上星期五公佈的中原指數又重見100點，報100.06，雖然還未高於2011年6月5日的100.76，都可以視之為再次成功挑戰100點水平，2011年下半年的跌幅論上已抹掉了！有樓在手的人固然鬆一口氣，一路都租樓住等價跌上車會有點耐性，最慘的係一班落車等跌再上車，暫時在機會成本上已經輸了大半年租金，自住物業不要輕言出售。

 

現時市況一回升，平盤被掃清，現在放盤價回升，交投又再次縮減，正如第一次世界大戰時的西線戰均，德軍與英法聯軍你爭我奪幾年，戰線都是僵持，筆者之前估計今年樓價都是10%上下徘徊，就算以去年6月最低點計，都只是反彈了6.3%，那算不算是上落市呢？不過個別屋苑的波幅就比指數所顯示為大，筆者以中原成份屋苑的調整呎價，比較低位反彈幅度：

港島

九龍

新界西

新界東

大部份屋苑的反彈幅度都在10%以內，各區都有超過15%，部份甚至高於20%，理論上交埋SSD都有得執。實際情況是又要揀中屋苑，又要捉到最低價，機率甚低，所以在SSD之下，短線炒樓已淪為紙上談兵。既然買樓要綁一兩年，是否入市當以一兩年內樓價變動為參考，在樓價暫無大變動之下，自住還可以考慮個人需要而入市，或者有一筆閒資長線收租，住宅已變為長線投資工具。

雖然特首已被選為梁振英，單看政綱是在公營住宅上著筆，但是在私市場卻沒有明確的表示，究竟又想行「我地諗到一個方法，可以嚮唔影響經濟之下推低樓價」（真實對白），還是「我地諗到一個方法，可以嚮唔影響樓價之下增加供應」（設計對白），可說是諱莫如深。就以梁特首幾日來的言行，對於現屆政府之事不欲多言，對於自己施政又欲言又止，可能真是要等到7月1日之後才明言。

順帶一提，李首富說建築成本已上升到佔總成本一半，打破坊間「地價成本、建築成本、融資成本各佔三分一」的說法，中間大兩頭縮。梁特首明言要興建比置安心（所謂「實而不華」）高一級的港人港地中產居屋，那就表示私人發展商的中產市場份額將會被蠶食，那就唯有繼續起豪宅格式的物業，建築費自然要抬高：雪櫃以前用「保壘牌」，家下要用「嘥銀紙」；爐具以前用「DCG」，家下要用「咪喇」、「加人嗱」。還有一個啟示：地價下跌，才可以補返條數，所以最近幾幅官地，都不是大發展投得。

 

在政府遏抑措施沒有放寬之下，樓價能升回100點，可以理解為國內降低存款準備金率，以及香港銀行放寬按揭信貸以及提供較之前為低的按息貸款。最影響短期樓價的因素是銀根鬆緊度而非利率。坊間所謂銀行閂水喉，借錢難就想買都買不到；如今開水喉年頭又要跑數，購買力又回來了。