樓市解讀(14):縮減發展規模的陰謀論│脫苦海

 

v2-7aa9a33b14f83c218a37835fa6a494d7_r.jpg

本地最大銀行擴闊了息差才去放水,並且在各間銀行一片「沒有減息空間」的聲音中力排眾議,申明息仍然要減,鄙人先行一步加按息,「因為減息所以加息」,究竟邊個高章,還要下回分解。而針對銀行估值不足的問題,政府透過按揭證券公司做了兩項手術:

  • 置業人士只要獲得銀行六成按揭便可申請按保,保險連銀行貸款最高可以藉到樓價的九成。較以前約一成樓價的「走位」空間,可避免銀行因對物業的估價不足,而買家又無足夠資金填補差價,結果被迫「撻訂」。
  • 外匯基金提高按揭證券公司備用循環信貸額,由100億元增加至300億元以便公司於市場動盪及非理性的情況下,有足夠資金向核准機構購買按揭貸款,為市場提供流動資金。

赤裸裸地揭開黎講,銀行估值不足就由按保補上,市場上有大量按揭套現的話由外匯基金拆錢出街,前者解決當前新盤上會估價不足的問題,後者則是未雨綢繆。

另一項值得一談的是發展局建議,撤銷現時興建垃圾房與電錶房等住宅大廈設施,可獲豁免計算樓面面積的做法,並將豁免樓面面積上限,定在準建總樓面面積35%之內。一些發水做法的法律依據,當中價單分列的露台、工作平台、窗台、冷氣機房等均是明顯的發水產物,而攤占公用地方面的兩成面積,亦有部份是豁免的部份,比如上述的垃圾房、電錶房,以至隔火層、空中花園、遊樂場場之類。

局方發言人稱豁免計算部分樓面的初衷,是要鼓勵發展商改善大廈質素,為住戶提供更多生活配套和環保空間。不意卻令發水情況越來越嚴重,以一幢49層高的住宅大廈為例,其停車場、避火層、康樂設備等,總共7.5層樓面獲得豁免,比原本可以興建的總樓面面積,足足超出40%。發展局曾公開117個於2001至06年4月獲豁免的樓面項目,顯示已有200萬平方呎樓面批豁免,當中以嘉亨灣13萬呎居首,第二是傲雲峰10.2萬呎,第三是泓都約5萬呎。

連同早前發展局縮減南昌站、元朗站及合和二期的發展規模,網上有言論認為是減低未來樓宇供應的伎倆,單就該兩個西鐵車站地盤,便減少了千多個單位,今次再限制發水,再加上限高度、限密度、限地則比例,亦將會達到類似後果。而當中筆者看到最精彩的陰謀論為:「點解咁多發水?咪當年政府賣貴地,發展商中曬招,唔俾佢發水,幾大地產商,破地獄啦!當年賣既樓都清得七七八八了,咪收番緊。」

事實上,發展商在港的土地儲備規模的確大不如前,筆者統計主要上市發展商年報內列出的未完成住宅地盤,所佔樓面多於2百萬平方呎的只有7間,好幾間傳統的大發展商,比如太古、恆隆、會德豐、香港興業等,剩下的土儲更少於50萬平方呎。假定住宅單位平均面積是750呎,50萬平方呎約相當於666個單位,以一梯八伙計約83層,相當於三至四幢大廈。改變遊戲規則,亦不會影響多少個發展商,自難以杜絕悠悠之口。

發表迴響