陪你睇樓──新界東．沙田市中心
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沙田市中心是沙田港鐵站旁的屋苑群，南端獅子山隧道公路與大埔公路交界為蔚景園，旁為希爾頓中心，進入沙田正街有新城市廣場及偉華中心，沿沙田正街穿過新城市廣場為另一組屋苑群，毗鄰新城市廣場的有沙田中心及沙田廣場，最後右轉橫壆街有好運中心。購物消費極度便利，新城市廣場的商業價值不斷提升，陸續有國際名牌進駐；周邊的商場也陸續轉型為專題商場，例如新城市中央廣場改名為「Home Square」，專營傢俱用品；連城廣場也轉型為以飲食及旅遊為主的商場。交通也方便，除了港鐵東鐵線外，區內的巴士、小巴路線也能覆蓋全港各區，就算深宵時份也有小巴、巴士路線。

套用地產界名人的一句話：「從未見過咁多有利條件一齊出現。」沙田市中心具有高商業價值、全天候交通網絡、冬暖夏涼單邊河景。不過單位景觀就難免參差，面向大埔公路的單位雖有連綿山景，同時卻受到繁忙車流及鐵路噪音滋擾，個別坐向更會望到寶福山；向東南單位卻有單邊沙田中央公園及城門河景。

私人屋苑的規劃往往出現「貧者越貧，富者越富」的現象：靚景多分配給大單位，細單位無論方向及景觀均較次。例如西灣河嘉亨灣，一房單位的露台是面向鄰座大單位的廚廁。在單位越大條件越優越的情況下，樓價當然呈兩極化發展，副作用就是令大單位價格逐漸拋離中小型單位，致令換樓難上加難。不過細單位又不是必然無景或方向欠佳，在樓市低迷期，發展商為求促銷，為免單位因為銀碼大而乏人問津，於是大中型單位反而向山向天橋大路，以便降低銀碼；細單位則提供開揚靚景甚至海景，令其增值以便密食當三番，大角咀港灣豪庭便是一個典型例子。

沙田市中心的屋苑發展經歷了兩個階段：八十年代初期的低迷期及八十年代末的上升期，樓市低迷期以細單位為主流；樓市上升期大單位便取代成為主流，沙田廣場及新城市廣場是八十年代後期的產物，也順應當時的主流以大單位為主，可惜靚位一早已起樓，地盤受到位置所限，形成個別三房單位也未能享有最好的景觀，無得「遲來先上岸」，樓價相對上平一點。

細單位增值的原因，就是憑周邊環境改善令本來較次的景觀優化。沙田中心有不少細單位本來是位於景觀不理想的位置，例如A，B 兩座向河景的單位，在屋苑興建初期，城門河污染嚴重兼傳來惡臭，河景單位不受市場歡迎，所以單位也以三百餘呎的細單位為主。但後來城門河改善工程完成後，沒有了瘀泥及惡臭，河景即時大幅增值，細單位的身價也得以塔上順風車而受惠。因此除了沙田中心及好運中心有不少細單位有單邊景觀外，位置距離城門河較後的偉華中心中層單位以上也可跨越新城市廣場，盡覽中央公園及河景，不讓大單位獨位開揚河景。

結果沙田樓價出現平面化的現象，可讓追求開揚靚景的可以用平一點價錢買細單位，追求實際、單位夠大的也可以用平一點價錢買大單位，換樓較為容易，間接令沙田市中心的物業無論大小單位也有一定的捧場客，可謂大小通吃。儘管日後沙田區有多塊地皮被劃為新居屋或置安心用地，但選址及硬件配套均有所不足，而綜觀未來也只有大圍站可以爭一日之長短，以現狀揀樓的話，沙田市中心仍然是沙田區甚至新界東各區中條件最優厚的地區。