現時坊間對樓市的言論已由好轉淡，一些財經分析業人仕提出不同的後市下跌幅度，筆者也在某財經雜誌的訪問表示，如果在最惡劣的情況之下，樓價可以下跌四成，那麼筆者所講究竟有何根據，而四成的跌幅是怎樣計算出來？

首先筆者要強調，所謂大市要先有指標，而指標只是一個代表，即使樓價有某個下跌的幅度，並不表示所有樓價都會依著來跌。現實是不同的物業有不同的幅度是正常不過的，那就將事情簡化為：預期中原指數下跌四成。

下圖是中原指數的走勢，可以看到在1997-2003年樓市是一浪跌於一浪，即是所謂的「熊市」；而打從2003年起，樓市是一浪高於一浪，即是所謂的「牛市」。這個上升的過程理論上還未完結，因為跌幅還未低於前浪頂，即是1997年和2011年的103點，那就正式地進入一浪底於一浪。

不過計計數，由123點下跌到103點，跌幅已經是16.3%，不要以為進入熊市一浪底於一浪才死得人，一個調整浪已經可以有超過15%的跌幅（例如金融海嘯），但從浪波分析來看，還未算是熊市！這是筆者認為，如果只是內部或者外部其中一項出事的跌幅。

可是如果內憂外患一起出現，指數就有可能跌波前浪頂，然後再去找尋下一個支持位，2011年尾94點的支持未經考驗， 74點才是多次的支持阻力位，筆者並不預期會跌破此位，除非香港出現根本性的改變。又去計計數，由123點下跌到74點，剛剛好是四成跌幅。

讀者可能會問，那麼究竟是下跌一成半還是四成？這卻是多數人對於財經預測的最大誤點，因為任何預測都要有假設，但是假設並不一定全部成為事實，由是則要對於不同的處境，作出不同的假設和預測，即所謂情境分析（scenario analysis）。

通過已知事實來推測未來，是吃力不討好的事情，尤其是外圍因素是不可知和不可控制的，不過已經知道的是由下個月開始美國會縮小量化寬鬆的規模，以及到2015年開始大量住宅及居屋會落成，所以下跌的機會比上升大，即使政府減辣，情況也不會有太大差別。