陪你睇樓──屯門碼頭／青山灣／散石灣
http://hk.biz.yahoo.com/110811/366/499dy.html
打自九龍南線通車，由屯門站可以直出紅磡之後，屯門物業開始引起注意，表現在樓價上是與市區的差距明顯減低，進而吸引九龍工作人口遷入。不過屯門佔地廣泛，卻被一般人視為鐵板一塊，連地產代理都不作細分，即使現在西鐵站以外的區域亦得不到足夠的重視，比如屯門南部。
屯門南佔地廣泛，從地理上可以分為三部份：屯門河道以東，皇珠路以南至屯門避風塘一帶的青山灣；屯門河道以西則以湖山路為界，以南是較多人認識的屯門碼頭；以北則是較少人留意的散石灣。
雖然本區沒有多少商業活動，商場亦是以服務當地居民的本地場為主，但是也曾有風光的時候，在西鐵及西隧未通車之前，由於屯門碼頭有渡輪直達中環，吸引一些港島的上班族前來居住，情況就像愉景灣、南丫島等，可見有直接交通前往市區也是一個賣點，不過這個有利因素隨著中環線停航而消失。
青山灣地段可算是新發展區，除了豐景園外，南浪海灣、海典軒及嘉悅半島均是「2000後」屋苑，除提供小型商場提供生活所需外，更有鄰區較少有的會所設備，加上前臨青山灣可享有西南海景，居住環境實在不俗。
屯門碼頭的屋苑樓齡便較高，不過仍算是「90後」屋苑，樓齡最大的啟豐園也只是19年，當年未流行自設會所，只有邁亞美海灣設有會所，其餘私人物業只有泳池及平台花園，不過臨海興建，居住環境也一樣完善。
位於散石灣的新屯門中心也是1990年入伙的物業，由於基座為輕鐵車廠，墊高於整個屋苑，於是高層向海的單位也享有海景，而東南的單位也享有河景。而富健花園及龍門居則是居屋，而且位置相對孤立，樓價相對較低，可算是「平中之平」。
區內屋苑單位以兩房為主，例如碼頭區的啟豐園便是清一式提供兩房單位，如果想在區內換大單位改善居住環境，無論是青山灣的新晉屋苑、碼頭區的邁亞美海灣、海翠花園、慧豐園，與及散石灣的新屯門中心也能提供三房及三房連主人套房單位；再大面積則是慧豐園那14幢洋房，不過此等洋房成交疏落，不如跨區到青山公路沿線。
對外交通方面由於要先轉輕鐵再轉西鐵，所以都是以巴士為主，要在費用或時間兩者作出取捨。猶幸是無論租金或樓價均相應較其他地區為低，而且巴士網絡相當完善，提供直接路線前往觀塘、中環、銅鑼灣等上班或消閒熱門地點。值得一提的是最近有公司成功開辦由屯門碼頭開往澳門的航班，此外又有專線巴士及小巴前往機場、落馬洲及深圳灣口岸，方便往來機場，國內，及澳門既地方。
簡而言之，既然居住成本較低，交通及生活上只是略為不便，加上容易享有海景，本區不失為上車的理想選擇。
你好呀! 我係樓市新手, 想請教下脫兄你!
1. 七成按揭樓可唔可放租?
2. 以現時黎講, 九成按揭既利息支出係咪遠較七成按揭高?
3. 如果我想買200萬樓, 做七/九成, 分三十年供, 每月大概供款多少?
可能以上問題比較無知, 還望脫兄指路!
[版主回覆08/15/2011 18:30:00]1. 應該話：非自住物業只可以按五成 2. 除了比多ｄ息之外，最主要分別係按揭保險 3. 除了上面所講的例子外，可以到搜尋器打入「按揭計算機」計。
樓下可以睇睇 http://hk.biz.yahoo.com/110729/366/48p2b.html
To Cheapson http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/toolbox/mortgage-calc/index.html
To Cheapson, Remember stress test is required , it takes interest ceiling e.g. P-2.75 + 2% to stress it. in this example , it use 4.75% to stress you , P=5 for HSBC and P=5.25 for other bank.
sorry, 4.25%
謝謝脫兄同樓下既講解呀! 想請脫兄既"陪你睇樓"帶我地睇下沙田偉華中心呀, 小弟對呢個地方好有興趣, 謝謝!
[版主回覆08/15/2011 20:51:00]沙田偉華屬於沙田市中心，遲點會講
脫兄,
那2012-13年才見頂, 那現在買入大地產股像16及1200會否可取?
謝謝.
[版主回覆08/15/2011 20:51:00]買地產發展股好了，地產代理千祈唔好買
脫兄, 請問買樓收租, 置富花園,或 傲雲峰, 二個都是好選擇? 另外何者較佳可買先? 我自己會選置富先因港島西線效應會在 2013開始顯現, 另有好校網。傲雲要等2018先有地鐵。請教你的看法。謝! http://www.helpingproduct.com
[版主回覆08/16/2011 00:14:00]置富花園並不是屬於11或12區校網，而是屬於18區（南區）；傲雲峰屬於34區（何文田），比較校網不會差好遠。 置富屬薄扶林，並不會受惠於西港島線，而南港島線（西段）應該已經擱置了。不過沙中線又未撥款，環評又未過，落成要再遲一點，又打和。 筆者認為置富樓齡太舊，呢一點似乎不及傲雲峰，長線投資當以後者為佳。
1) 請問南港島線無左豈不是MTR 去唔到海洋公園? 2) 之前沙中線又話2015年, 後來又話2018, 而家又話2020. 最後都唔知起唔起得成. 黃埔到時都成35年樓, 重好唔好買?
[版主回覆08/16/2011 08:01:00]1. 南港島線有兩段，去海洋公園的係東段，已動工，去數碼港的係西段，無疾而終 2. 沙中線並不經過黃埔，係觀塘延線，已經撥款，正在動工，兩個站去到油麻地，同人唔同命呀！
脫兄你好！我是樓市新手, 好後悔2010年年頭賣了海怡半島(自住樓), 現在住緊市區單幢樓。
現在樓市似乎回落不了，也升不了。而家可以強行上車，不過好驚買貴。買返海怡是為了自住用。
個人來說好鍾意海怡，但又擔心如果4-5年後即使樓價回落，海怡有mtr 效應，會不會因為利好同利淡因素對沖，結果回落不了好多，買不返 ?
其實最近海怡呎價急升，是否已經反映了利好因素？
btw, 有樣野想問的係，如果我買自住樓，將舊居放租幫供樓，我可不可以做到7成或以上的樓按。
如果想換同區樓，有可能會諗下奧運站果d 屋苑。
想問下脫兄，長遠來說，海怡的升值能力會不會差過奧運站/四小龍果d 屋苑？THZ.
[版主回覆08/17/2011 00:13:00]你一時彈海怡，一時又好鍾意，其實你都心大心細，渣唔定主意。如果你只係自住，就唔駛諗咁多投資，不過明顯你係想投資。 海怡直到地鐵通車為止，都會跑羸大市，同樣道理可以套入黃埔，因為人人都知果度將會有港鐵，邊個平賣比你？ 相反，西九龍好多野都已經定左形，九龍站奧運站都已經在過去幾年反映晒，尤其是四小龍，你要等佢前後左右ｄ批發市場貨倉之類轉住宅，都無Schedule，點及港鐵通車有期？ 真係要比較，海怡同黃埔未來五至十年會強過西九，不過睇得更長的係沙中線，尤其是傲雲峰同馬頭圍附近某幾個精品豪宅，可以睇得更長線。
脫兄, 既然海怡在近呢5-10年內能夠跑贏大市, 那麼即使大市回落, 它的抗跌能力都應該係強於大市。可是最近你常常提及現在並不是買樓的好時機，現在買樓會蝕章，小弟由於並不是急需要現在買，所以好驚買貴左，加上外圍經濟又不係好好，定係可以等調整時買入呢 ? thz.
其實小弟計過，如果樓市調整10-20%，我諗我都會買回海怡了。
另外，想問下脫兄，如果不夠首期買心儀單位，我可否向銀行申請加按另一層已full paid 的物業來套現，令我的首期多一點來買合適單位呢？
[版主回覆08/17/2011 18:27:00]所謂跑贏大市，過去十年最佳例子是寶翠園，跌市跌比人少，升市升得比人多，不過大家又睇下，跌市的時候佢都一樣要跌。 大多數人一生最只係買幾次樓，點解唔等候較佳的時機呢？今年初筆者已經講不宜買樓，因為估值太貴，而且太少盤可供選擇。即使到今日，估值亦唔算係好吸引，亦唔係有好多盤選擇，點解唔等多一年半載呢？ 如果你需要加按層樓，隨時都可以，問題係你第二層樓只可以按五成，加按出黎夠唔夠樓價一半呢？另外一個方法係將果層供滿左的樓作為抵押品，同銀行一次過借錢買多一層。陳方安生都用過呢個方法，只要銀行同意，人人都可以做。
脫兄：文中提到新屯門中心，我到地產代理網站看下，是新鴻基屋苑，平均尺價3千幾元，值唔值得買入收租或追落後呢？另外新地西鐵樓盤開售會否有對它有帶動作用？
[版主回覆08/19/2011 00:40:00]地段欠佳即是先天不足，人地升多多佢升少少，人地跌少少佢跌多多。不過用來住或收租，不尋求升值跑羸大市就無所謂。屯門是好大的，屯門站與新屯中相距成1500米，影響不大。