樓市會否進熊一?(2012/06/01)

樓市會否進熊一?

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/

筆者曾於去年三月中指出,樓市已進入牛三(2010/03/05)(http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/71311),當時已分析牛三已開始了,大家可能有興趣了解樓市何時進入熊一。沒有人能事前知道何時會出現熊一,不過筆者有兩個提示:

第一是2010年初住宅動工量開始回升到10,000伙以上,四年後就是2014年,到時一手住宅供應將比現時為多;另一方面,由於2011年4月1日之前入則可以不受「限發水10%」所限,結果發展商在死線前大量申請圖則,這些圖則也將在2011年開始陸續動工,大約在2015年落成,可以在2014年賣樓花。可見未來的供應將比目前增加一定的數量。

第二是SSD將於2012年11月滿兩年,之前受綁的二手盤將會陸續放出市場,改變了二手市場供應緊張的局面,到時二手市場可供選擇的樓盤將會陸續增加。這兩個因素都會令到一手及二手市場供應增多,累積之下有機會引發市場轉勢。

或者我們花一點時間重溫杜氏理論及套用在香港樓市,1997年中原指數曾經調整至88.75點,然後升上102.93點,之後正式進入熊市第一期。1997年人人都認為樓市只會上升不會下跌,在10月亞洲金融風暴中,一口氣跌到官鱷大戰時的45.71點,結束熊市第一期,跌幅達56%。

然後在1999年科網熱潮時樓市反彈,最高反彈到57.23點,後來科網熱於2000年爆破,指數跌穿46.72點,結束橫行徘徊的熊市第二期。指數續跌至2003年沙士時最低31.77點,跌幅達32%。當時,人們對樓市完全提不起興趣,甚至出現發展商倒閉導致地盤要由銀行接管,這是典型的「熊三」。

牛市第一期由低位回升至2005年初56.07點,在人們不相信樓市上升之下,指數升幅達76%,之後無力再創高位。牛市第二期開始於漸漸多人留意樓市,由低位51.86點到高位73.98點,升幅有42%,其間雖經金融海嘯的洗禮,指數跌至56.71點,跌幅也只有23%,沒有跌穿前浪,仍然是一浪高於一浪。

這次的牛市第三期開始於2010年,升穿73.98的前浪頂,電視開始出現樓市訴苦節目,政府也不斷推出政策打壓樓市,不過指數卻在幾乎沒有調整之下升到100.72點,升幅達36%。其間即使有歐債危機,指數也只是跌到94.16點,幅度只有6.5%。現時升至103.94點,即是牛三仍然繼續。

樓市會否進熊一

牛三特徵是沒有人相信市場會回落,而且雞犬皆升,甚麼質素的股票都會上升。套用在現在的樓市,連新界偏遠地方的樓價都要四五千元一呎,近港鐵站的新界樓升到六七千元,而且居屋公屋也屢創天價成交,都可以說是雞犬皆升。只不過相比於2010年中時,還未有搶凶宅的現象。

從圖一看,74點是屢次被觸及的阻力支持位,所以筆者估計他日熊市來臨,有機會在此水平得到有力支持,以現在中原指數103.94點計,幅度是28.8%。翻查八九十年代的跌市調整幅度,也大約是三成左右(見差餉物業估價署網站:http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/his_data_4.xls),大家可作參考。而由於2010年的調整在94.16見底,只要中原指數不跌穿此位,就不算進入一浪低於一浪的形態,牛三也可以視為持續;若真的跌破此位,樓市進入一浪低於一浪,換言之2003年至今的一浪高於一浪走勢結束,可視為熊一的第一個訊號。

8 thoughts on “樓市會否進熊一?(2012/06/01)

  1. 雖則現在發展商可以在巿弱時惜售,但如果新政府出招到極致,學大陸嚴打囤積居奇的發展商,要在它們在特定限期前發售現樓,如此這般結局會••••••••
    [版主回覆06/01/2012 23:03:55]•••會陳梁反面
    問題係:政府無權要求物業持有人買賣物業,包括發展商在內,人家起層樓黎收租或者養老鼠,誰管得了?

  2. 回想過往香港樓市,即使供樓利率幾高,市民心目中樓價似乎都只會向上,所以97年前從無人諗過樓價原來都可以跌得咁利害!
    但我覺得當時樓價跌最主要原因是經濟差引致失業率高企,大家擔心份工保唔住無錢供樓,所以一齊沽樓轉租似為較上算之諗法。
    未來的年度細單位雖然會增加,但購買需求似乎亦不視弱,觀乎深水涉區遠期樓盤可見一二。
    歐債問題需然凶猛,但各國為本身利益亦不能就手不埋,起碼將後果盡量減低,這股危機會否推高香港的失業率呢? 我估這可能是關鍵之所在。
    [版主回覆06/02/2012 11:24:27]香港樓價曾經在1981-1985年大跌三成,所以1997-2003跌七成係超出當時人的想像。樓價下跌的最主要原因係經濟衰退,失業率只係其中一個現象,舖頭賺唔到咁多錢就交唔出咁多租甚至執笠,公司賺唔到咁多錢就輪到商廈及工廈。

  3. 沒有泡沫只是低息的假象,而「屋漏偏逢連夜雨」亦並非不常見的現象,http://luan-invest.blogspot.hk/2012/06/blog-post.html ,對嗎,脫兄?
    [版主回覆06/02/2012 11:19:38]樓市的泡沫不在住宅,而在其他物業,特別係商舖。個市爆果列,唔需要住宅爆,商舖爆都可以波及到住宅及其他物業,正如科網股爆,其他股都要跟住一齊跌。

  4. 脫兄,另外一個樓市領先指數可能是—–有多少人在討論區,惡意攻擊一些對樓市作出下降預測分析的人。這些很可能是行内人,他們知到樓市的泡沫情況,所以要不斷的攻擊一些對樓市不利的分析。現在這個指標顯示樓市可能很快進入熊市。
    [AH回覆06/05/2012 17:44:28]不明白—跌吉?
    [版主回覆06/03/2012 18:08:39]跌吉之前日日gogogo,而家多左人看淡

  5. 好奇一問:請問人均收入和樓價的correlation明不明顯?
    租金和樓價有明顯correlation(Price-rent ratio)
    而人均收入和租金又有明顯correlation
    那麼人均收入和樓價的correlation明顯嗎?
    [亂博回覆06/03/2012 22:19:06]想話你知,歐元崩盤,全球經濟衰退,樓巿仲有50%升幅,gogogo 呀,你信唔信?依家淡親都被當漢奸咁鬧!你系真系想知有冇correlation,自己去搵data 計,然後prove it to us! 唔好估估下!做correlation,用excel做都計倒,好易!
    [Seven回覆06/03/2012 20:30:04]To 亂博:
    小弟並非睇好樓市。
    小弟只是希望從人均收入的跌覆估算樓市的跌覆。因爲實體經濟的跌覆比較容易預測。
    希望你不要淡上腦。
    [版主回覆06/03/2012 18:08:14]租金與樓價的關係並非固定,有時高有時低。
    收入與租金亦關係不大,唔通D人無人工加業主唔加租咩?
    所以用人均收入除樓價得出的痛苦指數,沒有測市功能,只可視作分析樓價高低的工具。
    [亂博回覆06/03/2012 14:46:23]全部無關係, if this is what you want to believe. 現在歐債危機在眼前,歐元面臨解散危機,仍然看好樓市的,請你們為自家利益著想,去制造返每月一萬三千宗成交,托起個巿去,不要留於在此吹水迫人家睇好樓巿

  6. Yahoo 的回應區好恐佈,鬧你唔識睇巿!脫兄是寫樓市書藉,樓市唔好,脫兄利益亦會受損,他只是客觀地實話實說,似乎啲人真係好瘋狂,真要將所有睇淡樓市的人拉去打粑似的!
    [版主回覆06/03/2012 18:06:34]果個人以為SSD在滿兩年後會取消,已經露了底,而且都是以人身攻擊作結尾,不必理會。

  7. 似乎脫兄覺得樓價有可能跌的機會高了?
    [Yau回覆06/05/2012 11:12:10]true enough but interest rate has been kept low and could stay at this level for much longer, especially when global economies are not doing so well. nobody really expected the japanese to have kept interest rate at 0 for some 20 years. what inflation we'll have is anyone's guesses but we're right next to china and importing from it. when some say property prices have gone up, part of it is because the value of our currency has come down as a result of a negative real interest.
    [版主回覆06/04/2012 00:37:11]筆者只是從分析已發生的事情,來推測較可能會發生的事,樓宇供應多了,經濟可能不濟,就不可以太樂觀。

  8. 不同意快將熊一,只同意現在是牛三初、因為牛三中期上升角度只少要達60以上
    [版主回覆06/07/2012 01:04:17]跌穿左94.16點才確認熊一

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