運輸及房屋局於2008年10月10日公佈,統一的「實用面積」定義實時納入地政總署「預售樓花同意方案」(「同意方案」)的規管範圍,經地政總署新批出的預售樓花申請項目,必須在售樓書中採用統一的「實用面積」定義。統一後的「實用面積」指單位圍牆以內的樓面面積(包括任何露台、工作平台和騎樓的樓面面積),但不包括「其它面積」(「指任何閣樓、窗台、車位、天井、陽台、花園、平台、天台和冷氣機房的面積),需要分開量度及列出,不包括在「實用面積」之內。
大家看完以上一段「官方文字」後,或會感到一頭霧水,究竟現在所謂「實用面積」,與一般人的理解又是否相同?又能否揭示所謂「發水」、「縮水」的現象?筆者就以兩個樓盤價單為例,介紹新定義的特色。

露台的面積根據屋宇署《聯合作業備考第1號》「環保及創新的樓宇」,每個住宅單位獲豁免面積的總和是2平方米(約22方呎)或該單位實用樓面空間的4 %,(以面積較大者為準),但以5平方米(約54方呎)為上限。按一按計算器便知道,實用面積低於538的單位可獲豁免約22方呎,無形中單位越細,露台佔的比例便越大,而原築的細單位往往便是如此,例如A例子中便佔了近4.9%。可是再看壹號雲頂的露檯面積,卻超過了豁免的上限,降低了實用率。
工作平台的面積根據《聯合作業備考第2號》「推廣環保及創新的樓宇第二批鼓勵措施」,每個住宅單位獲豁免的面積最多為1.5平方米(約16方呎)。壹號雲頂均用盡該面積,原築卻沒有工作平台,提高了實用率。
以上兩者均為環保「發水」產物,卻被新定義視為實用面積的一部份。換言之,「發水」的情況是隱藏在所謂「實用面積」之中,不可一廂情願以為真的「實用」。
窗台及冷氣機房分別以《作業備考第68號》「伸出物的上蓋面積和地積比率」以及《作業備考第13號》「總樓面面積及無須計算的總樓面面積的計算」規管,卻沒有就豁免的面積設上限,這便為則師留下設計的空間。奇怪的是例子E建築面積達2,596方呎,窗台卻只有15方呎,結果出現較高的實用率。
單位有蓋面積是實用面積(含露台及工作平台)加上窗台及冷氣機房,然而還要加上攤占公用面積才獲得建築面積。其中「發水」的豁免部份是康樂用地,例如會所泳池等,由《作業備考第229號》「撇除康樂用地的樓面面積」作出指引。剛巧兩個樓盤的攤占公用面積均佔建築面積的20%。
一般消費者最希望知道的是「內攏面積」。英文名稱Carpeted Area更能傳神地表達這個概念:意指室內可鋪地毯的面積。牆壁、樑柱、窗台以至露台等均不會鋪地氈,可以鋪地氈的地方便是他們認為自己「可用」的面積。很可惜的是這樣理想的計算方法,並不存在於市場之內,從來沒有第三者會認真地量度,發展商售賣一手樓時固然不會提供,業主亦不會純情到任由地產經紀或準買家去度自己的「內攏面積」,而實際上牆壁的厚度因樓層而不同,業主裝修比如加多層批盪油漆或者地腳線也會令「內攏面積」縮少,誰人會將自己的底牌揭給人看?
筆者計算未減牆身、樑柱、窗戶等面積,計算出來的比率較「實用率」還要低,如果一如某些業內人仕以電子度尺,再要減幾個百份點也不出奇,引用市場金句:「那些地方(窗台、工作平台、冷氣機平台)都要錢起,百分百是你(買家)用到,入了單位門口的就是賣畀你。」