Written by 脫翁（脫苦海）2011-11-292018-02-07 新盤銷情受制於按揭指引(2011/11/28) 新盤銷情受制於按揭指引http://hk.biz.yahoo.com/111128/366/4cuyr.html 分享此文： 按一下即可分享至 X(在新視窗中開啟) X 按一下以分享至 Facebook(在新視窗中開啟) Facebook 請按讚：喜歡 正在載入... 10 thoughts on “新盤銷情受制於按揭指引(2011/11/28)” 脫兄,想請教一些,如兩個樓盤的地點差不多,叫價跟建築面積也差不多,但一個樓齡新一點,另一個實用率和座向好一點,那應該怎選?如本人剛看過麗城1期的兩房和韻濤居(麗城3期旁)的兩房,叫價跟建築面積也差不多,麗城的樓齡24年,但實用高和座向選擇多一點,對面的韻濤居樓齡11年, 但實用低(房細)和座向太好(因向內園給樓檔以致廳暗,那脫兄認為應怎選?謝 [版主回覆11/29/2011 22:23:31]有現樓睇，就根據現場看到去定大小，所謂實用率只是數字遊戲，因為間間發展商對建築面積的定義都有出入。 其實你睇了現樓都覺得麗城較佳，24年樓是比較舊，作為自住都尚可以接受。 正在載入... 回覆 湯文亮 wrote an article about banks' attitudes towards mortgage business. http://hk.realestate.yahoo.net/column/?author=PHK_TML&id=15538 恒生回歸H按 上星期股市大「冧」時，有人說樓市亦不能獨善其身，將跟隨股市大「冧」；亦有人說股市風高浪急，資金會找尋穩健投資，樓市是最佳選擇，亦是最佳避難所。 不少人以數據比例形式評論樓市，說樓市已一度超越1997年高位，應會向下調整，亦以2008年港股曾經超越33,000點，現在已向下調，幅度接近一半。樓市亦應有同樣表現，似乎有理，但實在說不通。 但是樓市從來沒有像股市一樣，上升至一個令人覺得高處不勝寒的階段，沒有不理性的上升到現在又怎可能有非理性下跌。我認為用比較數據來評論樓市，倒不如實實在在以目前形勢來評論樓市是否會有大跌之虞。 若有人曾參與1997年樓宇買賣，便知道當時「摸」貨成交佔大多數，有不少物業在成交前已經「摸」售四、五轉，將成交價推高3成至4成，但是這些都是不確實的交易，只要最後接棒的人放棄交易，在同一單物業的「摸」者，基於沒有損失的緣故，大多數會放棄交易，如此這般，樓價則立刻返回出售時的價錢。而原業主可能要錢用，加上殺了一批訂金，可以割價出售，樓價便在短時間內下跌3成至4成。 現在「摸」貨接近零，若果沒有「摸」貨撻訂引致樓價急速下滑，在任何情況下，樓價亦不會下跌3成至4成。 其次是欠債比率，我雖然沒有1997時物業持有人的平均欠債比率，但「摸」貨撻訂導致樓市急速下挫三成，已經令不少物業已經變成銀主盤。如今，欠債比率是54%，就算樓市下跌3成，銀主盤亦不會多，沒有銀主盤，即是銀行沒有權將按揭物業劈價出售，樓市大跌的可能性不大。 其他如租金收益大，空置率低，利息又低，這些都是老生常談的事情，亦不會一時三刻轉變，梗說這些情況將會轉壞，樓市亦回應而下調，我亦是沒有話說。不過這些言論實在隨時隨地都會有學者發放，亦有不少人相信，令他們在過去兩、三年未有把握時機置業，甚至將自住物業出售。雖然心痛，但亦與人無尤。 大家認為政府推出打擊炒樓措施，使一眾炒家滅亡。其實是想當然而已，措施其實是懲罰那些在過去兩、三年內將自住物業出售的人。嚴格來說，他們亦是炒家，他們炒跌，失敗而已。 將物業出售後，要回購相若的單位是很困難，金管局已收緊按揭，又要作出嚴謹入息審查，樓價已升了不少，銀行又加利息，全部都是負面因素，要回購，真的是要下定很大決心才行。不少人看見自己的朋友在這兩年間將物業出售，不但未能回購相若物業，更加可能面對業主大幅加租，甚至迫遷的困境。試問，有如此大的壞榜樣，普通市民若非到迫不得已的情況下，都不會將物業出售，沒有大量沽盤，樓市怎可能會大跌？ 相信不少學者會以學術性觀點，世界經濟形勢來駁斥這篇文章，這使我想起一位大學金融系教授。一向以來，都極端反對置業，但未到50歲便宣佈退休，對外公告不是他投資的金融產品獲得厚利，而是他擁有的物業收益足夠安渡餘生，並且發表他過往的言論只不過是因職業所需而發表的報告。信他的人無不口呆目瞪，以後，究竟應不應該再相信這些學術報告？ [版主回覆11/29/2011 22:24:55]專家意見一向都係僅供參考，包括湯博士在內。 正在載入... 回覆 很捧！推推！ 正在載入... 回覆 脫兄,那如果麗城1期的兩房和荃景花園2期的兩房(向山和鐵路軌那邊)作比較,脫兄認為哪邊會好一點?謝 [版主回覆12/01/2011 18:47:29]麗城會好一點，交通及購物選擇都多一點， 正在載入... 回覆 脫兄：這次六大央行放水，對樓市的影響是？ [版主回覆12/01/2011 18:45:50]咁要睇香港銀行會否放水，恆生行出來說再戰江湖，不過中銀渣打繼續加息，如果銀行不放錢出來，央行放水都無用。 正在載入... 回覆 哪如果用青衣翠怡花園、YOHO 1 和麗城1期來做個比較,脫兄還是不是會這樣排? 青衣怡花園>YOHO 1> 麗城1期. 先謝過. [版主回覆12/01/2011 23:21:11]最緊要係你自己點排，各人有不同需要，有些人要抵住，有些人想投資增值，有些人重視居住環境，這三個盤就是這樣 正在載入... 回覆 如無記錯，香港土地都是99年期或99年再續99年的批租地，理論上香港人並不真正永久擁有土地，對嗎？那麼，班沙田鄉議局說車公廟土地原屬私人土地，政府沒有權沒收私人土地，說法並不正確，既然是批租，政府應該是最終土地擁有者？只是想討論，請指教！ [亂博回覆12/03/2011 18:48:16]脫兄不愧為地產專家，果然知識過人，Sunny，唔好忘記我地要交象徵性的3%地租，即是全香港人的地都是租的，仲有2047年所有99年期的地都應該到期，理論上是自動再續99年，不過如果要改革某些土地，那時是機會。 [版主回覆12/03/2011 18:26:05]全港只有一塊地係賣斷的：聖若翰座堂。香港郊區部份市民忘記了現在不是清朝，政府不是港英，執政黨係中國共產黨。所以法定係起三層就係三層，充公了就是歸公，拿回來做慈善？所為何事？ [*Sunny*回覆12/03/2011 14:40:28]政府會唔會冇野揾野來做,99年收一之租,每次幾百萬咁??定係會點續呢 正在載入... 回覆 哪脫兄是否認為翠怡花園屬於重視居住環境,YOHO 1 屬於想投資增值,而麗城1期屬於抵住?如果單論投資增值,脫兄會怎樣排序?因本人的目標大概就是這三個,所以有點不厭其煩,望脫兄給意見,先謝過. [版主回覆12/03/2011 18:19:14]想投資，梗係選擇交通同社區都有得改善的Yoho Town。 正在載入... 回覆 脫兄：近日報章話有名人投資者在減價散貨；D經紀話歐債危機令出年樓價更低，谷你出貨，點看啊？現時負面消息多多，有冇些正面D看法？ [版主回覆12/03/2011 18:18:31]咁多壞消息，樓價都只係少少咁跌下，都算係咁。一手市場減價去到貨，你覺得算唔算正面？ 正在載入... 回覆 脫兄, 現我兩公婆, 住緊呢度12月尾,而家煩緊再租定買 買的話已經有一個元朗屋苑很合心水, 約280萬, 但再租屋的話, 1年都要差不多10萬, 如現買樓的話, 會否很魯莽? [版主回覆12/03/2011 18:16:56]如果你有居住需要，供樓又比租樓化算的話，都唔可以話係魯莽，最緊要係唔好預得太緊，可以的話借多ｄ，留返多ｄ現金在手。 正在載入... 回覆 發表迴響取消回覆
脫兄,想請教一些,如兩個樓盤的地點差不多,叫價跟建築面積也差不多,但一個樓齡新一點,另一個實用率和座向好一點,那應該怎選?如本人剛看過麗城1期的兩房和韻濤居(麗城3期旁)的兩房,叫價跟建築面積也差不多,麗城的樓齡24年,但實用高和座向選擇多一點,對面的韻濤居樓齡11年, 但實用低(房細)和座向太好(因向內園給樓檔以致廳暗,那脫兄認為應怎選?謝 [版主回覆11/29/2011 22:23:31]有現樓睇，就根據現場看到去定大小，所謂實用率只是數字遊戲，因為間間發展商對建築面積的定義都有出入。 其實你睇了現樓都覺得麗城較佳，24年樓是比較舊，作為自住都尚可以接受。 正在載入... 回覆
湯文亮 wrote an article about banks' attitudes towards mortgage business. http://hk.realestate.yahoo.net/column/?author=PHK_TML&id=15538 恒生回歸H按 上星期股市大「冧」時，有人說樓市亦不能獨善其身，將跟隨股市大「冧」；亦有人說股市風高浪急，資金會找尋穩健投資，樓市是最佳選擇，亦是最佳避難所。 不少人以數據比例形式評論樓市，說樓市已一度超越1997年高位，應會向下調整，亦以2008年港股曾經超越33,000點，現在已向下調，幅度接近一半。樓市亦應有同樣表現，似乎有理，但實在說不通。 但是樓市從來沒有像股市一樣，上升至一個令人覺得高處不勝寒的階段，沒有不理性的上升到現在又怎可能有非理性下跌。我認為用比較數據來評論樓市，倒不如實實在在以目前形勢來評論樓市是否會有大跌之虞。 若有人曾參與1997年樓宇買賣，便知道當時「摸」貨成交佔大多數，有不少物業在成交前已經「摸」售四、五轉，將成交價推高3成至4成，但是這些都是不確實的交易，只要最後接棒的人放棄交易，在同一單物業的「摸」者，基於沒有損失的緣故，大多數會放棄交易，如此這般，樓價則立刻返回出售時的價錢。而原業主可能要錢用，加上殺了一批訂金，可以割價出售，樓價便在短時間內下跌3成至4成。 現在「摸」貨接近零，若果沒有「摸」貨撻訂引致樓價急速下滑，在任何情況下，樓價亦不會下跌3成至4成。 其次是欠債比率，我雖然沒有1997時物業持有人的平均欠債比率，但「摸」貨撻訂導致樓市急速下挫三成，已經令不少物業已經變成銀主盤。如今，欠債比率是54%，就算樓市下跌3成，銀主盤亦不會多，沒有銀主盤，即是銀行沒有權將按揭物業劈價出售，樓市大跌的可能性不大。 其他如租金收益大，空置率低，利息又低，這些都是老生常談的事情，亦不會一時三刻轉變，梗說這些情況將會轉壞，樓市亦回應而下調，我亦是沒有話說。不過這些言論實在隨時隨地都會有學者發放，亦有不少人相信，令他們在過去兩、三年未有把握時機置業，甚至將自住物業出售。雖然心痛，但亦與人無尤。 大家認為政府推出打擊炒樓措施，使一眾炒家滅亡。其實是想當然而已，措施其實是懲罰那些在過去兩、三年內將自住物業出售的人。嚴格來說，他們亦是炒家，他們炒跌，失敗而已。 將物業出售後，要回購相若的單位是很困難，金管局已收緊按揭，又要作出嚴謹入息審查，樓價已升了不少，銀行又加利息，全部都是負面因素，要回購，真的是要下定很大決心才行。不少人看見自己的朋友在這兩年間將物業出售，不但未能回購相若物業，更加可能面對業主大幅加租，甚至迫遷的困境。試問，有如此大的壞榜樣，普通市民若非到迫不得已的情況下，都不會將物業出售，沒有大量沽盤，樓市怎可能會大跌？ 相信不少學者會以學術性觀點，世界經濟形勢來駁斥這篇文章，這使我想起一位大學金融系教授。一向以來，都極端反對置業，但未到50歲便宣佈退休，對外公告不是他投資的金融產品獲得厚利，而是他擁有的物業收益足夠安渡餘生，並且發表他過往的言論只不過是因職業所需而發表的報告。信他的人無不口呆目瞪，以後，究竟應不應該再相信這些學術報告？ [版主回覆11/29/2011 22:24:55]專家意見一向都係僅供參考，包括湯博士在內。 正在載入... 回覆
脫兄,那如果麗城1期的兩房和荃景花園2期的兩房(向山和鐵路軌那邊)作比較,脫兄認為哪邊會好一點?謝 [版主回覆12/01/2011 18:47:29]麗城會好一點，交通及購物選擇都多一點， 正在載入... 回覆
脫兄：這次六大央行放水，對樓市的影響是？ [版主回覆12/01/2011 18:45:50]咁要睇香港銀行會否放水，恆生行出來說再戰江湖，不過中銀渣打繼續加息，如果銀行不放錢出來，央行放水都無用。 正在載入... 回覆
哪如果用青衣翠怡花園、YOHO 1 和麗城1期來做個比較,脫兄還是不是會這樣排? 青衣怡花園>YOHO 1> 麗城1期. 先謝過. [版主回覆12/01/2011 23:21:11]最緊要係你自己點排，各人有不同需要，有些人要抵住，有些人想投資增值，有些人重視居住環境，這三個盤就是這樣 正在載入... 回覆
如無記錯，香港土地都是99年期或99年再續99年的批租地，理論上香港人並不真正永久擁有土地，對嗎？那麼，班沙田鄉議局說車公廟土地原屬私人土地，政府沒有權沒收私人土地，說法並不正確，既然是批租，政府應該是最終土地擁有者？只是想討論，請指教！ [亂博回覆12/03/2011 18:48:16]脫兄不愧為地產專家，果然知識過人，Sunny，唔好忘記我地要交象徵性的3%地租，即是全香港人的地都是租的，仲有2047年所有99年期的地都應該到期，理論上是自動再續99年，不過如果要改革某些土地，那時是機會。 [版主回覆12/03/2011 18:26:05]全港只有一塊地係賣斷的：聖若翰座堂。香港郊區部份市民忘記了現在不是清朝，政府不是港英，執政黨係中國共產黨。所以法定係起三層就係三層，充公了就是歸公，拿回來做慈善？所為何事？ [*Sunny*回覆12/03/2011 14:40:28]政府會唔會冇野揾野來做,99年收一之租,每次幾百萬咁??定係會點續呢 正在載入... 回覆
哪脫兄是否認為翠怡花園屬於重視居住環境,YOHO 1 屬於想投資增值,而麗城1期屬於抵住?如果單論投資增值,脫兄會怎樣排序?因本人的目標大概就是這三個,所以有點不厭其煩,望脫兄給意見,先謝過. [版主回覆12/03/2011 18:19:14]想投資，梗係選擇交通同社區都有得改善的Yoho Town。 正在載入... 回覆
脫兄：近日報章話有名人投資者在減價散貨；D經紀話歐債危機令出年樓價更低，谷你出貨，點看啊？現時負面消息多多，有冇些正面D看法？ [版主回覆12/03/2011 18:18:31]咁多壞消息，樓價都只係少少咁跌下，都算係咁。一手市場減價去到貨，你覺得算唔算正面？ 正在載入... 回覆
脫兄, 現我兩公婆, 住緊呢度12月尾,而家煩緊再租定買 買的話已經有一個元朗屋苑很合心水, 約280萬, 但再租屋的話, 1年都要差不多10萬, 如現買樓的話, 會否很魯莽? [版主回覆12/03/2011 18:16:56]如果你有居住需要，供樓又比租樓化算的話，都唔可以話係魯莽，最緊要係唔好預得太緊，可以的話借多ｄ，留返多ｄ現金在手。 正在載入... 回覆
脫兄,想請教一些,如兩個樓盤的地點差不多,叫價跟建築面積也差不多,但一個樓齡新一點,另一個實用率和座向好一點,那應該怎選?如本人剛看過麗城1期的兩房和韻濤居(麗城3期旁)的兩房,叫價跟建築面積也差不多,麗城的樓齡24年,但實用高和座向選擇多一點,對面的韻濤居樓齡11年, 但實用低(房細)和座向太好(因向內園給樓檔以致廳暗,那脫兄認為應怎選?謝
[版主回覆11/29/2011 22:23:31]有現樓睇，就根據現場看到去定大小，所謂實用率只是數字遊戲，因為間間發展商對建築面積的定義都有出入。 其實你睇了現樓都覺得麗城較佳，24年樓是比較舊，作為自住都尚可以接受。
湯文亮 wrote an article about banks' attitudes towards mortgage business. http://hk.realestate.yahoo.net/column/?author=PHK_TML&id=15538
恒生回歸H按
上星期股市大「冧」時，有人說樓市亦不能獨善其身，將跟隨股市大「冧」；亦有人說股市風高浪急，資金會找尋穩健投資，樓市是最佳選擇，亦是最佳避難所。
不少人以數據比例形式評論樓市，說樓市已一度超越1997年高位，應會向下調整，亦以2008年港股曾經超越33,000點，現在已向下調，幅度接近一半。樓市亦應有同樣表現，似乎有理，但實在說不通。
但是樓市從來沒有像股市一樣，上升至一個令人覺得高處不勝寒的階段，沒有不理性的上升到現在又怎可能有非理性下跌。我認為用比較數據來評論樓市，倒不如實實在在以目前形勢來評論樓市是否會有大跌之虞。
若有人曾參與1997年樓宇買賣，便知道當時「摸」貨成交佔大多數，有不少物業在成交前已經「摸」售四、五轉，將成交價推高3成至4成，但是這些都是不確實的交易，只要最後接棒的人放棄交易，在同一單物業的「摸」者，基於沒有損失的緣故，大多數會放棄交易，如此這般，樓價則立刻返回出售時的價錢。而原業主可能要錢用，加上殺了一批訂金，可以割價出售，樓價便在短時間內下跌3成至4成。
現在「摸」貨接近零，若果沒有「摸」貨撻訂引致樓價急速下滑，在任何情況下，樓價亦不會下跌3成至4成。
其次是欠債比率，我雖然沒有1997時物業持有人的平均欠債比率，但「摸」貨撻訂導致樓市急速下挫三成，已經令不少物業已經變成銀主盤。如今，欠債比率是54%，就算樓市下跌3成，銀主盤亦不會多，沒有銀主盤，即是銀行沒有權將按揭物業劈價出售，樓市大跌的可能性不大。
其他如租金收益大，空置率低，利息又低，這些都是老生常談的事情，亦不會一時三刻轉變，梗說這些情況將會轉壞，樓市亦回應而下調，我亦是沒有話說。不過這些言論實在隨時隨地都會有學者發放，亦有不少人相信，令他們在過去兩、三年未有把握時機置業，甚至將自住物業出售。雖然心痛，但亦與人無尤。
大家認為政府推出打擊炒樓措施，使一眾炒家滅亡。其實是想當然而已，措施其實是懲罰那些在過去兩、三年內將自住物業出售的人。嚴格來說，他們亦是炒家，他們炒跌，失敗而已。
將物業出售後，要回購相若的單位是很困難，金管局已收緊按揭，又要作出嚴謹入息審查，樓價已升了不少，銀行又加利息，全部都是負面因素，要回購，真的是要下定很大決心才行。不少人看見自己的朋友在這兩年間將物業出售，不但未能回購相若物業，更加可能面對業主大幅加租，甚至迫遷的困境。試問，有如此大的壞榜樣，普通市民若非到迫不得已的情況下，都不會將物業出售，沒有大量沽盤，樓市怎可能會大跌？
相信不少學者會以學術性觀點，世界經濟形勢來駁斥這篇文章，這使我想起一位大學金融系教授。一向以來，都極端反對置業，但未到50歲便宣佈退休，對外公告不是他投資的金融產品獲得厚利，而是他擁有的物業收益足夠安渡餘生，並且發表他過往的言論只不過是因職業所需而發表的報告。信他的人無不口呆目瞪，以後，究竟應不應該再相信這些學術報告？
[版主回覆11/29/2011 22:24:55]專家意見一向都係僅供參考，包括湯博士在內。
很捧！推推！
脫兄,那如果麗城1期的兩房和荃景花園2期的兩房(向山和鐵路軌那邊)作比較,脫兄認為哪邊會好一點?謝
[版主回覆12/01/2011 18:47:29]麗城會好一點，交通及購物選擇都多一點，
脫兄：這次六大央行放水，對樓市的影響是？
[版主回覆12/01/2011 18:45:50]咁要睇香港銀行會否放水，恆生行出來說再戰江湖，不過中銀渣打繼續加息，如果銀行不放錢出來，央行放水都無用。
哪如果用青衣翠怡花園、YOHO 1 和麗城1期來做個比較,脫兄還是不是會這樣排? 青衣怡花園>YOHO 1> 麗城1期. 先謝過.
[版主回覆12/01/2011 23:21:11]最緊要係你自己點排，各人有不同需要，有些人要抵住，有些人想投資增值，有些人重視居住環境，這三個盤就是這樣
如無記錯，香港土地都是99年期或99年再續99年的批租地，理論上香港人並不真正永久擁有土地，對嗎？那麼，班沙田鄉議局說車公廟土地原屬私人土地，政府沒有權沒收私人土地，說法並不正確，既然是批租，政府應該是最終土地擁有者？只是想討論，請指教！
[亂博回覆12/03/2011 18:48:16]脫兄不愧為地產專家，果然知識過人，Sunny，唔好忘記我地要交象徵性的3%地租，即是全香港人的地都是租的，仲有2047年所有99年期的地都應該到期，理論上是自動再續99年，不過如果要改革某些土地，那時是機會。
[版主回覆12/03/2011 18:26:05]全港只有一塊地係賣斷的：聖若翰座堂。香港郊區部份市民忘記了現在不是清朝，政府不是港英，執政黨係中國共產黨。所以法定係起三層就係三層，充公了就是歸公，拿回來做慈善？所為何事？
[*Sunny*回覆12/03/2011 14:40:28]政府會唔會冇野揾野來做,99年收一之租,每次幾百萬咁??定係會點續呢
哪脫兄是否認為翠怡花園屬於重視居住環境,YOHO 1 屬於想投資增值,而麗城1期屬於抵住?如果單論投資增值,脫兄會怎樣排序?因本人的目標大概就是這三個,所以有點不厭其煩,望脫兄給意見,先謝過.
[版主回覆12/03/2011 18:19:14]想投資，梗係選擇交通同社區都有得改善的Yoho Town。
脫兄：近日報章話有名人投資者在減價散貨；D經紀話歐債危機令出年樓價更低，谷你出貨，點看啊？現時負面消息多多，有冇些正面D看法？
[版主回覆12/03/2011 18:18:31]咁多壞消息，樓價都只係少少咁跌下，都算係咁。一手市場減價去到貨，你覺得算唔算正面？
脫兄, 現我兩公婆, 住緊呢度12月尾,而家煩緊再租定買
買的話已經有一個元朗屋苑很合心水, 約280萬, 但再租屋的話, 1年都要差不多10萬,
如現買樓的話, 會否很魯莽?
[版主回覆12/03/2011 18:16:56]如果你有居住需要，供樓又比租樓化算的話，都唔可以話係魯莽，最緊要係唔好預得太緊，可以的話借多ｄ，留返多ｄ現金在手。