嚴選私樓王──將軍澳坑口．東港城
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/
東港城位於坑口港鐵站旁，屋苑自設商場，並以天橋連接四周的商場，對面是公共交通交匯處，無論交通與生活都十分方便。
表一
屋苑規劃
東港城於1997年入伙，共有7座，均是樓高39層，共2,084伙。屋苑除了平台花園外，還有兩個會所，追得上鄰區其他大型屋苑，加上實用率是區內最高的83%，在區內都算是數一數二。
屋苑開則絕大部份都是「Ｌ形廳」，只有複式單位是「長形廳」，以兩房為主，除三房外，還有分佈在各座頂層的複式單位。兩房單位又再細分為：短身、眼
鏡房、有玄關、面積588-599呎的「細二房」；以及長身、前後房、有走廊、面積清一色666呎的「大二房」。細二房雖然是眼鏡房，卻以設計迴避了「五
門歸心」的缺點：廚房門及兩隻房門收在兩個玄關，所以傢俬擺位比較方便，缺點是佔了部份面積在兩個玄關。
大二房和三房單位（面積787-796呎）都是不設玄關，大門旁就是廚房門，廁所門及房門均收在走廊內，所以也避免了大廳有太多門不易擺傢俬，缺點是走廊位用不到。不過由於單位面積較大，佔的比例就不算多，而一條走廊總好過兩個玄關，所以筆者認為比細二房更加實用。
複式單位面積1,184-1,390呎，由47樓的大廳、廚房加平台，以及48樓的三個房間、廁所與天台組成，全屋苑只有28個，即使在區內都是罕有之選。屋苑規模大、有會所加上實用率高，只是沒有露台／工作平台，因此得1.5分。
景觀及環境
將軍澳屋苑大部份都是以樓景為主，東港城也不例外，加上蔚藍灣畔建成後連向南的海景都遮擋了，都可以講景觀乏善可陳，幸而坑口離堆填區較遠，同時亦望不到將軍澳墳場，加上景觀變數低，在這部份得1.0分。
商業及社區價值
坑口港鐵站數商場連成一起，加上厚德街市，購物都有不同檔次的選擇。商場都是本地場，沒有境境旅客所以商舖都是以民生日用生意為主。區內家庭月入中位數是35,880元，都是中小家庭為主，未能吸引高收入社群，亦沒有校網的優勢，因此只得0.5分。
交通配套
將軍澳交通以鐵路為主，鐵路優勢幾乎都是指定動作，再加上坑口站設有公共交通交匯處，巴士及小巴來往區內及九龍市區，都可算是有較多的選擇。由於沒有直接交通前往出境通道，交通配套得1.5分。
升值潛力
由於東港城在1997年入伙，蟹貨甚多，近年樓價已扳回，都可算是跟到大市，低位買入的也可獲利甚豐。不過由於社區發展已成熟，既沒有新供應引發影子盤效應，也沒有新的交通或社區改善計劃，因此只能獲得1.0分。
總括而言，東港城可算是將軍澳坑口站的優質選擇，最佳的單位是大二房及三房單位。
表二
請問會不會寫大埔？我係專業人士，但冇時間理財。擔憂買樓買貴/買錯。打算至少看完您的‘嚴選私樓王”系列才决定係边度屋苑揾盘。多谢先！
[Celine回覆10/17/2012 14:19:00]靜候您的佳作！除佐大埔，我都比較中意馬鞍山嘉華星濤灣、同沙田富豪花園D環境，不知您點睇？多謝指教！！
[版主回覆10/16/2012 21:40:52]遲點會出《新界東私樓王》，睇住呢個網誌先吧！
http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/72783
屋苑的選擇方面，同類之中大同小異，著重交通的可選新達廣場、大埔中心、昌運、翠屏；喜愛優美居住環境的可選擇太湖花園、帝欣苑、大埔花園；純粹要求平價上車的，可考慮菁泉雅居、美菱居、翠怡花園等；甚至想住屋苑式村屋，也有太湖山莊及華樂豪庭，可算是滿足不同人仕的需要。唯獨有一種樓盤是沒有的，就是炒盤，由於大埔市內多年來沒有新供應，而且樓齡漸舊，所以樓價也難以大幅升值，是屬於具有居住價值而投資價值較低的地方。
將軍澳區自住,清靜,綠化,交通以寶琳為首,坑口,將軍澳次之. 昇值以將軍澳為首,坑口,寶琳次之.
RC
[版主回覆10/16/2012 21:36:04]基本上同意這個判斷，筆者寫將軍澳各地段都有提及。
拜讀閣下文章多時,現有事請教!
我有一層唐樓,10分鐘到黃大仙地鐵站,42年樓齡,實用面積250尺,3/F,裝修非常殘舊,環境算開揚,但廁所太細,沖涼不方便,廚房相對地大,我放租前會裝修,裝修有三種方案
1.簡單裝修,只做最必要的翻新,租金估計HK$5,000
2.精美裝修,但不改廁廚,希望租金可以去到HK$5,800
3.精美裝修,改間格,把廁所改去廚房,開放式廚房,希望租金可以去到HK$6,500
如果客路沒有問題,我傾向改間格,賺取最高利潤,這種裝修針對有要求,有能力支付高租金的年青夫婦,但問題是,大廈的外貌並不美觀有型,怕吸引不到年青夫婦租客而浪費裝修,閣下有何意見
[版主回覆10/17/2012 12:09:31]筆者估計你講緊的係慈雲山或者新蒲崗。你正正講出的重點：正因為地段及整體格局所限，層樓吸引唔到真正比得起錢的租客，所以就不值得落重本去大改；不過以現時個市，又真係可以叫得高Ｄ租金，第二個方案係中庸之道，值得考慮。
博主，你應該把重點放在實用率來分析本區的樓盤。本區樓盤外部條件基本上大同小異，而東港城的最大優點就在它的實用率上：83%，冠絕全區！蓋自東港城後入夥的樓盤發水發的一塌糊塗，最近幾年發售的新樓盤實用率有70%,地產商就算有良心了，那種一間房窗臺面積比地板面積還大的樓盤太觸目驚心了，這是香港人為大地產商打工的真實寫照！所以，分析樓盤優劣，就一定要用一面照妖鏡（曾蔭權先生留給香港人最大的貢獻）：實用率來判斷。還有三個月的期限，牛鬼蛇神的地產商紛紛搶閘推出發水樓盤，害人不淺啊！望先生大聲呐喊，千萬莫讓97悲劇重演。
[版主回覆10/18/2012 18:46:36]還有一點：現時政府的實用面積定義，是包括環保露台以及工作平台，而東港城並沒有這兩項附件，所以從實用的角度看，如扣除這兩種發水產物，東港城比其他盤在數字上所反映的更高。
脫兄, 作為坑口新住客, 以下的細眉細眼位都想提一下:
1) 東港城每座的升降機大堂與平台之間有一道約8級的石級, 並無固定的鈄台供BB車, 輪椅等使用, 出入有點不便
2) 坑口的向東北的「極高層」如前面無樓遮住, 係可以看到銀線灣海的, (居屋公屋都可以)
[版主回覆10/18/2012 18:47:18]真的不明白為何在平台之上還要墊高電梯大堂，十分之不便。
所以，我以為東港城應該和太古等港島區樓盤差不多的價錢。那批上世紀80年代建造的樓盤為何到今天樓價屹立不倒？問題就在實用率上。香港人不笨，只是沙士後被地產商強力洗腦，忽略這點，另外就是被地產霸權牢牢地把住香港地產輿論導向。這比國民教育所謂“洗腦”更加殺人於無形。真希望你能寫出更有深度的有關文章，因為我很擔心今年夏季以後入市的斗升市民在摸頂，將來要付出慘重代價。
[版主回覆10/19/2012 19:45:08]未來當所有物業都以實用面積計價時，實用率低的物業將無所遁形。