做生意的，估值唔足估到足
綁兩年才是呢個政策的重點。<<<<<< 原來目的是兩年內樓價不下趺, 咁睇SSD其實已經成功左 近期電視, 議員日日都講地產霸權, 連歌都作埋, 對上一次有咁情況係07年嘅股市, 當時電視又係日"估"夜"估", 之後事有湊巧, 農夫—全民皆估 出左街無耐恆指就見頂。 現時坊間即便有人想侯低買, 也是認為樓價最後一定升番, 更多就係驚樓價升多過驚樓價趺, 現在買樓雖未必摸頂, 但離頂大多不遠。
[版主回覆05/30/2011 19:54:00]SSD係打擊炒樓，結果無人炒樓，樓價一樣升
但係陶春有話仲有50%空間。。唔知今次會不會準。。
P.S：中原指數120果時，樓價應該係幾多呢？。。
[版主回覆05/31/2011 00:05:00]有咁的空間，未必真係去到
我想問下,如果大市見左頂(假設大部份人都知)會唔會有D capital gain比較多既人會低價賣樓?
[版主回覆05/31/2011 00:05:00]太古城同美孚好多呢類人
我對面將軍澳地鐵上蓋物業已經起到九成咁款,其實我想等佢開賣時,我先放盤(希望可以帶動到d樓價),依你咁講又怕到時係缺堤時間… …咁我應該現在放盤或是繼續等嗎?請賜敎.
[版主回覆05/31/2011 21:57:00]都就黎開賣喇！掛定盤差不多
今日陶冬出文「不買樓了」，他都看淡了！
[版主回覆05/31/2011 22:10:00]陶春卻說利率難升： http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14535468&extra=page%3D1 最優惠利率三年內不會改變 陶春對利息的看法，美國三年內都不能大幅加息，因為
1. 美國失業率高企，債務負擔極大，一旦加息，整個美國會陷入內亂
2. 美國樓市仍未見底，一旦加息，樓市更跌入無底深潭
3. 美國經濟疲軟，一旦加息，企業營運百上加斤
中國愈強美國愈弱，美國已步入日本式的經濟迷失期，14萬億負債無力還，經濟又無力反彈
所以陶春幾乎可以肯定，美國十年內利息都不會上升到過去的7厘水平，甚至廿年
在聯系匯率的機制下，香港只能在p-X，X上做功夫，例如逐步變成p+
對現供樓的人全無影響，去到p+時，樓市也未必受影響，要睇當時氣氛
套任志剛一句話，今時今日，香港樓市也不是七百萬人市場，而是面向全中國
睇左陶冬同陶春, 覺得結論係水會流出 (重點係力度!! 大方向係唔流去老尾0個面, 除非係大大大零6 事件)….. 唔好睇少老尾 d 經濟技/經濟戰爭, 家陣升夠人仔佢先收貨, 但係可以點樣搞香港重未知 。。。。。 不過係地球, 重有邊度睇落係可以安全地停 d錢係度?? ….如果 H被扯高就真係 bonus….. 舊借 d 錢 P 冇改變, 結果係點大家有眼睇。。。 我冇諗住賣自住樓 ar… 唔好射我。。。
[版主回覆05/31/2011 23:12:00]http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/commentary_others_detail.php?newsid=ETN210531801&page=1 陶冬的論點，筆者之前都講過，好多野雖然唔係好明顯，但一樣有人睇得到。
Hi 脫兄, Just bought your newest book. An Informative, useful and handy reference book! Well done!
[版主回覆06/01/2011 23:34:00]Thank you
華X最近既新盤賣唔去,可唔可以睇作1.市場仍然理性2.發展商質素差3.市場預期利率升,保留資金呢?
[版主回覆06/01/2011 23:35:00]又唔係好過人，又要賣得貴過人，梗係去唔到喇！
脫兄您好, 今天看了這段新聞 http://news.cnfol.com/110531/101,1590,9972126,00.shtml
想請教一下, 如果小弟將樓作二按套120多萬, 分30年供, 再將該120萬港元全用作人民幣定期, 你覺得可行嗎?
[版主回覆06/01/2011 23:36:00]可行是可行，不過雞碎咁少利益，卻要冒風險，不如買兩電。
每日只可換2萬人仔 + 每日只可匯8萬人仔上大陸, 好像螞蟻搬家一樣都唔知搬幾時, 定三個月都係2.85% 化算嗎? 買中電都有 4.X厘喎
[版主回覆06/01/2011 23:36:00]而且呢幾日都創52周新高
人仔長線睇係上看, 但係要當心中國狀況頂唔頂得住咁快 woo, 內需未掂重需要出口頂住。。。。
[版主回覆06/01/2011 23:38:00]風險與回報不成比例
其實新地既樓質素係好高,但萬2蚊既X箕灣真係超貴.鯉景灣望全海既大單位都係一萬多幾百蚊一呎,萬2蚊夠買嘉X灣啦.到底因咩可以賣咁快,價咁高呢???
[版主回覆06/02/2011 18:50:00]因為人類行為不一定理性
脫兄, 睇左唔少觀點評論, 以下是否市場共識? 1. 美國無法加息, 香港只可以係按揭H+和P-(+)上面做控制 2. 樓價長線都係要升 3. 現樓有溢價, 短期入市要接受高溢價 咁會唔會係一個兩難局面呢? 一方面現在唔買, 就要面對將來更高按揭息口, 同埋更高樓價; 現在買, 就要食溢價.
[版主回覆06/02/2011 18:51:00]結果成交少左
自住樓，2010年中入 1.4M，依家低2層的做左個成交2M
用左17萬裝修傢俱… 如果做到2.15M
有乜理由說服自己去賭呢一鋪呢?!
脫兄.
是否銀行不可做二按?
那裡有得做二按?財務公司可行嗎,息率大過多少,有什麼風險呢?
唔該!
請教脫兄本人有筆強積金, 而家唔知可以點投資. 股票睇黎有機會再插, 本來諗住放在美國國債, 而D人成日話債券會爆! 攪到好頭痛!
脫兄，
端午節快樂！辛苦晒！
[版主回覆06/03/2011 22:33:00]多謝
脫兄，想請教你買樓收租的問題
小弟買了自住樓後，錢銀上可以鬆動些！
並會將儲下的錢分3份作為投資，其中一份是想買樓收租！大約有7-8千元租金收入便可
請問一下，如何找一個合適時機去買樓收租？
謝謝指點
[版主回覆06/03/2011 22:35:00]差餉物業估價署有個住宅物業回報的統計，現在是3.2%，完全唔Ｏ岩數。要升回4%才值得考慮。