運輸及房屋局於2008年10月10日公佈，統一的「實用面積」定義實時納入地政總署「預售樓花同意方案」（「同意方案」）的規管範圍，經地政總署新批出的預售樓花申請項目，必須在售樓書中採用統一的「實用面積」定義。統一後的「實用面積」指單位圍牆以內的樓面面積（包括任何露台、工作平台和騎樓的樓面面積），但不包括「其它面積」（「指任何閣樓、窗台、車位、天井、陽台、花園、平台、天台和冷氣機房的面積），需要分開量度及列出，不包括在「實用面積」之內。

大家看完以上一段「官方文字」後，或會感到一頭霧水，究竟現在所謂「實用面積」，與一般人的理解又是否相同？又能否揭示所謂「發水」、「縮水」的現象？筆者就以兩個樓盤價單為例，介紹新定義的特色。

露台的面積根據屋宇署《聯合作業備考第1號》「環保及創新的樓宇」，每個住宅單位獲豁免面積的總和是2平方米（約22方呎）或該單位實用樓面空間的4 %，（以面積較大者為準），但以5平方米（約54方呎）為上限。按一按計算器便知道，實用面積低於538的單位可獲豁免約22方呎，無形中單位越細，露台佔的比例便越大，而原築的細單位往往便是如此，例如A例子中便佔了近4.9%。可是再看壹號雲頂的露檯面積，卻超過了豁免的上限，降低了實用率。

工作平台的面積根據《聯合作業備考第2號》「推廣環保及創新的樓宇第二批鼓勵措施」，每個住宅單位獲豁免的面積最多為1.5平方米（約16方呎）。壹號雲頂均用盡該面積，原築卻沒有工作平台，提高了實用率。

以上兩者均為環保「發水」產物，卻被新定義視為實用面積的一部份。換言之，「發水」的情況是隱藏在所謂「實用面積」之中，不可一廂情願以為真的「實用」。

窗台及冷氣機房分別以《作業備考第68號》「伸出物的上蓋面積和地積比率」以及《作業備考第13號》「總樓面面積及無須計算的總樓面面積的計算」規管，卻沒有就豁免的面積設上限，這便為則師留下設計的空間。奇怪的是例子E建築面積達2,596方呎，窗台卻只有15方呎，結果出現較高的實用率。

單位有蓋面積是實用面積（含露台及工作平台）加上窗台及冷氣機房，然而還要加上攤占公用面積才獲得建築面積。其中「發水」的豁免部份是康樂用地，例如會所泳池等，由《作業備考第229號》「撇除康樂用地的樓面面積」作出指引。剛巧兩個樓盤的攤占公用面積均佔建築面積的20%。

一般消費者最希望知道的是「內攏面積」。英文名稱Carpeted Area更能傳神地表達這個概念：意指室內可鋪地毯的面積。牆壁、樑柱、窗台以至露台等均不會鋪地氈，可以鋪地氈的地方便是他們認為自己「可用」的面積。很可惜的是這樣理想的計算方法，並不存在於市場之內，從來沒有第三者會認真地量度，發展商售賣一手樓時固然不會提供，業主亦不會純情到任由地產經紀或準買家去度自己的「內攏面積」，而實際上牆壁的厚度因樓層而不同，業主裝修比如加多層批盪油漆或者地腳線也會令「內攏面積」縮少，誰人會將自己的底牌揭給人看？

筆者計算未減牆身、樑柱、窗戶等面積，計算出來的比率較「實用率」還要低，如果一如某些業內人仕以電子度尺，再要減幾個百份點也不出奇，引用市場金句：「那些地方（窗台、工作平台、冷氣機平台）都要錢起，百分百是你（買家）用到，入了單位門口的就是賣畀你。」