樓價與高收入人口的關係
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由於筆者要將舊作改版，把資料更新至2011年人口普查，順道比較了十年來各區住戶收入的變化，方法是將2001年、2006年和2011年的人口統計分區住戶每月收入中位數列出，從而計算過去五年和十年各區的住戶收入變化，雖然多年來因選區分界改變而令物業的組成有所改變，但是「中位數」並不是計算總平均數，所以即使劃界有所改變，都是以該區主要居住人口為準。
比較18區數據之後，發覺收入較高的區域，在五年和十年之間收入有顯著的增長，反而一些舊區或以公營房屋為主的區域，其收入增幅少，甚至不升反跌。就以油尖旺區為例，九龍站和奧運站是新興的貴價住宅區域，餘下的則是傳統的舊區。
| 主要物業 | 住戶每月收入中位數 | 五年變動 | 十年變動 | ||||
| 2001年 | 2006年 | 2011年 | |||||
| 油尖旺區 | $14,705 | $17,700 | $20,000 | +13.0% | +36.0% | ||
| E01 | 尖沙咀西 | 擎天半島、凱旋門、天璽、君臨天下、漾日居 | $18,000 | $30,000 | $97,400 | +224.7% | +441.1% |
| E08 | 奧運 | 凱帆軒、君匯港、維港灣、浪澄灣、一號銀海 | $15,000 | $19,500 | $66,040 | +238.7% | +340.3% |
| E17 | 尖沙咀東 | 重慶大廈、美麗都大廈、名鑄 | $21,300 | $21,000 | $35,000 | +66.7% | +64.3% |
| E16 | 京士柏 | 鴻威大廈、帝庭園、君頤峰、爵士花園、翠園大樓、衛理苑、仁安大廈 | $20,000 | $23,700 | $28,000 | +18.1% | +40.0% |
| E07 | 富柏 | 帝柏海灣、海富苑、柏景灣 | $11,330 | $19,000 | $27,000 | +42.1% | +138.3% |
| E05 | 富榮 | 富榮花園、順利大廈 | $24,000 | $22,500 | $26,000 | +15.6% | +8.3% |
| E11 | 大角咀北 | 港灣豪庭 | $11,700 | $20,000 | $25,000 | +25.0% | +113.7% |
| E02 | 佐敦東 | 嘉文花園、富裕臺、康源閣、百安大廈、港景峰、偉安大廈 | $18,000 | $20,000 | $23,000 | +15.0% | +27.8% |
| E14 | 旺角東 | 東海大廈、寶石大樓、兆業大廈 | $17,000 | $16,800 | $21,420 | +27.5% | +26.0% |
| E04 | 油麻地 | 窩打老道8號、金華大廈、駿發花園 | $14,000 | $16,000 | $18,540 | +15.9% | +32.4% |
| E03 | 佐敦西 | 八文樓、統一大廈、偉晴閣 | $17,520 | $13,705 | $18,000 | +31.3% | +2.7% |
| E12 | 大南 | 頌賢花園、萬盛閣 | $12,500 | $13,650 | $18,000 | +31.9% | +44.0% |
| E15 | 旺角南 | 宏景大廈、得寶大廈、榮華大廈 | $12,500 | $12,500 | $16,000 | +28.0% | +28.0% |
| E10 | 大角咀南 | 大同新邨 | $12,000 | $15,000 | $15,600 | +4.0% | +30.0% |
| E09 | 櫻桃 | 海桃灣、富多來新邨、海康大廈、富貴大廈 | $15,000 | $19,500 | $14,500 | -25.6% | -3.3% |
| E06 | 旺角西 | 華美大樓 | $11,100 | $12,000 | $14,000 | +16.7% | +26.1% |
| E13 | 旺角北 | 長發大廈、長興大廈、長旺大廈、恆通大廈、荔塘大廈 | $11,400 | $13,250 | $13,000 | -1.9% | +14.0% |
九龍站在過去十年住戶收入增加441.1%，目前已達到97,400元，正式進入富裕社區之列；而奧運站增加了340.3%，達到66,040元，比全港住戶收入中位數20,700元多出三倍，無怪乎這兩區的樓價可以如此之高，正是由於高收入人口遷入，他們對樓價的負擔能力比全港高出三倍至五倍。
那麼為甚麼高收入人口願意遷入某些區域呢？以下是九龍站和奧運站多年來新物業落成的表列：
| 九龍站 | 奧運站 | ||||
| 2001年前入伙 | |||||
| 漾日居 | 2000年 | 1,299伙 | 維港灣 | 2000年 | 2,464伙 |
| 1,299伙 | 2,464伙 | ||||
| 2001-2006年入伙 | |||||
| 擎天半島 | 2002年 | 2,126伙 | 柏景灣 | 2001年 | 2,996伙 |
| 君臨天下 | 2003年 | 1,122伙 | 凱帆軒 | 2003年 | 880伙 |
| 凱旋門 | 2005年 | 1,054伙 | 浪澄灣 | 2004年 | 1,829伙 |
| 4,302伙 | 5,705伙 | ||||
| 2006-2011年入伙 | |||||
| 天璽 | 2007年 | 625伙 | 君匯港 | 2006年 | 1,517伙 |
| 一號銀海 | 2006年 | 730伙 | |||
| 海桃灣 | 2008年 | 522伙 | |||
| 帝峰．皇殿 | 2010年 | 964伙 | |||
| 625伙 | 3,733伙 | ||||
由於選區要有一定的人口，當人口增加時，選區的範圍就會縮少，無形中新物業人口增加，舊物業的人口就會減少。就以九龍站為例，2001年屬尖沙咀西，包括彌敦道以東的尖沙咀在內；到2006年縮少到只包括九龍站和八文樓；到2011年普查時，則把八文樓分割出來。同時九龍站的戶數亦由1,299伙增加到6,626伙。
相似的情況亦在奧運站出現，北部在2001年和2006年時屬櫻桃選區，包括大同新村以南的大角咀舊區；到2011年時獨立為奧運選區；南部在2001年時連柏景灣都未入伙，2006年時從旺角中分拆出富柏（海富苑、柏景灣）選區而維持至今。戶數亦由2,464伙增加至11,902伙。
大家又比較分割出來的舊區收入，八文樓所屬的佐敦西現時是18,000元，遠遠低於九龍站；而縮少了的櫻桃選區現時是14,500元，亦遠遠低於奧運站。不過在兩個站的樓價帶動下，即使住宅收入沒有明顯上升，樓價亦能跑贏大市。
換而言之，只要新增的物業能吸引到富裕人口遷入，對該區樓價有正面的影響，即所謂「影子盤效應」；又或者因為交通改善和社區提升，吸引到其他區收入較高人口遷入，屯門區就是一個好例子：
| 主要物業 | 住戶每月收入中位數 | 五年變動 | 十年變動 | ||||
| 2001年 | 2006年 | 2011年 | |||||
| 屯門區 | $17,000 | $16,000 | $18,500 | +15.6% | +8.8% | ||
| L13 | 恆福 | 愛琴海岸、碧翠花園、青山灣花園、容龍居、恆福花園、嘉和里、翠濤居、海景花園、掃管笏、青榕臺 | $25,000 | $25,000 | $35,000 | +40.0% | +40.0% |
| L07 | 翠興 | 卓爾居、翠林花園、康德花園、大興花園 | $24,925 | $21,000 | $26,500 | +26.2% | +6.3% |
| L19 | 樂翠 | 龍鼓灘、美樂花園、海翠花園、啟豐園、青山村散石灣北、青山村散石灣南 | $23,000 | $22,000 | $26,170 | +19.0% | +13.8% |
| L14 | 富新 | 富健花園(部份)、新屯門中心 | $23,000 | $20,525 | $26,000 | +26.7% | +13.0% |
| L03 | 兆翠 | 南浪海灣、兆麟苑(部份)、嘉悅半島、翠寧花園 | $21,000 | $20,000 | $25,900 | +29.5% | +23.3% |
| L12 | 三聖 | 浪濤灣、蟠龍半島、香港黃金海岸、帝濤灣、龍珠島、瑜翠園、三聖邨、小欖、春和海景花園、大欖涌 | $23,400 | $22,900 | $25,000 | +9.2% | +6.8% |
| L15 | 悅湖 | 悅湖山莊 | $21,800 | $20,000 | $25,000 | +25.0% | +14.7% |
| L27 | 景峰 | 聚康山莊、彩暉花園、怡樂花園、偉景花園、景新臺、景峰豪庭、叠茵庭、景峰花園 | $19,205 | $20,000 | $25,000 | +25.0% | +30.2% |
| L02 | 兆置 | 冠峰園、置樂花園、恆順園、恆豐園、凱德花園、康景花園、龍成花園、錦暉花園、彩華花園、兆安苑 | $17,000 | $19,000 | $23,000 | +21.1% | +35.3% |
| L20 | 龍門 | 富健花園(部份)、龍門居、青山村、屯門舊墟、楊小坑 | $21,000 | $19,500 | $22,000 | +12.8% | +4.8% |
| L01 | 屯門市中心 | 錦華花園、新都大廈、時代廣場、屯門市廣場、怡峰園、華都花園 | $17,000 | $18,065 | $21,880 | +21.1% | +28.7% |
| L29 | 屯門鄉郊 | 紫翠花園、綠怡居、鍾屋村、虎地、藍地、泥圍、豫豐花園、屯子圍、和平新村、亦園村 | $15,410 | $17,000 | $21,250 | +25.0% | +37.9% |
| L16 | 兆禧 | 慧豐園、邁亞美海灣、兆禧苑 | $20,000 | $18,900 | $21,000 | +11.1% | +5.0% |
| L25 | 建生 | 寶怡花園、盈豐園、建生邨、兆軒苑、海麗花園 | $16,600 | $16,296 | $20,000 | +22.7% | +20.5% |
| L26 | 兆康 | 兆康苑 | $17,500 | $18,585 | $19,500 | +4.9% | +11.4% |
| L21 | 新景 | 良景邨(部份)、新圍苑 | $13,330 | $13,250 | $17,700 | +33.6% | +32.8% |
| L23 | 田景 | 兆畦苑、兆邦苑、田景邨 | $15,500 | $14,000 | $17,080 | +22.0% | +10.2% |
| L22 | 良景 | 良景邨(部份)、兆隆苑 | $11,000 | $13,200 | $17,000 | +28.8% | +54.5% |
| L06 | 友愛北 | 豐景園、海典軒、友愛邨(部份) | $14,700 | $12,000 | $16,600 | +38.3% | +12.9% |
| L17 | 湖景 | 湖景邨 | $15,500 | $13,100 | $16,500 | +26.0% | +6.5% |
| L28 | 富泰 | 富泰邨 | $19,205 | $12,500 | $16,400 | +31.2% | -14.6% |
| L11 | 新墟 | 雅都花園、康麗花園、良田村、新墟村、井頭村、屯門新墟 | $15,000 | $13,000 | $16,000 | +23.1% | +6.7% |
| L10 | 興澤 | 澤豐花園、大興邨(部份) | $14,315 | $11,225 | $12,870 | +14.7% | -10.1% |
| L08 | 山景 | 山景邨(部份) | $11,000 | $12,275 | $12,420 | +1.2% | +12.9% |
| L04 | 安定 | 安定邨、兆麟苑(部份) | $11,500 | $11,000 | $12,000 | +9.1% | +4.3% |
| L05 | 友愛南 | 友愛邨(部份) | $12,400 | $10,000 | $11,040 | +10.4% | -11.0% |
| L18 | 蝴蝶 | 蝴蝶邨、兆山苑 | $10,000 | $9,150 | $10,500 | +14.8% | +5.0% |
| L09 | 景興 | 山景邨(部份)、大興邨(部份) | $10,500 | $8,500 | $8,550 | +0.6% | -18.6% |
| L24 | 寶田 | 金薈庭、愉翠園、麒麟圍、明煌花園、寶田邨、寶塘下、寶華花園、新慶村、小坑村、紫田村、茵翠豪庭 | $15,410 | $7,000 | $7,700 | +10.0% | -50.0% |