大家齊找替罪羊
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坊間繼續傳播「因為加息所以樓價跌」的論調，中原指數又不知情趣地繼續上升，不知就裏的廣大群眾就繼續摸不著頭腦。

最新報的中原指數是「反映2013/03/04至2013/03/10（預計簽署正式買賣合約時段）的二手私人住宅樓價」，雙倍印花稅是在2月23日公佈，現在看到的指數是反映雙倍印花稅，而不是銀行宣佈加按息，所以強將港島區分區指數下跌作為解釋大可不必，要見真章請等多起碼兩個星期。

另有些人將銀行加按息視為樓市的轉角點，辜勿論樓市現在有沒有轉勢，筆者可以告訴大家：按息根本就不是現時轉勢，只是傳媒以片面的資料，去解釋片面的現象。筆者認為現時銀行高調佈加按息，是一種向監管當局的示威行為而矣！

我們先要了解香港按揭市場的實況，打自2011年末起，P按已重奪按揭市場的主流地位，下圖是根據金融管理局每月公佈的「住宅按揭統計調查結果」編制。

 

由2009年11月金管局開始列出H按的市場佔有率，其後穩步上升到佔所有新造按的九成以上，不過自2012年1月開始，P按又重新佔有九成以上的市場份額，而H按只佔10%以下。

金融管理局的「住宅按揭統計調查結果」有公佈新造P按的實際利率，以下是2011年11月至今的數據，黃色顯示當時的主流利率，由2.25-2.5%，下跌到2.0-2.25%，各大銀行將按息上調0.25%，只不過是還原基本步，P按息率又回到2012年初時的水平，其對樓價的影響被過份重視了。

雖然金管局沒有公佈H按的數據，不過各傳媒都有不定期公佈銀行的H按水平，搜集的方法是在Google上找「H按」的圖片，筆者找到22個日期，整理為12個不同的月份：

 

	中原指數	匯豐	中銀	渣打	東亞	大新	花旗	永亨
2/2010	76.76	H+0.65%	H+0.65%	H+0.65%	H+0.65%	H+0.7%	H+0.7%	H+0.65%
11/2010	87.27	H+0.7%		H+0.8%	H+0.75%
3/2011	95.65	H+0.9%	H+0.9%	H+0.8%	H+0.9%	H+0.9%	H+0.9%	H+1.2%
4/2011	96.43	H+1.0%	H+1.0%	H+1.0%	H+1.3%			H+1.25%
5/2011	98.42	H+1.5%	H+1.3%	H+1.5%	H+1.5%		H+1.0%	H+1.3%
7/2011	97.94	H+1.8%	H+1.8%	H+1.7%	H+2.0%	H+1.75%	H+1.7%	H+2.0%
9/2011	97.73	H+2.3%	H+2.0%	H+1.7%		H+1.85%	H+1.8%
10/2011	95.86	H+2.3%	H+2.0%	H+2.0%		H+2.2%	H+2.2%
11/2011	95.30	H+2.3%	H+2.0%	H+2.5%	H+2.2%	H+2.2%	H+2.2%	H+2.0%
11/2012	113.39	H+2.3%	H+2.4%	H+1.7%	H+2.2%	H+1.7%	H+1.7%	H+1.7%
2/2013	121.64	H+2.3%	H+1.7%	H+1.7%	H+1.7%	H+1.7%		H+1.7%
3/2013	122.09	H+2.55%	H+2.4%	H+2.75%

 

 

H按最低息時是H+0.65%，其後金管局發出指引，要求銀行不可發出低於此水平的按揭，接著H按水平漸漸上升，到2011年中時上升到H+2.0%時，新造的按揭由H按轉到P按。假定H=0.3%，H按的臨界點是H+2.0%的話，則實際利率水平2.3%(0.3%+2.0%)就是新造按揭究竟選擇那種利率的臨界點。

 

從H按的角度，利率是由2010年2月開始不斷上升，現在加多0.25%只不過是行多一步，其間中原指數由76.76點一路上升到現在的122.09，升幅達59%。

 

回歸到P按的數據，由2011年末的2.25-2.5%，下跌到2.0-2.25%，加按息後是2.25-2.5%，打回原型，其間中原指數由95.53點上升到122.09，升幅28%。

換句話講，這段樓價上升，根本就與利息升跌沒有明顯的關係，現在有人要將銀行宣佈加按息作為預期樓價轉勢的理由，筆者認為這份功課要拿回去重作。

 

而銀行由2010年開始不斷加H按，而在期間將P按浮沉於2.25%上下0.25%的水平，只是一種「趕羊過欄」的行為，為甚麼過去靜雞雞進行，而今要鑼鼓喧天呢？說穿了，大家都想找替罪羊吧！