最近一兩個星期，報章上多次報導樓市轉冷的消息，甚麼五十大屋苑周末捧蛋，某居屋撻訂收場，又有說「戇男奔海」因買家叫價低100萬，業主要下逐客令；更傳出有「大吉城」單位要劈價110萬出貨。
網上討論區有人羅列數據，說明何謂劈價：
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14738368&extra=page%3D1
|
|
鯉景灣2座低層F室 |
太古城51座高層E室 |
|
原叫價 |
650萬 |
620萬 |
|
成交價 |
595萬 |
598萬 |
|
銀行估價 |
486萬 |
587萬 |
發展商賣一手新盤，報出一批批同坐向相近層數的單位，將不同批次同類單位作出比較，可以得出加價或減價。或者撻訂重售，同一單位比上一次價格低，稱之為劈價尚可。二手市場亦有撻重售的個案，同一單位價位有所出入而作比較亦算合理。
可是所謂二手市場劈價，往往是將叫價與成交價比較，差距大的就叫做「劈價」。識得睇大利市機的人都知，掛賣盤一定貴過掛買盤，如果兩個價相差只有一個價位，那一邊「唔抵得頸」就要遷就對方。比如賣方急於出貨，只要掛買方價沽就成交，反之亦然。簡單講，「出價入，入價出」就一定有成交。
如果買賣價相距太遠，就會出現跳價，比如要掛低十個價位才有承接，用「劈價」來形容很合理。問題是樓市是沒有所謂「價位」，買賣雙方的叫價可以差距很大，而且叫價亦沒有所謂合不合理，你情我願才有成交，沒有成交的叫價，叫之麻！筆者試過賣樓，經紀夠膽死開低10%！結果就當然是下逐客令，不過賣方心急被人大到，就會出現劈價筍盤，這亦是炒家入貨方法之一。
報載很多所謂二手劈價個案，是將叫價與成交價比較，正如上面所講，叫價一定高過成交價，難道有人以高過叫價買貨麼？這又叫做「追價」嗎？那些計算機督出來的所謂劈價幅度，只不過是買賣雙方的差價。再與銀行估價比較，原來成交價還要比估價高，是不是又要說「銀行鼓勵劈價」呢？
為唱好而唱好，為唱淡而唱淡，容易失諸偏頗，進退失據。好市的時候專挑好消息來看，淡市的時候專挑壞消息，其實大多數時間裏都不是一面倒。就在傳媒連篇壞消息之外，新地奧運站瓏璽不是賣個滿堂紅嗎？他們又會說，開盤價比意向價折讓，就是發展商睇淡，而無視已比同區同級半新盤高價兩成。其實道理是一樣的：開盤低過意向，那是劈價嗎？高過同區都是劈價？
現時將軍澳富寧花園660尺叫價到320萬。。好誇張。。據我瞭解，上個月5座15樓一個660尺單位302萬成交，賣家換樓至東港城。。這個市真是犀利。。
[版主回覆07/09/2011 07:15:00]求盤若渴麻！再加上銀行咁樣屈機加息，持有物業的人更加唔敢賣左層樓，換樓的又鎖死晒，最慘的咪係經紀囉！等發展商開盤打救生意，所以下半年新盤一定賣得好好。
家陣 ge 市況同經濟狀態, 我係咁秤法: 買左未夠兩年 — 唔放!! 賣左等上車又一推人– 嬴 50 個咪買番 law!!! 如果真係落價 10~20%, 持貨有力 0個 d — 唔賣!!! (除非租金下跌 or P 升到令人覺得租抵過供). 劈價110萬出貨個件結果賺左幾多??? 咁都叫劈?? 可以咁講, 家陣會放 '劈價' 貨 0個 d, 都係賺少 d 好訓 d 等睇戲 jar…… 咁 ge 心情, 會回幾多呢?? 知道條底放係邊, 係咪幾時都安心 d 喇…
[版主回覆07/09/2011 07:16:00]一萬蚊一呎賣太古城都叫做劈價，咪玩喇！
嘩!鯉景灣個成交都真係幾高下喎.據我住左十幾年,2座F單位已經唔係一線近海,二線既遠海.最多都係內園.仲要係低層.而家一線海景都係1萬至萬1到.佢咁既貨都去到9000一呎真係好高既價位喇!
[版主回覆07/09/2011 18:33:00]因為新地第一個筲箕灣道樓盤賣晒，正在步署賣第二個，出現影子盤效應。
嘩嘩嘩,我記錯左.我以為係625個D單位tim.原來係571既2房!!!姐係10420蚊一呎.天價呀!!!!!!!一線海97後高係10500蚊一呎.有海同冇海同一個呎價囉!!!
[版主回覆07/09/2011 18:33:00]同九七年時有人用八千蚊買杏花村差唔多。
我對脫兄有點失望. 而家你好像 discuss.cXm.hk 有些人士利用 **幾個** 成交價去作一篇文.
事實上, 我有試過"尋寶",好多業主都肯低於銀行網上估價成交了(我沒有數據) . 不過我覺得仍不夠低. 在加息同中國大陸收水之下, 無一定既水位, 現價買入太色險.
[版主回覆07/09/2011 18:35:00]筆者一早叫大家 不要 在現水平入市，本文不是說好還是說淡，而是不要相信個別性的唱好或唱淡言論。大多數時間市場都是有好有淡，但傳媒是專挑他們立場的新聞來報導。 無論叫價，或者銀行估價，都不是成交價，呢一個先至係真正的市場價。所以比如那個大吉城所謂劈價110萬單位，均價每呎都要一萬，你話呢個所謂劈價有乜意義？ 置業的決定不是吹甚麼風或唱好定淡，而是計數。各銀行逐步收緊按息，SSD又要綁兩年，就算中原指數真係會升到120，都唔值得呢個位去入市，不過賣左層樓租樓等跌，又似乎太早喎！
脫兄算罷了，媒體不嘮係濫用言論自由啦，不過對普羅大眾的確有被煽動的感覺。
點看中原指數重上100。
[版主回覆07/09/2011 18:39:00]中原指數所反映的是那100個成交屋苑樓價，但早前50大屋苑幾乎個個捧蛋，條數又點計出來？ 樓價連升左咁耐，都要休息一定，好似2005年個市況，打自凱旋門被某議員抽秤，咁就牛皮左半年。
傳媒同地產發展商和地產商跟本聯合一線，見樓價癲到少咗人勇敢入市，加上政府好似又發功，咪幫老友乘勢吹下淡風叫多D業主放軟，引用家出洞。我很讚同脫生觀點，所謂[劈價]只不過是心雄的業主早前太狼，淡風會令部份信心不足的業主收斂一點，不進取叫價咪會增加「出」「入」，地產佬有出有入自然有收入，不論樓價高低亦有賺佣金空間，個市死晒，無人得益。
最近三個月都有睇樓，發覺議價空間係就係多咗幾萬，但係比較銀行估價，仍然有至少10%溢價啦！
另外脫兄話現在賣出層樓去租似乎早咗，但係等到出年年中先放，又漸進加息，到時放樓仲更加難仲要減多D，特別係二三線地區，唔知脫兄讚唔讚成？？
[版主回覆07/09/2011 23:49:00]「不過賣左層樓租樓等跌，又似乎太早喎！」 講緊自住單位，對於投資者來說，二手市場流動性大減，風險比賣平左層樓更大！即如炒股票，炒二三線股乾升唔落車，一回頭掛低十幾個價位都無人承。尤其是有些人手持的是二手市場的公屋居屋，真係復建居屋的話，想甩都未必甩到。
我想講我做 window shopping 睇到的是, 真係無咩人買樓, 要賣的好似真係要減價. 報章上低 5% – 10% 前成交價成交, 真是比現水平成交/追價多得多.
只是有 discuss.cXm 的人舉幾個特別例子去說明樓市仲有人高價買. 想不到脫兄 引一篇別有用心的文 到自己的文, 看來脫兄近排太忙了.
[版主回覆07/10/2011 14:57:00]都係果句，太旺太淡都係遠離市場
多謝脫兄分析！我最近注意到一些情況，一些灣仔區的唐樓經常有些內地客拖着個旅行箱上樓，看來像旅管，再想想，其實都幾好賺，一個房收二、三佰元一日，一间屋劏開四、五個房，一個月都有二、三萬元收入，好過成间租出。而且無看更，冇人知，當自住樓做樓按，又低成本，幾好揾。
[版主回覆07/10/2011 14:56:00]如果係短期客，可能已經觸犯賓館條例
樓盤傳真有個自讓放盤.昨晚2間屋仔.睇落就唔錯,但係除非係6人家庭啦,會好難用囉,個客廳相對細,花園大但係貴(維護$)我諗應該賣出到啦咁既價.
[版主回覆07/10/2011 14:55:00]個節目講到幾罕有又點，想買佢間屋的人咪仲罕有！
脫先生 : 你一再強調2011年不要入市,咁你認為下半年樓價如何? 我地想明年年底買(因為小朋友大左,不夠住),你認為2012的樓價如何? Thanks!
[版主回覆07/11/2011 19:25:00]又無盤，銀行又閂水喉，梗係唔好而家買。 筆者講過，2012-2013樓價就會跌，到時決定都未遲。
淡市極力唱淡、好市極力唱好 — 讀者喜歡看，又能幫助減低買賣差價，所以為傳媒樂做。 樓下有師兄說 “ 真係無咩人買樓, 要賣的好似真係要減價 ”，這是不爭事實；不過，同樣地 “ 真係無咩人賣樓, 要買的好似真係要追價 “ — 所以大家看到事實是成交超低，而僅有的成交之中，有破頂、也有跌價。 老土一點講，真的要一段時間才能走出方向。在這混戰階段， 更加要細心分析報紙雜誌報道 / 言論 ( as always)，以免因情緒影響投資決定。
[版主回覆07/11/2011 22:42:00]買樓唔同買股票，買股票有息收，買樓要比息，預期唔到樓價會大升，已經唔值得去入市加倉。 呢ｄ咁的牛皮市，真係只會買賣兩閒，直到是但一邊抵唔到頸。
另外，其實買賣兩閒，價格爭持不下，其實對現行業主非常有利。 現在利息低，租金收入大部份變成儲蓄。長期僵持，業主防守力越來越高，政策風險也不會進一步增加。（我恨不得這情況長期繼續下去 — 可惜沒有可能）
[版主回覆07/11/2011 22:43:00]對地產代理就好大鑊：