http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=19857257

中原指數咁粗疏，點解會成為樓巿唯一指標？
成份樓盤不明，又冇加入同退出指數機制，完全係一個black box
97年由曾怨瘡制訂，到而家15年黎有幾多大型樓盤落成？點解個中原指數唔洗變？ 咁0既指數都有人信，真係醒，嘻嘻

聽聞  指數點計  無咩邊個知 . . 得整出來果個先知
記者問佢  佢又叫上網自己睇 ..  識睇 睇得明 就唔駛問佢啦

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中原指數100個成份屋苑名單
http://hk.centadata.com/cci/cci.htm

曾淵滄專欄：分析員年年跌眼鏡
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20060801/6178769

昨日收到一名讀者的電郵，想不到他竟然從1990年就開始閱讀我的文章，也還記得我當年曾建議大家以每股4.5元的價錢買匯豐股票。不過，這位讀者在送我一頂高帽之後，就提出他對中原城市指數的個人看法。他認為，這個指數所包括的屋邨已過時，現時不少新邨屋都不列入中原城市指數的成份屋苑之內。

我相信不少對香港房地產市道有興趣的人也會關心這件事。實際上，我們不是不明白中原城市指數得不斷地加入新的屋邨為成份樓，以反映當前熱門屋邨的買賣情況。但是，中原城市指數的一個最特別的特點、一個全世界房地產指數都做不了的特點，就是指數會將每個屋邨中每一個單位的特性，如方向、景觀、樓層、面積，甚至有沒有發生過兇案等等因素都計算在內。為了計算這些因素，我們不可能在新屋邨一開售就制訂數學模式，將之加入為成份樓。我們得等到該屋邨開始出現二手買賣，有相當數量的樣本數，才能為該屋邨建立一個數學模式，再將之加入中原城市指數的計算。

我們從來沒有偷懶，不妨在此預先告訴大家，很快地中原城市指數又會加入一批新的屋邨成為成份樓。如果你擁有這些樓宇，你可以上網查看單位的估價。

中原指數的計算方法
http://hk.centadata.com/cci/notes_c.htm

中原：以臨約計算較為「領先」
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101214/StockWarrant/rd_rd20804a.htm

【明報專訊】中原城市領先指數是由中原集團於城市大學協助下編制。中原網頁介紹，由於註冊過程需時，利用土地註冊處的樓宇買賣價格數據編制而成的指數，「未能」提供最新的資訊。然而利用臨約成交價數據編制的指數，則可反映地產市場最新的價格變動。中原地產的市場佔有率超過20%(若計及中原集團旗下的利嘉閣，更不止此數)，所以它的成交數據，是能夠反映市場的主要狀況。

城市大學管理科學系副教授曾淵滄表示，每個大型成分屋苑會先訂出一些基準單位，及後屋苑內的每個單位，都因景觀、方向和層數等因素，有各自的weighting factor(加權系數)。中原副主席黎明楷指當屋苑出現一個成交，便會影響整個屋苑所有單位的價格，由於成交或有一些偶然性，例如買家要高價購買心頭好，若有更多樣本，運算出來指數便更準確。另外，一個區內的屋苑與屋苑之間，亦有一定聯繫，樓價互相牽動，另外所有成分屋苑，都是成交量大的屋苑。

黎亦表示，城市大學已將計算指數的技術轉移給中原，一般的日常運算，城大未有參與，只有當要加成分屋苑，才會要求城大提供技術支援。黎亦表示，中原高層於每周該指數公布前，並沒有作出事前審核。中原補充，中原城市領先指數是據臨約內預計的正式合約日期統計。黎明楷補充，換句話今天簽的臨約，不會計入今周的指數，而會計入約兩周後的指數。該指數並按周公布，每周五公布的指數，是三周前的臨約買賣。

中原親解 樓市指數 3大疑問
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=15404

股票市場上有恒生指數反映股市走勢，相反買樓作為人們畢生最重大投資，卻沒有一個具代表性指數。縱然中原指數被廣泛採用，但卻為人詬病，綜合地產界人士意見，直指所謂樓市指數存在三大疑問。

問題1 數據不足

指數被批評最多的地方，在於所用數據不足，以偏概全。以去年十一月底政府出招後一星期的市況為例，全港三十五大屋苑只有八十宗成交，中原所促成的買賣約二十多三十宗。由於中原只計自己促成的個案，換言之指數的變化只�
��市場上四分一的交易來統計，予人有偏差的感覺。

「現時中原指數每星期更新一次，因為只以中原促成買賣計算，特別遇上淡市時，成交量急速下跌，隨時一星期只有幾宗成交，完全代表不到大市升跌，去年底政府出招後樓市成交急速下滑，指數就難以反映實際市況。」面對市場人士的質疑，中原地產研究部聯席董事黃良昇解釋說：「中原指數希望捕捉市場上最新的變化，無可能等土地註冊處的登記再做統計。」他續補充，集團的市場佔有率已達至四成以上，有一定代表性，促成的買賣足以反映最新市況。

問題2 領先指數滯後

市場另一疑問，是稱為領先指數，實際上卻並非領先，因為指數的編製是以正式成交日期計算，距離簽訂臨約日期相差約十到十四日，再加上約一星期的統計時間，於是出現兩到三個星期的滯後。

換言之，今天的指數，反映的並非是未來的樓價走勢，反倒是三個星期前的樓價。不過，學者或中原都指出，他們所採用的數據，相較政府的數字已經快多了。
現任城市大學ＭＢＡ課程主任曾淵滄，是中原城市指數的創始人之一，他直言：「人人都希望有一個快而準的樓價指數，但怎樣為之『快』，準確又如何定義，現時中原指數已經盡力地做到最好。

「事實上中原指數的出現，正正是因為市場缺乏一個具參考性的指數，而政府又完全無做嘢，靠政府的指數隨時會落後大市半年，失去參考價值。」曾淵滄坦言，早於九九年中原和城市大學合作研製樓價指數，是基於政府數據不足。

黃良昇也強調，現時指數以正式成交日期計算，但比起政府的數字已經快好多。由差餉物業估價署編製的全港私人住宅售樓指數，屬市場上唯一的官方樓價指數，但一直未有受業界廣泛使用，主要因為數字嚴重滯後，例如到近期才有去年九到十一月的臨時數字。

政府數字「慢得驚人」，是因為有關數字以土地註冊處的成交數據為準，但現時樓市大部分的成交是簽訂正式買賣合約後的一個月才擺上土地註冊處，而本身正式買賣合約又比臨時買賣合約遲兩至三星期，再加上差餉物業估價署統計需時，令政府數字比起實質市況滯後四至六個月。

問題3 覆蓋屋苑有限

現時市場上的樓價指數，最常用的中原領先指數及美聯物業的樓價走勢圖，都是代理自己統計的產品，兩個指數統計方法各有不同，但同樣並非覆蓋全港所有屋苑，美聯樓價走勢圖是以全港一百個屋苑作統計，而中原成分屋苑亦只有八十六個。

就因為覆蓋問題，市場就批評指數代表性不足。不過，黃良昇就解釋：「指數的成分屋苑亦已經由最初（九九年創立）的十八個屋苑，增至今天的八十六個，共已包括十三個豪宅屋苑。期間有加無減，揀選是市場上成交量最多，各區最有代表性的屋苑，不過增加成分屋苑，只會減低指數的靈敏度。」黃良昇亦承認增加計算成分屋苑，令指數變化減少。

黃良昇補充：「在指數統計上增加一個屋苑亦相當大工程，需要為屋苑的市值釐定計算系統，比起平均呎價計算複雜好多，再者現時恒生指數的成分股亦只有四十五間公司，相對之下中原指數的成分屋苑已經好多。」

代理指數只作參考

市場一直缺乏認受性高的樓價指數，「現時市場上至少有四個不同的樓價指數，（包括中原城市指數、美聯樓價走勢、港大的房產指數以及差餉物業估價署的樓價指數），每個指數有不同的計算方法，哪個最準確根本莫衷一是，為免重複，我們一直無計劃做樓價指數。」專攻房地產研究的理工大學建築及房地產學系副教授許智文直言，再多一個指數亦沒有意思。

四個指數，四個不同的計算方法，結果亦相當不同，本刊嘗試綜合四個指數的最新數字與九七年十月的樓價高峰作出比較，結果四大指數亦有一定的差距，中間存在的差別約有八個百分點。

黃愛樓：香港樓價指數簡介
http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=233&article=31260

今天經濟日報D7版，介紹香港三個樓價指數。文章未能清楚解釋三個指數的特點，只片面強調臨約未必反映樓市實況，實在偏頗。再者，中原城市指數走勢圖繪畫有誤，希望能夠澄清改正。

文章所指「臨時買賣合約有不同條款，……未必反映實況」。事實上，臨約內的條款都會成為正式買賣合約內的條款，是反映樓市現實。而臨約數據並未包含其他途徑促成的買賣，這是事實卻影響不大。因為絕大部份二手買賣有正式買賣合約，將會包括在中原城市指數CCI範圍內。直接簽契而不簽約的買賣甚少，大部份不是正常市場交易，如部份業權轉售，又或直系親屬的交通。

據筆者了解，港大的房產指數是根據同一個單位，今次和上次交易的價格比較計算，是物業成交指數的一種，好處是可以剔除不同單位的差異。中原城市指數為每個成份屋苑的所有單位，編制加權指數，按實際成交計算屋苑的調整呎價，以調整呎價計算屋苑市值，再按成份屋苑市值計算指數，工程龐大繁複。差估署樓價指數是以應課差餉租值為加權基礎，而應課差餉租值，已考慮到單位面積及質素。

無論港大、差估署或CCI，都是根據土地註冊處正式買賣合約計算，有二個月的時差。只有CCL是根據中原促成的交易，以臨約內約定的交易日期計算，反映三周前的市況。CCL與CCI相關程度達99%，CCI與差估署指數的相關度高達98%。

曾淵滄：樓價指數不足信？
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20101216/14770615

中原城市指數有兩個，一個是正式的中原城市指數，以田土廳（土地註冊署）正式買賣紀錄來計算，但是，一般房子買賣合約要6個星期後才呈上田土廳，心急的市場等不及，因此，我們還有另一個稱為中原城市領先指數以供參考。這個領先指數，是根據中原地產前線經紀上報到總部的臨時買賣合約來計算。臨時買賣合約是最及時的，當然，臨時買賣合約隨時會因「撻定」而告吹作廢，但不失為一個有用的參考資料。

數據或滯後數星期

中原集團在香港二手樓宇市場買賣佔有率近40%，這麼大的樣本應該是有價值的，不過，一個很現實的運作問題是：中原前線的經紀能不能在數天之內，將臨時買賣合約呈報總部以運算
中原城市領先指數？

當然，如果前線的經紀不呈報買賣合約，他們也收不到佣金，我們曾經向中原地產建議，他們應該每星期計算及發放一次佣金，這樣就可以誘使前線經紀盡快把成交合約上報到總部。不過，中原地產幾時發一次佣金，不是城市大學數名教授可以左右的，畢竟，這是中原的內政。

黃愛樓：答羅耕對CCI的無理指責
http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=233&article=31169

昨天信報專欄「財經DNA」，作者羅耕指中原城市指數CCI之覆蓋50條屋邨是太少，可以收檔啦？如果只有50個成份屋苑，CCI就要收檔。恆生指數成份股最多不超過50隻(現時是45隻)，請問是否要收檔嗎？

首先CCI的成份屋苑共有86個，不是羅耕所講的50個。請羅耕下筆時要查清楚，做一個負責任的作者。CCI與恆指都是以成份屋苑或成份股計算，只要取樣有代表性，就可以反映市場走勢。

86個成份屋苑約佔二手私人住宅成交的三成；包括市場焦點的大屋苑，如太古城、美孚新村、沙田第一城、嘉湖山莊……等。再者，羅耕文中附有兩圖，皆顯示CCI的走勢與差餉物業估價署樓價指數走勢相一致，即反映CCI的可信程度極高，豈不是羅耕自打嘴巴！

今天羅耕繼續指責中原「出術」兼「造市」。矛頭又指向中原的供樓負擔比率，今天的水平跟2000年相約是「出術」，實情應該等同1997年5月，只要跟官方數字對比，就知道中原供樓負擔比率有造市之效。

中原的供樓負擔比率今天是42%，九七年六月最高為112%。今年五月金管局的供樓負擔比率是47%，九七年最高亦超過100%，即金管局的數字亦未重返九七年的水平。羅耕指中原的供樓負擔「出術」兼「造市」，是否指責金管局的供樓負擔同樣「出術」兼「造市」呢？

羅耕叫人將中原地產的樓市數字跟官方數字對比，就可以知道中原「出術」兼「造市」。事實上，中原的數字跟官方數字走勢相一致。倒要請教羅耕是如何計算供樓負擔比率，計出跟金管局不同的結果。

「無提及」與「看不到」──「中原」「城市」指數的爭論(2010/12/31)
http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/70990

筆者也屢次指出中原指數的不足之處，比如有些大屋苑如愉景灣(8,070伙)
、珀麗灣(5,225伙)、日出康城(5,168伙)、錦繡花園(5,018伙)、將軍澳中心(4,542伙)沒有成為成份屋苑。曾淵滄教授曾解釋要建立調整呎價模式才能成為成份屋苑，或許這是沒有任何獨立屋入圍的原因。但說中原指數沒有公開那50條邨，指責者就未免功課做得不足，而被中原黃愛樓反唇相譏。

打開地圖全港當然不只500條邨，有興趣去數的，可以到這兩個網址：

http://www.rvd.gov.hk/en/doc/urban_201204.pdf

http://www.rvd.gov.hk/en/doc/nt_201204.pdf

筆者計算過中原成份屋苑的單位數目佔全港總數25.7%（見附表），但更重要的是中原指數是市值加權指數，先計算出86個成份屋苑的調整呎價，然後以調整呎價乘以各屋苑的面積，得出屋苑的總市值，來計算某個月（中原城市指數）或某個星期（中原城市領先指數）的變化。所以我們不能說中原指數的覆蓋率是25.7%，有心去計的人要找出全港私人住宅的總市值，去除中原指數成份屋苑的總市值，而這個數字是時刻都在變化，不知那間銀行那個經濟師有此興趣？

另一個問題是資料來源及時差的問題，如要跟足正式物業成交紀錄時差很長，例如差餉物業估值署的租金及售價指數，現在最新臨時數字是十月，正式數字是七月，那麼要知道額外印花稅的威力，臨時數字要兩個月後，正式數字更要五個月後，要夠權威的數字的話，請兩至五個月後開腔。

中原指數之被市場重視，是因為時差是各種指數中最短的，也要大約有三至四個星期，2010年11月19日發生的事，理論上在12月10日或以後才看到結果，中原領先指數在12月17日開始下跌，實在正常不過，筆者不明從事經濟學術研究的機構及人仕，為甚麼會忽略如此明顯的時差現象。