裝修建築(11):公眾設施及斜坡│脫苦海

 

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早前多份報章用顯著篇幅報導一些私人物業內的公眾設施據稱被「私有化」,包括商廈、商場,以至一些已經賣散了的私人屋苑。發展局於公佈97年後落成的私人發展項目內公眾設施與公共休憩用地名單,據報有231項私人發展項目,31項涉及公眾休憩空間。筆者只統計住宅(包括居屋及夾屋),共有115個項目有公眾設施,比較具爭議性的公共休憩用地者則有24項,表列如下:

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輿論焦點針對本來屬於公眾的空間被「私有化」或「霸占」,亦有報章認為是「官商勾結」、「利益輸送」,政府與發展商連手「撻」了市民的公眾空間,或者是批出公眾設施後提高地積比率明益地產商,亦有小業主認為大業主私下將屋苑設施送給外人使用,同時要小業主支付相關的清潔、維修、保安費用,要求大業主賠償云云。

社會上有各式各樣的遊戲規則,是經過許多角力及利益交換而達成的,但在第三者的眼中,不一定非常合理,甚至有時會令人覺得是犧牲第三者的利益而來。比如建築物重建時將地盤收窄,令車路及行人路得以擴闊,如果發展商沒有得到地積上的補償,便沒有這樣做的誘因,​​有人卻認為是「明益地產商」。同樣地,根據規劃標准人均佔有的空間需要達標,發展商拿出更多公共空間,便可以容納更多人,獲批准更高的發展密集,雙方只是各取所需。

對於住宅屋苑的小業主來說,斜坡問題遠比公眾設施頭痛,平時用不著,保養斜坡動輒上百萬過千萬,可是卻早在官批地契時已決定了,亦無可能將之交還政府。最頂癮的個案是申訴專員批評的「嘉強苑」個案。話說居屋嘉強苑由房署興建,在建築期向地政總署暫借一幅斜坡,由於是暫借性質,所以沒有在售樓書中說明,到斜坡需要維修時,地政總署當然不想將責任揇上身,於是拒絕收回,房署過左海就神仙,將個「坡」拋給小業主,結果被投訴到申訴專員公署,房署要自己付鈔;但地政總署指根據當年訂定條文,基於用者自付原則,​​房委會需負責管理及維修斜坡。

無論是公營房屋或私人住宅,小業主應主動查閱在物業範圍內是否有這些「蝕本貨」,官腔地說:「經衡量後仍要購買責任自負」。當然發展商不是省油燈,明知這些東東必定影響銷售,當然是在樓書中用蚊咁細的英文寫出。說實話,既然新建大型屋苑幾乎人人有份,小業主也是防不勝防。

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