街市之內「插」商廈
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逢周四周五有時會有規劃新聞出台，由規劃署建議將土地改變用途，或將密度、高度之類修改，隔一兩天又會公佈城規會贊成或反對該等建議。筆者覺得這些新聞得不到應有的重視，每每只是一小篇放在版頭版尾，又未必有地圖或相片說明，可是這些新聞對於分析有關地區的樓價，其實是寶貴的訊息。就以上周為例，涉及三幅地皮，分別是：

• 大埔馬窩路、馬聰路交界一幅「政府、機構或社區」用地，擬改劃為「住宅乙類」用途
• 大角咀埃華街、榆樹街及晏架街一幅「其他指定用途」註明「商貿」地帶的東面部分，擬改劃為「住宅（戊類）」地帶
• 旺角亞皆老街與廣東道交界前旺角街市的「政府、機構或社區」用地，擬改劃為「商業(3)」用途

大埔區多年來的新供應都集中在外圍山邊的低密度發展項目，今次更改用途的地皮也不例外，如無意外將會列入勾地表，地盤面積約73,000呎，假定以2.5倍地積比率計，再發水一成，可建樓面面積約200,000呎，又假定限建600呎單位，大約是三百多個單位的小型項目，對區內樓市無甚影響。

大角咀地皮向大角咀道方向已有兩個酒店項目，再加上向榆樹街的帝豪酒店，再過一個街口是市建局櫸樹街杉樹街住宅項目，將餘下的工廈都變為住宅亦屬合理。事實上大角咀十多年來因奧運站效應，舊樓及工廈陸續改成住宅及酒店，不經不覺已建成及在建的酒店項目已有七個之多！由於土地價值漸漸上升，奧運站附近樓價已升到八千至一萬，就算邊緣的港灣豪庭或i-Home都要六七千元。不過此地皮是四幢業權分散的工廈，其中較新的宏業是南豐發展，相信真要變成住宅的話，且看該公司的魄力如何。

不過要說最具爭議性的當數旺角街市地皮，當年因管理不善，廣東道排檔又拉又鎖都不願搬入，導致空置率高而被審計署「照肺」，現時已關閉，是否適合改為商業發展呢？報載有專業人士認為是旺角核心地段，比美朗豪坊，租金要與尖沙咀睇齊，為配合此等描述，筆者且奉上正面圖片一幅：

筆者與朋友討論時，居然「搭錯線」，因為旺角另有花園街街市，位處荃灣線旺角站與東鐵線旺角東站之間，如果重建的是那個街市，筆者認為租金貴過尖沙咀都仲得！可惜旺角油麻地一帶完全體驗「隔一條街兩個世界」，就以彌敦道為例，以登打士街分界，以北的旺角段就遠比以南的油麻地段繁盛，再去到眾坊街以南佐敦段又是另一個世界，所以漢榮及中南，均可以在旺角段賣舖而搬去彌敦道，只不過是油麻地段的彌敦道。而以直街而論，旺角具商業價值的地段，只是上海街與花園街之間，所以真正稱得上是旺地的，是花園街街市，而不是前旺角街市。

請看另一張旺角街市的照片，現時仍然是排檔及濕貨市場，如果他日真是重建商廈，那就真是「街市之內『插』商廈」。依筆者之見，不如將旺角街市重建為大型市政大廈，將廣東道、深圳街、奶路臣街的街市全部放入內，連同現時花園街街市的檔口、政府辦公室及圖書館都遷入，才是真正改善市容及土地增值。

新一代的市政街市如大埔墟及大角咀，全都都是冷氣開放，燈光火著，樓層之間電梯連接，現時兩個旺角的街市都落後於市場需要。將花園街街市重建，地下變為跨境巴士站，取締太子及中旅社的街站，那麼洗衣街水務局及食環署地盤就可以騰空出來成為旺角東站商業項目的延伸，某發展商貼埋天橋，送地搬埋潮州公學都肯際。