落區睇樓──新界西.深井/青龍頭(2012/12/02)

陪你睇樓──新界西.深井/青龍頭
http://hk.biz.yahoo.com/111202/366/4d2uh.html

NTW-深井雖然青山公路長又長,由深水埗嘉頓去到粉嶺北區醫院附近,不過作為地產行業的地名,僅指汀九、深井、青龍頭、大欖、掃管笏、青山灣這六段。兩大地產代理集團都再將之細分為荃灣及屯門兩個部份,如依照地方行政分界大約是以青龍頭嘉龍村以西燈塔為界,所以本文僅介紹由汀九至青龍頭。雖然汀九段的起點是翠景臺,不過疊翠苑至翠景臺部份可歸入前文介紹過的荃灣西約(青山公路荃灣段的一部份),汀九段餘下的地方多是別墅及獨立屋,所以屋苑就以深井及青龍頭為主。

深井最出名的是燒鵝,沒有那麼出名就是蟹貨,九七年時部份成交價每呎九千到一萬,即使今年中原指數重返當年,呎價還是四五千,大大地跑輸大市。有些人因此而認為樓價大有水位,更多人為這跑輸現象而費解,筆者認為無論深井又好,青龍頭又好,除了那個青馬橋加馬灣島海景外,實在各個條件都稍遜一籌。

論交通,以前只有彎彎曲曲的青山公路,或經常塞車的屯門公路,雖然現在前者已拉直擴闊,後者正在如火如荼進行擴建,但荃屯鐵路在可見將來都是無影。論社區設施,幾乎是「伯母」:圖書館、市政大廈、醫院都沒有,購物消費只有屋苑小型商場或舊村店舖食肆。校網不突出,又沒有國際學校。生活環境向海單位還好一點,向北屯門公路的話,筆者就曾聽過有人用「嘈到爆炸」來形容,有次到某位於較高處近屯門公路的屋苑停車場,果然不是聽到而是感受到嘈音的威力。至於青龍頭,各種條件就比深井還要打個折。每樣差點點,累積起來就差得遠!

那麼是不是不值得買入呢?筆者認為可以從價格與方便程度考慮,最直接的想法當然是「夠平就無敵」,即使條件欠佳,如果在價格上反映,其實也只是等價交換,正當元朗都要五六千,屯門都要近四千時,原來幾年樓齡半新屋苑呎價五千多,舊一點的都是三千多,可算是距離市區不太遠的地區中的較低水平:

地段條件即使欠佳,屋苑本身都可以補救,例如有村巴,自設商場,甚至有會所設備,那就能抵銷各種不利因素,最明顯的例子是碧堤,連幼稚園及小學都有,同時又避開屯門公路的嘈音,所以呎價就較高;對面的海韻、隔鄰的麗都,樓齡較舊沒有會所,同樣地每樣差點點,累積起來就差得遠。浪翠園就要看期數,最方便是第三期,一行出屋苑就是大路及巴士站;第一期是巴士總站,有車到荃灣西站;第二期連同夾在中間的海雲軒,都不知行上山定行落山好;第四期及第五期帝華軒位於青龍頭,交通選擇較少,綠色小巴又不是頭站,早上隨時上不到車。值得一提青龍頭豪景花園部份期數入伙只有九年,不過要留意入伙期與落成期是兩回事,以為是半新盤恐怕是美麗的誤會。

簡而言之,青山公路荃灣部份並沒有多大投資價值,居住價值則很視乎個別樓盤,即使是同一屋苑,向海景與向屯門公路已經是兩個世界,如抱著便宜上車賺住的平常心,才值得考慮。

2 thoughts on “落區睇樓──新界西.深井/青龍頭(2012/12/02)

  1. 想請教脫兄,一般還價給業主,是不是應按銀行的估價來還?本人比較過三大銀行(中銀、恆生、豐)的估價,差幅有些可達一成,是不是應以最低價為準?其實,銀行估價是不是代表了該單位當時應值的市值?謝謝.
    [版主回覆12/07/2011 20:57:43]銀行估價只是引述測量師行的過去數據,並沒有參考價值,還價沒有任何標準,對方不接受的話,你跟銀行還都無用。

  2. 其實如果不是返九五工,去中環真是很快,962B 車程25分鐘,去圓方20分鐘。
    [版主回覆02/04/2013 23:46:08]其實中環都唔係好多人嚮果度返工,其他區工作的人都可以考慮

發表迴響