樓市解讀(9):下流M型社會售樓策略│脫苦海

 

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下流社會支解中產

早年有兩本由日本人寫的社會觀察書藉流行起來:三浦展著《下流社會》及大前研一著《M型社會》。

三浦展根據日本厚生勞動省「所得再分配」數據計算的堅尼係數由1990年的0.4334上升到2002年的0.4983,得出「所得差距日漸擴大」的觀察,即香港人所講的「貧富懸殊」。日本社會由經濟繁榮期的「中流化」變成「階層化」,即社會上大部份人發覺難以向上層階級流動,甚至可能會每況愈下,大量原來持有中上層意識的中產,其階級意識正向下游移。

大前研一用更直接的指針來表達社會結構的變化:年度薪資所得。結果與三浦展略有不同:中上及中低的人下降丶中層階級上升。相信這是實質所得與階層意識之間的差別:即使實質收入不變或略為上升,也會超前地抱持向下的階層意識。而決定消費模式的,階層意識的重要性比實際收入更重要。大前更觀察到中產階級的崩潰,中間階層向兩極移動。

因應這種背境,大前提出四種營商策略:

A.上層:徹底進攻奢華商品路線

B.中上層:稍做努力即垂手可得的新奢華路線

C.中下層:低成本丶高感覺的價值

D.下層:低成本的徹底低價格

在兩位學者的觀察之下,社會在中產階級被支解下,是向兩極發展:大多數人向下流,仍有少數向上流。從數量上,當然是選擇做「向下」產品佔優,但這卻局限了利潤;如果能力許可的話,當然是「向上攻」更著數,比如葡萄園這類超豪盤,即A。近年以「豪宅」來標榜的樓盤即是B。C.類新盤已經很少,只馀下待售居屋。而D.就是舊屋及出售公屋。下層人口或者會不斷增加,但下層人口又是否有購買力呢?即使有,為甚麽不去買C.呢?

置業同時又想賺價的朋友,應盡力購買較大的單位,用較平宜價格買入細單位亦無蝕底,居住成本較低,代價是「沉舟側畔千帆過,病樹前頭萬木春」,升得比人慢。

高成、低就、中不成中不就

社會在貧富懸殊兩極發展之下,大多數人向下流,仍有少數向上流。從數量上,當然是選擇做「向下」產品佔優,但這卻局限了利潤;如果能力許可的話,當然是「向上攻」更著數,比如葡萄園這類超豪盤,即A。近年以「豪宅」來標榜的樓盤即是B。C.類新盤已經很少,只餘下待售居屋。而D.就是舊屋及出售公屋。

使用這個框架分析,御龍山的標准單位是以B為定位,呎價與駿景園相近,特色單位則以陳設裝修用料如室內泳池作A的包裝。相似的市務手法有「雙子星會所」,即以會所使用權把屋苑一分為二的曼克頓山。

這還未到達發展商市場定位魔術的極致,筆者看到這段新聞:「正當發展商爭相興建大面積單位之際,新地位於西鐵屯門站上蓋項目,反而集中提供細至中型單位,達95%單位面積在754平方呎以下,當中有25%為現市場鮮有供應的300至400平方呎的細單位。」以目前屯門呎價二千多元,無論如何包裝均難以用A或B,可是亦難以甘心作D拋售,於是便使用C策略。雖然單位面積偏細,但西鐵上蓋,加上大商場,以呎價$4,000計,最細單位售價只是120-160萬,進取一點以$5,000計也只是150-200萬,切中市場對上車新盤的渴求。而且單位細少戶數達2,125夥,對於商場的生意人流也更有利。

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