梁振英樓市政策：最需要知卻無答案的問題
特首選舉終於由梁振英勝出，回歸後香港樓市日趨政策主導，董建華時代「八萬五」造成的跌市，要孫九招低建居屋大減供應才扭轉過來，以至2010年以來不斷推出遏抑樓市措施，都是政策市的表現。即使特首選戰轉移了政府對樓市的視線，金管局總裁近日都至少兩次出言要繼續提出樓市泡沫風險，所以，大家不得不留意下任特首的房屋政策取向。
梁振英最先是在2011年12月提出18點房屋政綱（http://www.cyleung2012.com/declaration/policy/7），大致上是從規劃及土地調節房屋供應、協助中產置業、改善生活環境、改變居屋及公屋政策等，在這裏也不一一細表。當時亦提出「港人港地」的政策，規定部份土地興建的房屋只限香港居民購買，筆者曾在本欄為文，認為這是變相的居屋，再加上新居屋、置安心以及中產房屋，必然令香港樓市更為複雜。
根據後來公佈的修訂政綱（http://www.cyleung2012.com/media/policy/zh_cy_policy_platforms2.pdf），變為20點，其中最明顯的改動是在「港人港地」：「建議在保持樓價平穩的前提下，考慮覓地興建另類房屋，研究推出港人港地政策，如住宅市場過熱，選擇符合中產階層住屋需要的政府土地，在售地條款中，規定在建成後的住宅單位只可售予香港居民(包括永久及非永久居民)，以協助入息高於申請居屋限額香港居民置業。」
其實這是變相的「中產居屋」，即在新居屋收入限額之上，再加多一項有限制性的房屋，那只不過是將置安心級數房屋改頭換面。現時在二手物業市場上，除一般私人住宅（包括市建局及房協市區改善計劃）以外，還有居屋、夾屋、二手公屋，再加多兩種另類房屋，只是令公營房屋市場更加混亂，新增的「產品」，是與私人發展商爭奪中價住宅市場，變相鼓勵他們只建豪宅及假豪宅。
現任政府已在實行定期推出土地的政策，梁振英的政綱只是提及怎樣找出土地，卻沒有隻字提及怎樣推出市場，究竟是繼續現在的定期推地，還是要因應市況而調節呢？這一點才是最影響私人住宅市場，卻沒有得到回應，當2010年開始大量推出的土地，到2013年開始以樓花及現樓應市時，是否還要繼續大量推地呢？這才是大家最需要知道卻沒有答案的問題。
我諗未來1年,樓市應該會自我調整,到時政府若大力推地既話會令人諗起8萬5,社會應該會有大量反對sound.梁生唔會不理反對掛…
[版主回覆03/27/2012 23:39:10]政府現在咪已經大力推地囉，駛乜等梁生？
脫兄，小弟是一名小投資者，亦是你大作的讀者，剛購入一個百多萬小單位收租，各銀行做按揭時都要求我簽信貸資料庫同意書，之前從未遇過。
想向脫兄請教一下，簽了此約，對將來買樓有沒有負面影響？
是有簽同意書的銀行才可ACCESS資料庫，還是意約一簽，所有銀行皆可看到的資料？
如果拒簽，是否真的沒有影響。
[版主回覆03/27/2012 23:41:54]如果你無意隱藏銀行之間的負債，其實簽比銀行有何問題？你簽給甲銀行，甲銀行可以看到其他銀行，沒有簽的銀行不能看。
但睇住巿況調整賣地是否慢半拍，見升場升才去推地，地價越推越高、樓價也一樣，但到真正有樓供應時，巿況可能已經逆轉、見樓價跌，就即刻叫停賣地，對！地價不跌，樓價或可托著，但幾年後，市況好，便缺乏房屋供應，結果又是樓巿過熱，跟現時老曾年代問題一樣，反應遲鈍，你認為這是好方法嗎？
[亂博回覆03/28/2012 13:42:35]對！我們小業主或投資者，才會在意樓價升跌，但睇番老曾過去的做法，政府似商人多過權𧗾利益的中間人，問題係梁振英的土地政綱思維，明顯唔同老曾政府，說明是規劃和依照推算需求，如果唔係走番老曾舊路，就即係唔係睇住樓價才調整，當然跌得急，做法會唔同，係人都睇倒依家香港發生咩事，早兩日看倒蔡欄一個節目，佢身邊兩位年輕姐仔，都大談香港美食天堂已死，相信梁會做多些，暫時來
看，不搞八萬五，也不會走番條冇出路既路，個人認為，如果只得地產有發展，其他經濟範疇冇發展，我嘅策略係唔會長揸，投資往往是講前景
[版主回覆03/27/2012 23:47:57]我們是小業主或投資者，才會去在意樓價升跌。人家官大人是從社會整體去看事情，比如溫總就話知你挾死發展商。同樣地梁振英未來的思維是要有足夠土地及房屋供應去應付社會需要，現在是旺區商舖不足令到地舖做遊客生意，本地生意變晒樓上舖（連元朗大馬路的八方書局都變為樓上舖），寫字樓缺乏，酒店又缺乏，呢ｄ都唔會比住宅好得幾多。林奮強呢方面就講得ｏ岩，應該係起多ｄ各類物業加快經濟活動，不過梁振英會否用呢一套？
小弟現時有一層居屋單位，係2010年買入，樓齡二十九年，現時想賣出轉買私人屋苑，一來可改善生活質素，二來亦可轉為較優質單位，現時是否適合放賣居屋再入私樓？
[版主回覆04/01/2012 11:54:22]新居屋將會對居屋市場有直接影響，換私樓都係好主意
莫講話依家未上任, 就算到上任初期, 我估計佢都唔敢比「答案」大家…
[版主回覆04/01/2012 11:54:56]估計最大機會就係照舊，第二時可以姓賴