全年樓市估計可資笑談
每逢年頭年尾，都有很多關於新一年的經濟預測，樓市也不例外。中原地產施永青估計下跌15%；美聯物業劉嘉輝預測明年樓價「零增長」；利嘉閣廖偉強預計跌幅將在10%以內；交通銀行羅家聰認為可能跌逾20%；林奮強預期仍會上漲15%。
看罷這些名人的估計，筆者都感到一頭霧水，唱好的說升15%，唱淡的說跌逾20%，不過說真的，大家都是拍腦袋估估下，即使列出一大堆理由，都解釋不到數字怎樣來。
筆者先列出由中原指數計算以來，每年的全年變幅：
18年當中，波幅小於10%有9年；10%至20%有4年，20%至30%有4年，30%以上是2年，換句話說，估得越大機會越低。其實不難理解，因為全年的高低位在年頭年尾出現的機會較低，比如1997年大旺市，全年升幅只有0.5%，可謂白做；2003年沙士夠慘吧！卻全年錄得4.9%升幅。
波幅大的年份，往往都是單邊市；見頂或見底年份反而波幅較細，比如樓市在1994年因內地宏調而見頂，全年卻只是下跌1.0%；2008年金融海嘯講到咁大件事，都只是下跌14.9%吧！事實上即使由頂到底去計算，金融海嘯都只是令指數由73.98跌到56.71，即23.3%，要2012年全年跌超過20%，即是要單邊跌市，還要由年頭跌到年尾，不過2011年已經跌了4%，要追到金融海嘯的跌幅，中原指數將要跌到77.2點，則羅先生便會夢想成真。
筆者以前指出，74點是中原指數的關鍵位，因為多年來曾屢次未能突破，後來才三次到頂而破，指數就一氣升到100.72，如果極端情況出現，樓市真的下試74點，那就點止跌兩成？問題是究竟那些推測出來的不利因素，是否真的出現。記得筆者在2011年上半年曾說，當時樓市好像只升不跌，根據往績會由於外圍突發因素而推跌大市；現在這些因素真的出現了，不過樓價才下跌了4%吧！可說是滿地眼鏡碎。
除了因為SSD鎖死很多樓盤，變相令二手供應大減之外，筆者推算出2012及2013年實際的落成量都不會超過一萬伙太多，即使業內計算到明年最多有兩萬多個單位可供發售，真正落成的其實遠遠低於此數，換言之，如果發展商明年大力推售遠期樓花（不受樓花同意書限制的舊契樓），透支了明年以後的實貨供應，才會出現供應突然增加。不過，看情況大部份發展商都是見晒樓型才去賣樓，能超前賣的舊契樓往往都是細項目。
遊完一大輪花園，筆者估計劉嘉輝及廖偉強兩位先生的估計，可能更接近現實。估到大升大跌，開心一下可以，真正實現的機率較低。
2012年個個話歐債爆煲，但樓市最多都只係跌10%。咁即係話「歐債」根本只係用來人嚇人
[版主回覆01/08/2012 19:41:27]仲有一行：政客
[Xer Store回覆01/08/2012 16:52:50]"要跟都跟惡人搵食" – 即係在香港，一係做金融，一係做地產
[版主回覆01/08/2012 14:02:38]港元同美元掛勾，又與國內關係密切，只要這兩處無事，都唔會令香港元氣大傷。美國甚至有歐債危機中混水摸魚，中國手持美元同美債，仲好過渣歐元歐債，世事就係咁：要跟都跟惡人搵食。
脫兄：
樓市成交大減,地產代理揾食應該很難, 但為何未見地產代理收縮店鋪數目，另報章報導代理人數不減反增？
[版主回覆01/08/2012 23:55:26]執左好多間：
http://paper.wenweipo.com/2011/10/01/ME1110010008.htm
看來是要等新年過後才決定買樓了……
[Achilies回覆01/09/2012 22:58:06]到時候再向您討教吧
[版主回覆01/09/2012 19:07:38]都不急在一時
haha, 我覺得那個多年統計表好似玩百家樂咁，開莊同開閒兩邊揀
[版主回覆01/09/2012 19:08:18]呢ｄ所謂競猜，根本就有好大的隨機性。
多謝資料提供
十分同意閣下的分析。
[版主回覆01/10/2012 22:20:29]股市同樓市，今年都會好悶
股市也是如此.
[版主回覆01/10/2012 22:21:16]之前旺市皆因錢泛濫，家下去槓桿化了，估值就落下
脫兄, 小弟亦獻醜寫了一篇有關2012年樓價的分析, 希望你指教指教:
http://blog.yahoo.com/_V4LYTXKJHNK6PJRF52NONZY22E/articles/501470
"總結而言，2012年香港樓市的整體成交量將會偏低，但樓價將會缺乏明顯方向，既沒有大幅向下的壓力，但也缺乏大幅向上的動力。所以我估計香港樓價將會在現水平高位橫行，整體波動幅度將會是現水平樓價的3-5%。"
[版主回覆01/12/2012 23:47:18]成交少，價格變動少，其實即係想改變的人也少，包括買樓、賣樓、換樓在內。一手市場2012年的供應不是想像中多，發展商就不會急售，筆者推測會出現二手牛皮，一手價硬，溢價新盤可能在年中重新出現。
脫兄：點看里昂出報告話香港樓市需時兩年調整20%左右。
[版主回覆01/13/2012 08:23:21]很多報告背後都有一定的數據及financial model支持，問題係往往事與願違，市場的不可測，測不中都無辦法。
脫兄, 請問是否2013年會開始多新盤推出呢?
[版主回覆01/15/2012 00:10:49]會多，但多出的數量不會太多，因為建築時間長，未必接到2010果批地。