落區睇樓──新界西.青衣(2011/11/04)

陪你睇樓──新界西.青衣島
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NTW-青衣青衣是全港第五大島,不過發展為城市用途的,大約僅有兩成面積,住宅物業大多集中青衣島的東北面,其餘要不是高山便是油庫、船塢或貨櫃碼頭,可算是香港的縮影,不移山填海,想再開發也不行。麻雀雖小,青衣島的住宅也可以分為五個地段:

一、前牙鷹洲、擔捍山等填海地為青衣站,有鐵路上蓋物業盈翠半島及灝景灣,也有居屋青宏苑、青泰苑及青雅苑;

二、盈翠半島以南,青敬路及楓樹窩道交界為青衣碼頭,楓樹窩路以北有夾屋宏福花園及居屋海悅花園,以南有私人屋苑翠怡花園及海欣花園;

三、青敬路右轉青綠街為青衣市,現時有私樓青怡花園及夾屋偉景花園;

四、沿青衣鄉事會路向南行,經過青衣交匯處及青衣路為青衣南,有接近三十年樓齡的美景花園及半新樓藍澄灣;

五、沿青康路往青衣西路北行,除了居屋青華苑及青盛苑外,還有位於大寮肚的曉峰園。

青衣站位於青衣島的東北面,其實只便利了青衣北的屋苑,青衣碼頭的物業只有宏福花園及海悅花園勉強可步行前往,其餘屋苑只可以接駁巴士或小巴前往。所以最能受惠青衣站的屋苑只有盈翠半島及灝景灣。物業價格與青衣站的距離成正比,例如青衣站上蓋的盈翠半島是全島最貴的,樓齡相若,同樣提供大單位的灝景灣樓價便稍平一點,青衣市、青衣碼頭的私人物業距離再遠一點,樓價只是五千多元一呎,而青衣南的美景花園只是三千多元,樓齡年輕很多的藍澄灣呎價還未到五千元。唯一例外的是位於大寮肚的曉峰園,皆因有大單位及有專線村巴前往港鐵站,呎價要五千元以上,與青衣市、青衣碼頭的屋苑差不多。

市場只重視屋苑與青衣站的距離,而忽略其他因素,令市場出現錯價情況。事實上,青衣的商業價值不高,區外消費及工作是主流,所以居住價值除了環境外,交通配套也相當重要,青衣區居民除了前往青衣站乘搭港鐵外,也可以經過青衣南橋前往葵芳站轉乘荃灣線前往各站,車程甚至比前往青衣站更快,例如翠怡花園、藍澄灣及美景花園分別有小巴專線直達葵芳站,於總站坐滿客便立即過橋,一過橋後便是葵芳站,反而前往青衣站的小巴要途經多個屋苑而令車程較長。亦即是說,上車置業除了可以等數年後居屋大抽獎之外,利用市場錯價找低水物業,可能更直接。

政府公布青衣有兩幅地皮分別會興建置安心及新居屋,新居屋現址為一空置校舍,佔地不多,估計會是一個單幢物業項目,對區內單幢居屋影響比較大。置安心現址附近有類似供應,例如青怡花園、偉景花園,都是提供四百至八百平方呎的中小型單位,售價二、三百萬左右,也同樣是針對月入三萬多的夾心一族,因此置安心較新居屋對青衣的樓市影響更大。

NTW-青衣站

青衣島的住宅物業只集中島的東北方,其餘地方不是高速公路就是油庫、貨櫃碼頭等用地,因此新居屋只能向棄置學校的用地打主意,再加上青綠街的用地已預留作置安心的選址,青衣島尚餘可發展的住宅用地可謂所餘無幾。這個現象說得動聽一點,可解讀為沒有大量新供應住宅造成直接競爭,實情卻是未來人口增長潛力有限,商業價值也不會再提升,在可見的未來,也只是一個好住的地方而已,投資價值欠奉。

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