特首在施政報告以顯著篇幅就樓市著墨，當中尤以「復建新居屋」及「優化置安心」最為大家所關注。政策詳情請看施政報告網站：
http://www.policyaddress.gov.hk/11-12/chi/pdf/Policy11-12.pdf

筆者希望為大家解讀這些政策，以及怎樣做才算是比較有效的策略。

1. 位置

政府已公佈六個新居屋地盤，以及兩個置安心地盤，全部都不在市區，而是在郊區新市鎮的邊陲。

沙田區
－　大圍4C區：美田邨旁，香粉寮街及美滿里交界
－　大圍4D區：翠景花園旁，美田路及碧田街交界
－　顯徑顯田街：顯田街與仁安醫院間的山坡
－　置安心小瀝源：帝堡城旁，小瀝源及廣善街交界

葵青區
－　長青邨：舊陳黎秀珍小學地盤
－　置安心青綠街：青怡花園旁，青綠街與楓樹窩路之間

荃灣區
－　沙咀道：前大窩口工廠大廈地盤

元朗區
－　東頭：東頭工業邨旁，富業街及宏業西街交界

當中以沙田區為最多，共有八個項目，其次是青衣，有兩個項目。這兩個區的私樓中小單位將會與居屋客源重疊，可能較受影響。

2. 硬件

根據施政報告，以月入四萬元以下家庭為目標的置安心是「實而不華的中小型單位」，就以第一個地盤青綠街為例，最近修改圖則將二房單位數量增加到八成；而新居屋則以月入三萬元以下家庭為目標，實用面積是 400-500呎單位。

想一想：新居屋的硬件一定比不上置安心，既然置安心是「實而不華」，那麼新居屋應該是「實而不華」都不如，交樓標準相信是連地板、潔具都沒有的毛胚房，而且單位面積細小。所謂訂價以申請者收入計算，說穿了就是「將貨就價」。真的抽中，都要預十多廿萬來做裝修。

至於置安心的質素，可以參考以前房協的夾屋，其實都可以很參差，例如青衣的偉景花園曾被投訴地板質素欠佳，將軍澳疊翠軒更曾因漏水等問題令到業主集體抗議，所以亦要預一筆錢做裝修。

3. 選擇備忘

新居屋是由房委會負責，置安心則是由房協負責，因此理論上是可以重複申請的，所以月入在三萬以下的家庭，應該可以同時申請兩個計劃。置安心暫時只知道青綠街有大約1,000個單位；而新居屋則是以每年5,000個為目標，即是說抽中置安心的機會比新居屋更加低。

以現時六個新居屋及兩個置安心來評價，筆者認為位置最佳的是荃灣沙咀道，其次是青衣長青邨及青綠街兩個項目，其餘的要不是交通隔涉，就是社區設施未如理想，連購物地方都不足，可算是做開荒牛。

4. 實戰攻略

筆者拙作《上車置業全攻略》曾提出買居屋／夾屋的四大攻略：

一、趁低補價，高位換樓
即是趁樓市低迷時低價補地價，高價時賣掉換私樓。新居屋以買入時的地價為準來補地價，人們只是想到升市時很著數，不過樓價下跌時，就不能以低價補地價來降低成本。

二、瘦田無人耕，耕開就要爭
最理想是買成交量大的居屋，以新居屋及置安心現時的選址來說，地盤面積均是偏細，尤其是沙田大圍那兩個地盤，大約相當於一座公屋，落成後將會是單幢樓，成交量低，樓價欠指標性將會是頭痛的問題。

三、位置、位置、位置
最好的位置當然是鐵路沿線，亦要購物方便。正如上述，如果不能抽到荃灣青衣的項目，其他項目真是有如雞肋，例如元朗東頭補工廠包圍，小瀝源附近更是類似荒山野嶺，想要購物都要行上廣源邨商場或者搭車出外，位置並不算很理想。

四、謝絕改裝樓
公屋格式的居屋不宜買，事實上那些公屋撥一座做居屋的，樓價表現也很不理想。四五百呎的單位，未必可以做到康和式或者和諧式，可能會是一梯16伙的風車式或者一梯10伙的新十字型，又或者像某些私樓細單位的設計，一條走廊兩邊界豆腐，全部都是一房Studio Flat或者兩房眼鏡房。

5. 對私樓市場影響及應變之道

坊間很多人認為復建居屋，數量比預期少，應該對樓市沒有多大影響。筆者認為從整體市場可以這樣說，不過從局部市場則是另外一個故事。對於市區樓、大單位、豪宅當然是完全沒有影響，但是對於客源重疊的新界私樓細單位、舊居屋、公屋二手市場，就將會有很大影響。

雖然每年數量只有5,000個，但是將會有數以萬計本來會買上車盤的人仕，因為要年年參加「大抽獎」，於是長期都不去買私樓，以免喪失申請資格。就當是超額十倍，就有50,000個細價私樓及二手居屋的潛在購買力長期被凍結。

從地區上看，沙田區有四個項目，如果是車輪戰般陸續推出，將會令到沙田區的上車盤客源長期收縮，當中尤以大圍金獅花園、金禧花園，以及沙田第一城的395呎及410呎單位所受壓力較為明顯。

以筆者之見，如果真心只是想有一個平價而質素可以接受的居住環境，申請居屋亦無不可；可是想從置業達到財富增值，趁部份私樓樓價受壓而乘機上車，可能是更佳的選擇。又要舉沙田為例子，推了這幾個地盤後，新供應幾乎絕跡。可以申請開初的一兩個項目，如果抽不中的話，不如乾脆直接用較低價錢買同區私樓上車，成功的機會更大。