商業地產(13):吉之島攻略│脫苦海

 

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吉之島位於荔枝角的分店落戶西九四小龍的碧海藍天商場。以前日式百貨全盛時期,除吉之島外,八佰伴分店數目更多,甚至還有大丸丶三越丶松板屋丶東急等,後來都分別結業,現時的日式百貨公司只有Sogo丶UNY (Apita)及新地旗下的一田。

日資百貨的盛衰側面反映本港零售商舖的趨勢,現時僅存的日式百貨,或多或少都有本地化,當中尤以吉之島最為明顯,皆因以前每多在市區尤其是港島區開舖,較能接受價錢較高的商品,不過當擴散到新市鎮,當地消費力未必能支持,比如八佰伴當年擴展到連元朗及天水圍都有分店,形成尾大不掉。吉之島早期只有康怡丶樂富(已結業)及荃灣三間分店,然後在1998年開黃埔及屯門店,再到去年及今年才分別開設九龍灣及荔枝角店,步伐就穩健得多,而且遷就當區的消費力,亦不會只做高價貨品。

吉之島大埔及將軍澳東港城分店結業,似乎適合在跨區場多於本地場,現時泓景台丶升悅居及宇晴軒都是本地場級數,場內還有水電鋪丶補習社丶中藥房之類,對於附近居民來說只是應付生活所需,現在購物優閒可以到對面的吉之島。其店鋪設計都有一些如大型電器的耐用品,超市亦設有熟食,更分租予一些日式食肆,還設有來往美孚及奧運站的穿梭巴士,很明顯目的是希望成為西九龍一帶的跨區商場。

當年碧海藍天商場改為二手車場實在是一種錯配,現時改為超市百貨都可算是撥亂反正,就以四小龍加星匯軒已有9,216夥,再加上海麗邨4,900夥,步程之內已有數万居民,如再加上美孚萬多夥,實在具有足以支持跨區場的消費人口,問題要與區內各個屋苑本身的商場競爭。不要以為公屋居民就沒有足夠的消費力,就以樂富現時Apita租用的位置為例,吉之島租用時已經是人流甚多,領匯大裝修後亦不減當年,雖然附近私樓絕跡,一樣可以經營多年。雖然附近人口多,碧海藍天位置上遠遠不及康怡及樂富店有地鐵直達,所以覆蓋就僅限於步程之內及穿梭巴士所到之處,還要顧及消費力較高的私人屋苑居民,以及公屋居民。

對於四小居民來說,眼前就有個方便及多個選擇,區內人流增多或可提高商業價值,不過對於碧海藍天的居民來說,由於吉之島正門與屋苑穿梭電梯大堂共用同一出口,就難免造成不便,不過碧海藍天每座都有地面出口,電梯可以直達地下大堂,都可以略為改善。

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